U Crikvu se nekad išlo na kavu.Šetalište je bila druga Ilica.Kafići oko hotela Internacional,Zagreb,Crikvenica ko na Cvjetnom.Bio sam na otvorenju Internacionala tada reklamiranog kao najboljeg hotela na Mediteranu.Vozio je trajekt za Šilo na Krku.U doba legendarnog maratonca Rogošića ružilo se je do jutra na Kačjaku.Ko je kaj vredil moral je bit u Crikvi i Trstu.
Internacional i Varaždin u Selcu se teško dobije smještaj za blagdane i u posezoni jer su cijene pristupačne.U internacionalu je i švedski stol.Navedeni hoteli su 2 zvjezdice ali nema mi ljepše nego ljetovati u Internacionalu i gledati s balkona prema Šilu uz vatromet.
Za karnevala u Rijeci bili smo smješteni u Kaštelu 3 zvjezdice i bilo je ok.
Zagrepćanci prodaju nekretnine i odlaze u Selce.Mislim da Crikvenica može imati
potencijala za velik dio godine samo treba promislit.Thalasoterapia kao lječilište zbog klime je nekada bilo brand u Europi.
ZDRAVSTVENI TURIZAM JE DOBITNO RJEŠENJE ZA RIVIJERU GRADA CRIKVENICE
Sudski vjestak je procjenio imovinu kampova i s njom je drzava dokapitalizirala Jadran. Vi kazete da ju je on podocijenio 2-3 puta. Dali je ta sva zemlja građevinska?
Ocekujete da ce u privatizaciji dionica doci na 15 kn? To je 100 milijuna eura. Koliki dio prihoda Jadrana otpada na hotele, a koliki na kamp?
Što se tiče privatnih hotela u Crikvenici, najbolje i najduže ( 8 – 10 mjeseci godišnje ) posluje hotelijer g. Lovro Misir u svom hotelu Rivijera***( ima bazen, kongresnu dvoranu u sklopu hotela, njegovi sinovi imaju turističku agenciju Misir Reisen u SR Njemačakoj ), pa se može reći da je to hotelski poduzetnik iz branše i struke, koji je zaokružio poslovni proces. Također je njegov Hotel Riviera s toplim hodnikom ( 50 m ), povezan s specijalnom bolnicom Thallasotherapiom Crikvenica ( ORL, fizijatrija, barokomora ) koja radi cijelu godinu, pa mu možda i to pomaže…Nekad se pričalo u turističkim krugovima da je Hotel Kristal blizu Opatijske Thallasotherapije ( koja ima za razliku od crikveničke Thall. i kvalitetne wellness usluge i moderniju aparaturu za rehabilitaciju kardiovaskularnih bolesti) jedan od najpopunjenijih na Jadranu, jer su u njemu odsjedali pacijeniti iz Thallasoherapije Opatija…Zašto ovo pričam sve o zdravstvenom turizmu, pa zato jer smo na zdravlju najtanji, i sve ćemo platiti da ozdravimo, i treba kombinirati kvalitetne hotelske objekte s visokom dodanom vrijednošću ZDRAVSTVENOG TURIZMA, KOJI JE JEDAN OD BRZORASTUĆIH SEKTORA U SVIJETU, što dokazuje u primjer Riječke tvrtke RI-DENT koja jako uspješno nudi stomatološke usluge klijenteli iz Italije…
RIVIERA CRIKVENICA JE PRIJE 125 GODINA I OSNOVANA KAO KLIMATSKO LJEČILIŠTE AUSTROUGARSKE ZA SVA GODIŠNJA DOBA, SLIČNO KAO OPATIJA I MALI LOŠINJ!
