Pravo stanje možeš izčitati iz financijskih izvještaja. Revizija o pretvorbi i privatizaciji je sve potvrdila i ne vidim nikakvih nebuloza osim nesposobnosti uprave da vodi hotele. Minus, minus, minus, pa revalorizacija i vraćanje svega na početak. Dakle, temeljni upisani kapital od 135 mil. kn su oni negativnim poslovanjem, iz godine u godinu doveli ispod nule!!! Nakon toga su napravili revalorizaciju od 150 mil. kn i krenuli iz početka. Ti onda kažeš da nema nikakvih argumenata protiv uprave!? Ne znam kakve ti argumente tražiš i čime se baviš, ako ove argumente ne razumiješ!?

Nadalje, hoteli su u katastrofalnom stanju i zahtjevaju obnovu. Međutim, nebi se sa tobom složio, jer tom tržištu uopće ne trebaju hoteli sa 5 zvjezdica, već maximalno 3 prave zvjezdice! Gosti koji dolaze u Podgoru su slabije platežne moći (Česi, Poljaci, Slovaci…) i oni ne zahtjevaju neki skupi smještaj. Oni ionako cijelo svoje vrijeme provode na plaži, a u smještaju samo prespavaju. Znam da dosta njih čak ne traži ni klimu, ni TV, samo da je plaža blizu.

Ne zanimaju me ovi hoteli kao ulaganje, ali dao sam vama dokumente da probate izračunati potencijalnu vrijednost. Nešto kao što sam ja napravio na HTPK. Uzmite u obzir napravljenu revalorizaciju.

Lakši je dio skupiti tu 1,00 kn, ili tih 11 mil kn, kako vam drago… ali čini mi se malo teži vratiti nagomilane dugove. Koliko puta (a kako?) biste trebali povećati prodaju sa sadašnjih 25 mil kn i koliku tu silnu (ovdje nikad viđenu) profitabilnost te prodaje postići, da biste iz tog poslovanja mogli vratiti sve ove obveze? Kako biste to napravili? Imaš li neki dobar plan? Koliko bi to trajalo uopće? Dakle kada i koliki počinje pozitivan slobodni neto novčani tok? I sa kojom stopom si to onda diskontirate nazad na sadašnju vrijednost?

To su par jednostavnih pitanja za nekoga tko bi kupio hotel. Moraš imati procijenu vrijednosti operativnog poslovanja da vidiš kako će se investicija vraćati tj. kolika je cijena koju si spreman platiti. Bilo bi lijepo vidjeti taj DCF koji vam iznosi više od 11 mil kn. Ne kažem da to nije moguće – ali mi prikažite kratko, tablično, da vidim od koje godine počinje pozitiva, po kolike iznose i silno me zanima stopa kojom to moraš diskontirati da se dobije sadašnja vrijednost od 11 mil kn.

P.S. Ne kažem da povrat nije dvoznamenkast… (što je sjajno!) ali zar misliš da nema boljih investicija u RH danas? (računajući na 11 mil, što manja cijena to ti je povrat veći… pa počinje imati više smisla…)

P.P.S. Gdje je rupa bez dna? Pa recimo stavka troškovi osoblja. Troškovi osoblja u iznosu od 50 % prihoda. U drugim hotelskim kućama je to ispod 25 %. Možeš li dati dovoljan broj otkaza i dovoljno smanjiti plaće da razina usluge ostane dovoljno visoka da mođe povećavati prodaju i postizati kakvu takvu operativnu profitabilnost barem za vraćanje dugova pa da neto ostane bar pozitivna 0? Možda se i materijalni troškovi mogu smanjiti (tu sigurno netko izvlači novce)… Dakle to je sve možda i moguće… ali tek kada se postigne: slijedi vraćanje dugova, a profit za vlasnike… pitaj Boga kada – a vrijeme je novac!

Ti si malo pobrkao lončiće, ne može se DCF metodom ovdje doći do vrijednosti nekog hotelskog poduzeća. Na ide to tako, hotelska poduzeća se vrednuju na potpuno drugi način. Naravno da budućeg vlasnika interesira povrat na kapital, ali on to može ostvariti tek nakon restruktuiranja i obnove hotela. Hoteli se vrednuju kao nekretninska vrijednost, u praksi vrijednost po broju soba, tj. kapicitet. DCF metodu izračuna vrijednosti biznisa možeš računati tek nakon što postaviš poduzeće na noge i kada ono bude radilo u pozitivi. Tada tu vrijednost biznisa, po DCF (Discount Cash Flow) metodi, dodaješ na vrijednost nekretnina i dobiješ ukupnu vrijednost poduzeća.
Slažem se kada kažeš da su dugovi problem, o tome sam već i ja pisao. Jer, mene npr. kao kupca, ne interesiraju dugovi što su napravljeni u proteklih 15 godina. To nebi trebao biti problem kupca i zato svi bježe od HPDG, nešto slično kao od naših brodogradilišta! Zato sam i napisao da bi se trebao pronaći neki novi model privatizacije, nešto kao kod HTPK. Prodaja jednog dijela, pokrivanje dugova, restrukturiranje, pa potom prodaja bez dugova! Vidjet ćemo kako će to proći kod HTPK, ali model definitivno nije loš!