Hotel Marina**** u Selcima radi čitavu godinu, nalazi se oko 50 m od poznate privatne klinike TERME SELCE, koja izuzetno dobro i kvalitetno radi i ima oko 30-tak zaposlenih, gdje dolaze na rehabilitaciju poznati sportaši iz RH i cijelog svijeta…Zašto ovo pišem, zato što je tzv. kupališni turizam u RH dostigao svoj maximum, a dosta je ovisan o vremenskim prilikama, što smo vidjeli i ovog ljeta, i u biti on je obiteljskog tipa za nižu srednju klasu koja može odsjedati jeftinije i u privatnom smještaju, a poznato je iz teorije da se najveća dodana vrijednost u turizmu stvara u kvalitetnom hotelijerstvu
Hotel Amabillis***** u Selcima na samom moru radi cijelu godinu, ali ima male kapacitete ( 40-tak soba ), jedan Rus milijarder ga je ovo ljeto zakupio nekoliko dana za rođendan svoje kčerke…Općenito su u Selcima hoteli bolje kategorije nego u Crikvenici i Dramlju, u prosjeku 3*,4* – 5*.
Što se tiče Hotela Jadrana d.d. Hoteli Esplanade, Kaštel, Varaždin i Slaven su s 3*, a uz ulaganja u dodatne sadržaje brzo bi se mogli dići na 4*, kao i hotel Omorika, koji je također blizu Thallasotherapije Crikvenica. Problem je što Jadran d.d. nije još privatiziran, već 25 godina nema bitnih inovacija, pa su 2 cure iz turističke agencije VIA-MEA krajem 11. mjeseca prije 3 godine izmislile marathon, na koji dodje oko 700 trkača, a hoteli nemaju dovoljno kvalitetnih bazena da se trkači kupaju…
Kada se početkom 2010. godine TN Kačjak “famoznim” Sporazumom prepisao na HFP sudski vještaci su ga procjenjivali na 250 – 300 EUR/m.kv, a Autokamp Selce na oko 150 EUR/m.kv., ukupno oko 40 mil. EUR.
Moje osobno mišljenje je da se na 410.000 m.kv. Jadrana d.d. na samom moru može izgraditi još 20-tak hotela s 4*, koji bi u kombinaciji s zdravstvenim, sporstskim , wellnes i kongresnim turizmom mogli raditi cijele godine!
Ocekujete da ce u privatizaciji dionica doci na 15kn? To je 100 milijuna eura. Koliki dio prihoda Jadrana otpada na hotele, a koliki na kamp?
100 MILIJUNA EUR VRIJEDI SAMO 410.000 M.KV. ZEMLJIŠTA JADRANA D.D. CRIKVENICA BEZ HOTELA
Prema prostornom planu Grada Crikvenice iz 2007. godine sva zemljišta Jadrana d.d. ( uključujući TN Kačjak i Autokamp Selce ) su predviđena za turističke zone, zavisno od namjene…Realnu cijenu zemljišta u Gradu Crikvenici je platio Konzum , kada je izgradio u Crikvenici kod hotela Ad Turres ( oko 300 m od mora ) svoj najveći prodajni centar na 5 katova od Rijeke do Zadra. Tada je Jadranu d.d. platio oko 200 EUR/m.kv., a privatnim vlasnicima oko 300 EUR/m.kv. Zbog toga smatram da je sadašnja cijena zemljišta Jadrana d.d. iz stečajnog plana od 60-70 EUR/m.kv. podcijenjena od tržišne barem 2 – 3 puta. Bilance poslovanja Jadrana d.d. u stečaju možete pogledati na lijevom dnu početne stranice e-sudskog registra pod Pregledaj na stranicama RGFI…Udio Autokampa Selce u ukupnom prihodu tvrtke nije veći od 10%, ali je kamp najprofitabilniji, jer nema velikih početnih ulaganja…
Meni osobno je taj potez Hotel Slaven, Autokamp Selce i Uvala Slana u Selcima, najatraktivniji za ulaganje u hotelijerstvo visoke kategorije, a bivši Hotel Therapia, tu je počeo lječilišni turizam u Crikvenici ( Sada Kvarner Palace****) je do 1990. 15-tak godina praktički radio bez prestanka, po 300 dana godišnje, a sagrađen je 1896. godine…Ako se otplatio do 1945. godine, znači da već 70-tak godina donosi profit. Dobar Hotel na pravoj poziciji jednostavno mora donositi dobit uz kvalitetnog vlasnika i menadžment…Kod nas u RH na obali je problem što moramo biti inovativniji od konkurencije, i prodavati turizam više dodane vrijednosti ( zdravstveni, wellnes, sportski, kongresni ) za višu klasu gostiju i podijeliti zone za tzv. kupališni ( rentijerski ) turizam i turizam više klase i dodane vrijednosti…
PROSTORNI PLAN GRADA CRIKVENICE
Dakle po vama samo zemlja vrijedi 100 milijuna eura, a onda i nekretnine vrijede jos 100 milijuna eura. To je 200 milijuna za tvrtku u katastrofalnom stanju, sa losom kategorizacijom i kao takva je po vama vrednija od istt, lrh,slrs,arnt i ostalih turistickih kuca. Pozicija Crikvenice je solidna, ali je to miljama daleko od Dubrovnika. Biznis koji se radi u Crikvenici moze se raditi na 20 lokacija sirom Hrvatske. Pitanje je kako ce jadran uopce ovu godinu zavrsiti, posto imate 5 novih nameta, a koliko vidim u knjigama oni skrivenih amortizacija nemaju. Osim toga izdano je 50 milijuna novih dionica i to radnicima i vjerovnicima. Sto mislite kako se osjecaju vjerovnici koji su poslovali sa jdrn, a sada su umjesto novca dobili dionice od firme koja je vec bila u stecaju? Ja bi na njihovom mjestu to prodao za bilo sto.
Dobra stvar Jadrana je sto bi ga netko mogao kupiti kao resort i mozda platiti mrvicu vise. No za istt su se javili 2 domaca igraca. Za himr se javilo njih 9, ali su price bile svakakve (navodno da je ministar vukao pojedine kupce za rukav da daju ponudu). Za onaj juzniji dio oko Duborvnika se redovito uz nase javljaju i stranci. I to vrlo mocni stranci kojima novac nije problem i koji se ne vuku za rukav. Trenutno zbog svega ovoga za ovu firmu dobiti 5-6kn po dionici je fantasticno
KOLIKA BI MOGLA BITI CIJENA DIONICE JADRANA D.D. CRIKVENICE NAKON SKOROG OBJAVLJIVANJA JAVNOG NATJEČAJA ZA PRODAJU TVRTKE, PO METODOLOGIJI IZRAČUNA CIJENE IMPERIALA D.D. RAB?
Najprije malo g. Kanabis o povijesti Jadrana d.d. Crikvenica. Tvrtka je pod vodstvom Mr. Mirka Klekovića 1988. imala u svom sastavu Hotele Novi d.d., Jadrankomerc d.d. Crikvenica i oko 2000 stalno zaposlenih radnika., i bila je te 1988. proglašena najboljom tvrtkom u PGŽ. Nakon njegovog preranog odlaska, nažalost 1989. godine, odvajaju se Hoteli Novi i Jadrankomerc i Jadran d.d. ostaje na oko 1000 zaposlenih i do 180 dana godišnje popunjenosti, dok je Hotel Thrapia radio oko 15 godina do tada s popunjenošću do 300 dana u godini. Za vrijeme Domovinskog rata 1991. – 1994. tvrtka