dio dugova ce se oprostiti sto je standardno, naici ce netko sa lovom kupit, za pola godine otpustiti pola, renovirati pola prodati i jako dobro zaraditi, vec viden scenarij

@ Smart

Jako dobro znam kako se "vrednuje hotel" 😀

A za tebe samo onda jedno dodatno pitanje: a što daje vrijednost nekretninama? Ili drugačije rečeno: pada li (igdje na svijetu) vrijednost s neba?

Ja sam kolegu lijepo pitao da mi u jednoj tabilici prezentira očekivani povrat… naravno da mu je dopušteno to razdvojiti i na dvije tablice, od kojih će jednu nazvati "vrijednost nekretnina" a drugu "DCF ostatka poslovanja". Suma toga dvoje vrijednost je poduzeća. Ako će tako razdvajati istina da će u uvoj prvoj imati neke značajnije pozitivne vrijednosti stalno… pa time i kao sumu koju će nazvati “vrijednost nekretnina”, ali će zato u ovoj drugoj imati jako puno prilično negativnih vrijednosti pa kada se to sumira dobiva onu prvu agregiranu tablicu koju sam prvotno tražio. Naravno da je dozvoljeno (pa i poželjno) stvari lijepo sistematizirati, razdvojiti… pa da vidimo kako se dobiva rezultat koji nas zanima.

Kod nas se tako često zaboravlja da nekretnine isto kao i svaka druga investicija, imaju svoju realnu vrijednost isključivo iz novčanog toka kojega mogu generirati – ništa više i ništa manje. Ne pada nekretninama vrijednost s neba. I ti svoj vlastiti stan možeš promatrati kroz cijene godišnje rente koje bi mogao ostvariti (ove godine, sljedeće godine… a izračunate na temelju procjena o dohotcima građana kroz te godine u mjestu u kojem živiš a koji funkcijski ograničavaju taj iznos s gornje strane kombinirano sa stanjem ponude i potražnje koje definira blizinu očekivanih cijena gornjoj mogućoj granici ili donjoj… ) umanjeno za troškove održavanja pa računati si DCF… i to mu je vrijednost. Ako se tržišne cijene i "fundamentalna vrijednost" razlikuju… izvedi iz toga neke zaključke o precijenjenosti ili podcijenjenosti nekretninskog tržišta.

DCF je uvijek alfa i omega svake investicije. Vrijednos nekretnine je ništa drugo nego jedan DCF rezultat, vrijednost "ostatka biznisa" (ono što nije direktno rez rentanja smještajnih jedinica, dakle ostale usluge i sl.) je drugi DCF, a vrijednos poduzeća kao cjeline je suma ova dva DCF ili kako neki vole reći suma vrijednosti nekretnine i tok drugog DCF.

U svakom slučaju na ukupni DCF jako ozbiljno utječe ovaj dug, koji se mora još godinama otplaćivati… a što se tiče vrijednosti ove komponente koju zovemo "nekretnina" to može biti mjesto razilaženja u mišljenjima, priznajem. Neki će odbijati procijenjivati vrijednost na neki fundamentalan način nego će se kao pijani plota hvatati za trenutne "tržišne cijene sličnih nekretnina" ne želeći uvažavati možda činjenicu precijenjenosti tržišta… to je također legitiman pristup (nešto kao mark-to-market :rofl:) ali racionalan investitor u cijeni koju nudi prilikom kupnje sigurno ne bi smio nuditi ukompniranu takvu cijenu nego isključivo ono što on procijeni kao vrijednost. Nema smisla kupovati nešto po precijenjenim iznosima.