je nakupila oko 100 mil. kn. dugova, a pretvorbom iz 1992. godine procijenjena je na vrijednost od oko 500 mil.kn. , ponegdje s vrijednošću zemljišta i do 3.3 EUR/m.kv. 2003. godine prodano je 5 hotela Jadrana d.d. po smiješnim cijenama ( Hotel Crikvenica, Hotel Selce, Hotel Jadranka, Hotel rivijera i Hotel Therapia ) za ukupno 120 mil.Kn. Primjer smješne cijene je prodaja Hotela Therapie po cijenama iz pretvorbe 1992. za 10.000 kv.m. hotela i 20.000 kv.m.parka za 5 mil. EUR, dok je Bevanda svoj restoran prodao u Opatiji za 3 miliona EUR-a. Nakon prodaje tih 5 hotela banke su uglavnom namirene, te je država RH postala 80% vlasnik i 80% vjerovnik tvrtke i krajem 2009. godine mjesecima se pričalo o dokapitalizaciji državnih tražbina u tvrtku, a ne o stečaju, koji je izrežiran zbog duga prema radnicima od 1.5 mil. Kn. Zakulisnim igrama političkih lobija dan prije stečaja 14.06.2010. za vrijeme zabrane raspolaganja imovinom stečajnog dužnika od strane stečajne sutknjine UO HFP, NO i Uprava tvrtke donosi Odluku kojom se zemljišta Tn Kačjak i Autokampa Selce prepisuju u vlasništvo HFP-AUDIO. Vlada RH je na svojoj 80. sjednici 13.03.2013. godine ta zemljišta dokapitalizirala u temeljni kapital Jadrana d.d. Bit cijele priče je da je Jadran d.d. žrtva političkih obračuna, borbe za atraktivna zemljišta, a da bi tvrtka u privatnim rukama poslovala u prosjeku hotelskih tvrtki zapadne Istre danas kao i prije stečaja država 85% vlasnik Jadrana d.d., a 15% dionica imaju svi drugi, uključujući male dioničare i dobavljače…
Pritom moraju zadovoljiti i uvjet da smještajni objekti Imperiala budu kategorizirani minimalno sa četiri zvjezdice, kao i da ulaganja financiraju iz vlastitih sredstava u roku od najviše tri godine od sklapanja ugovora o prodaji i prijenosu dionica.
Prema metodologiji izračuna prodajne cijene Imperiala d.d. Rab Jadran d.d. dionice Jadrana d.d. nakon skore objave natječaja za prodaju bi trebale vrijediti ( minimalna procjena ):
85% udjela u državnom vlasništvu 490.000.000 x 0.85 = 416.5 mil.kn.
Barem 200 milijuna ulaganja u objekte Jadrana d.d. = 200 mil.kn
Ukupna prodajna cijena dionica Jadrana d.d. = 616.5 mil.kn
Cijena dionice Jadrana d.d. odmah nakon podaje tvrtke = 15 kn
[/b]
Cijena dionica Jadrana d.d. nakon podizanja svih Hotela na 4* za nekoliko godina će biti vjerovatno između 20 – 30 kn.
Budući da su radnicima Jadrana d.d. produženi ugovori o radu do 30.09.2014., a sada je na redu prodaje u CERP-u nakon Imperijala, Maestrala i Plata, hotelska tvrtka Jadran d.d., državi treba novaca, pričekajmo još nekoliko mjeseci da vidimo tko će biti u pravu…
Ne mozete tako gledati. Kupac unosi svoje novce unutra kroz dokapitalizaciju i za to dobiva nove dionice, a ne da ostale dionice rastu. Najbolja usporedba vam je putem ev ebita, ali jadran nije uredjena tvrtka i poslovanje je slabo. Ne znam cemu toliko pisanja o proslosti. To za buduceg kupca uopce nije bitno.
PROCJENA VRIJEDNOSTI PRODAJNE CIJENE JADRANA D.D. CRIKVENICE KORISTEĆI METODOLOGIJU ODREĐIVANJA CIJENE OD STRANE CERP-a KOD TVRTKI IMPERIAL D.D. RAB I HOTELI MAESTRAL II. DIO
G.Kanabis , imate pravo za opću metodologiju obračuna cijene dionica, ali po novoj varijanti obračuna, još je povoljnija buduća cijena dionica Jadran d.d. Crikvenica, ako se CERP bude pridržavao dosadašnjih principa i uvjeta prodaje hotelskih tvrki iz svog portfelja, a sada je na redu Jadran d.d. za prodaju, tvrtka je već u stečaju očišćena od stalnih radnika, a postojećim je ugovor produžen znakovito do 30.09.2014. kada možda kreće prvi krug privatizacije tvrtke…
U principu ovdje se ne kupuje “krava koja daje mlijeko” , već “tele sa ogromnim pašnjakom za 10 krava, koje će za par godina davati puno mlijeka”.Trenutno u socijalističkom modu rada Jadran d.d. je “zadružna krava koju svih hebu, a ima neiskoristivih pašnjaka za još 10 – 20 krava”. [emo_smijeh]
Izračun procjene prodajne cijene dionica Jadrana d.d. prema metodologiji procjene prodajne cijena dionica Imperial d.d. Rab:
Pritom moraju zadovoljiti i uvjet da smještajni objekti Imperiala budu kategorizirani minimalno sa četiri zvjezdice, kao i da ulaganja financiraju iz vlastitih sredstava u roku od najviše tri godine od sklapanja ugovora o prodaji i prijenosu dionica.
Znači CERP dionice Imperiala d.d. Rab praktički prodaje za 200% od njihove nominalne cijene od 400 kn, ili u praksi prema Zakonu o preuzimanju trgovčkih društava čl.16., budući kupac ima obavezu otkupiti dionice od malih dioničara po cijeni po kojoj ih je on kupio ili po tromjesečnom prosjeku na burzi prije kupnje, a to bi iznosilo:
JDRN-R-B 490.774.660 kn (temeljni kapital po cijeni dionice od 10 kn) x 0.8 (udio države) = 392.619.728 kn
U slučaju Imperiala d.d. Rab CERP je prodavao dionice za gotovo 200% nominalne cijene od 400 kn, što u slučaju Jadrana d.d. Crikvenica iznosi 785.239.456 kn za 39.261.972,8 dionica što iznosi 20 kn po dionica[emo_novac], a to je u biti i realna tržišna cijena 410.000 m.kv. najatraktivnijih zemljišta na samom moru u Crikvenici, Dramlju i Selcima, koje su u stečajnom planu podcijenjene s cijanama od 60 – 70 EUR/m.kv. …
Prema metodologiji i uvjetima prodaje Imperiala d.d. Rab, cijena dionica Jadrana d.d. Crikvenica bi iznosila 20 kn po dionica, a kada se se svi objekti za nekoliko godina dignu na 4*, onda je sve moguće….[emo_euro]
Ne mozete tako gledati. Kupac unosi svoje novce unutra kroz dokapitalizaciju i za to dobiva nove dionice, a ne da ostale dionice rastu. Najbolja usporedba vam je putem ev ebita, ali jadran nije uredjena tvrtka i poslovanje je slabo. Ne znam cemu toliko pisanja o proslosti. To za buduceg kupca uopce nije bitno.
Jadran ne vrijedi gledajuci trenutno poslovanje vise od dvije tri kune po dionici. Zemljiste vrijedi uz more na dobrim pozicijama do 200 eura, vece parcele, ovo ostalo 50-70 eura. Sve ostalo sto se ovdje blebece su najobicnije gluposti. Ova firma zajtjeva ozbiljna ulaganja, a to vjerojatno znaci dokap strateskog partnera i razvodnjavanje postojecih dionicara. Tako da sve je ovo skupa srednja zalost trenutno.
Kolega po 2 booka idu uredjene firme. Nikog vise ne zanimaju livade. Danas svi gledaju da investiciju sto prije otplate. Max za 10 god. Pa si onda tako racunajte vrijednost. No u knjigama ovo vrijedi 800 milijuna i na toliko je moguce da bude glupava procjena. Tako su i himr procjenili pa sumnjam da ce proci.