Uglavnom, ja niti nisam rekao da se ovdje ne dobiju zgodne brojke (svakako je dugoročno dvoznamenkasti prinos, to mi je ovak odokativno odmah jasno bez da išta detaljno znam o ovom poduzeću) ali moguće da kod nas trenuto ima isplativijih ulaganja… pa je to možda jedan od razloga slabe zainteresiranosti. Naime, takvo je vrijeme kada svi moraju biti racionalni, malo tko je spreman investirati u nešto čemu ima bolje alternative – to jednostavno nema smisla.

Naravno da bi atraktivnost odmah skočila kada bi se poduzeće prije privatizacije nekako restruktuiralo na način da se riješi značajnog dijela duga… o da…, tada bi ovo postalo puno zanimljivije 🙂

Previše si se raspisao bez veze. Ovdje jednostavno ne možeš koristiti DCF metodu i točka. Vidim da želiš ispasti pametan, ali si pogriješio firmu. Pođi na temu, npr.Podravka pa prodavaj te fore DCF metode, tamo od toga ima koristi.

@ Smart

Zanimljiva konverzacija, kada argumentacija nije poželjna. Na Podravci sam dostao pisao, tamo me ne vole i ne želim se više s njima družiti. Ne volite me ni vi ovdje (zašto? [rolleyes]) Odoh ja na teme gdje argumente prihvaćaju (ako takvih još ima na ovom forumu). Samo što će mi ostati vječna nepoznanica kako ovdje ulažu u nešto čega vrijednost ne da ne znaju nego niti ne želie niti pokušati procijeniti, to mi je stvarno neshvatljivo.

Uglavnom ljudi bi po cijelom ovom forumu samo drukali, argumentirati nešto nikome nije u interesu. Na CROS sam npr. samo ukazao na na jednu jedini stavku u GFI i odmah dočekan na nož – a odgovor je mogao biti civliziran u jednoj rečenici "izuzev revalorizacije gubitak iz ostatka poslovanja je cca. 30 mil kn, što znači da bi naredne godine moglo biti oko pozitivne nule ako se ništa ne promijeni na bolje…"

Ovdje spomenem da bi netko mogao pogledati koliko ovo vrijedi (a nekog vraga i vrijedi!) umjesto silnog nagađanja i špekuliranja o cijenama nekretnina, i odmah ista stvar, nikoga ne zanima vrijednost nego opet samo cjenovne špekulacije. Špekulacije, špekulacije, špekulacije – na koju god stranu odeš samo neke špekulacije. Umjesto da se to ograniči samo na teme o TA i sl., to čak i na hotelskim temama, stvarno smiješno. Istina da hoteli zanimaju određene vrste špekulantskih tipova, ali mali dioničari nisu ti koji ovdje mogu dobiti špekulacijama na taj način, njih bi prije svega trebala zanimati vrijednost pa onda u odnosu na cijenu odlučivati. Ovdje je vrijednost evidentna koja izvire iz vrijednosti nekretnina (pa ju malo popapa loše poslovanje koje bi moglo još dugo biti opterećeno starim ranama – ali ipak ostane dovoljno za lijepu zaradu!) – ali tu vrijednost nitko od ovdje i malo bolje upućenih u ove hotele (bar pretpostavljam da jesu) ne želi ni pokušati izračunati [lol] (kao da se srami rezultata, a nije uopće za sramiti se, jedino što možda istina da ima i boljih stvari pa je možda to dio odgovora zašto je slab interes ovdje – ali vidili smo kako se interes i može povećati, potez je na HFP da odlučiti što mu je u interesu, dobiti nekog špekulatna vlasnika ili ovo normalno prodati)

Samo vi pišite kolega, napokon da neko nesto argumentirano piše na ovoj temi, do sad su pisali samo drukeri, ovo vredi 100 milijuna ovo vredi 500 milijuna a niko nije iznosio nikakve činjenice ni o zaduženosti ni o privatizaciji ni o ničemu, i tek sad postaje jasnije zašto niko neće da kupi ove hotele…

Lynx,
nije da te ja "ne volim" ili tjeram sa teme. Jednostavno ti hoću objasniti, da DCF metodom ne možeš procjeniti potencijalnu vrijednost hotelskog poduzeća koji je gubitaš i koji ide u privatizaciju. Ono se vrednuje na sasvim drugi način. E sad, potencijalni kupac može uzeti trenutne i buduće zacrtane prihode i DCF metodom izračunati povrat na kapital, ali to nije bitno u procjeni trenutne vrijednosti već buduće. To sam ti ja htio objasniti, a nisam ništa loše mislio, sorry. LP

podgora propada i sve odlazi u pic.. materinu, evo za sve koji neznaju

Lynx je vrijedan,ali često buba bez veze,recimo ono o ISTT da kupuje ZABA-čista glupost