PRAVILNO RAZUMIJEVANJE PROŠLOSTI POMAŽE NAM U PREDVIĐANJU BUDUĆNOSTI
Koliko je meni poznato za Jadran d.d. su zainteresirani Valamar, Zagrebačka Banka s potencijalnim investitorima, Goran Štrok s suradnicima, poljska Satoria itd…G. Kanabis vidim da ste upućeni u razne stvari, baš me zanima zašto bi se pošteni investitor skrivao iza Zagrebačke Banke u kupovini Jadrana d.d.???[emo_naivan]
Prošlost je bitna zbog političke pozadine igara oko Jadrana d.d., gdje je politika nadvladala struku, sve do sada, kada smo ipak u EU, a i “Superhik” više nije “prime ministar” u sjeni da poklanja hotele kao 2003. Kada se sve zbroji i oduzme, čini mi se da cijena dionice Jadrana d.d. može odmah u prvom krugu natječaja za prodaju dostići vrijednost od 10 – 20 kn…
KOLIKO HOTELA I SOBA SE MOŽE SAGRADITI NA 410.000 M.KV. TERENA NA SAMOM MORU
G. Kanabis pročitao samo ovaj Vaš komentar na temi HIMR, zašto te kriterije ocjene vrijednosti položajne rente , ne primjenjujete i na velike nekretnine Jadrana d.d. Crikvenica, gdje se može izgraditi više od 20 hotela * 300 soba i nekoliko Resorta za extra zaradu? [emo_smijeh]
Malo je investitora u hrvatskoj koji su spremni graditi hotele.
Uložiti 150.000 eur po sobi sa očekivanim povratom na 20 godina je za naše investitore neprihvatljivo. Zato nam se turizam i bazira na jeftinijim varijantama (kampovi i turistička naselja) koji imaju veći povrat na uloženo + kupovina hotela koji su izgrađeni prije 30 godina koji sa 3-4* koštaju 1/3 navedene cijene. Vrlo malo destinacija ima potencijal da daje povrat dovoljan da opravda veće ulaganje.
Naravno ovdje govorim o našim investitorima.
Vani je druga priča ali ti investitori za sada zaobilaze hrvatsku.
Valamar je obicna cicija. Javljaju se za sve, ali ne daju nikakve novce. Ja sam za himr lobirao od 170kn, do 400kn. Ostalo je sve tudja igra, no jedan od kupaca je to digao, zahvaljujuci povlastenim informacijama.
Trenutno je i taj kupac povuka rucnu i ceka bolje informacije. Ako se himr utrzi po toj cijeni i sa vrlo velikim problemima po pitanju vlasnistva, onda je rab dubrovnik broj 2. No opet kazem vam ni za hmst, ni za himr nije radjena nikakva procjena. Oni su jednostavno otvorili revizorska izvjesca i maknuli amortizaciju i tu cijenu dali kao pocetnu. Maestrali su vec bilo na 4 natjecaja i zbog prigovora kupaca i rusenja natjecaja su se dosta iscistili. Dok himr ima porezni dug i 80 000m2 zemlje pod upitnikom.
Iskreno ne znam dali ce jadran na kraju godine biti u plusu. Imate vrlo lose vrijeme i goste koji pretezito gledaju u nebo, zbog male kategorizacije. Imate i dosta velika opterecenja. I sve je to vrlo klimavo.
Prosle godine ste imali hcvt i jdra. A ove godine imate istt. Sve to je otislo dosta povoljno. Vi se pozivate na himr i hmst koji jos nisu ni prosli. Hmst je top pozicija i za njega su se javili kupci za koje gornji dio Jadrana ni ne postoji.
Dalibor je dobro rekao, da nas stranci zaobilaze. A nasi su navikli kupovati kroz predstecajne nagodbe. Sama drzava tone sve dublje i kod nas su cijene turista na nekakvom maksimumu s obzirom na stanje. Druge sektore ni ne proucavm, jer su ovisni o hrvatskim gradjanima kojih je svakim danom sve vise u bankrotu. Vidite da i todoric rasprodaje i seli van.