kolega dalibor, evo malo materijala za pretresanje brojki. 12 milja eura za 145 soba te prateći sadržaji. recimo da 2/3 otpada na same sobe, ostalo na neposteljne prostore, bez kojih naravno isto nema hotela, dobivamo 8 milja eura iliti 60 milja kn, na 145 soba to izađe oko 415 000 kn ili 56 000 eura, dakle ipak puno manje no izgradnja od ledine.
5 hotela, jedan s dvije, jedan već s 4 zvjezdice, dakle 4 kandidata za zvjezdicu ili dvije više. dalje, ako plavac ili vi zate točan broj soba, možemo procijeniti koliko bi uz kupnju kupac još morao uložiti, kupnja i dizanje zvjezdica su valjda dvije strane iste kovanice, jer mislim da nijedan kupac ne misli kupiti hotele u dub i držati i h na 2 i 3 zvjezdice.

ne znam što je uzus industrije – ukupna cijena hotels berz obzira na prateće sadržaje kroz broj soba, ili stvaran trošak samo soba kroz broj osoba. možda je ono prvo standard, ali svi hoteli imaju sobe, ali neki uz sobe još imaju svašta, a neki ništa, tako da ne znam da li je ta uđuture računica općeprimjenjiva.

Pricekajte privatizaciju, bit ce vam neke stvari jasnije al ce bit i kasno. Osim toga ako ce drzava po burzovnoj cjeni dat paket od 50+1, sto bi trenutno bilo nize od 5 M eura…onca cu rado sam rasprodat svu svoju imovinu i kupit taj paket!!!

Maestrali se kupuju zato što imaju prostora te hotele dignuti na 4 ili 5 zvijezdica a to je nivo koji najbolje prolazi u Dubrovniku i na kojem se najbolje zarađuje, ja samo objašnjavam da se oko Dubrovnika sjatilo puno njih koji imaju novce i ulagali bi u turizam, ali bara je mala i nema još puno toga slobodnog, tako da će biti grabež….

Gledam sada i pokusavam usporediti ARNT, SLRS ili KORF, svi su na svojim u zadnjih par godina na povjesno visokim cijenama, i usporedjujuci ih sa HMST, koji je isto ove godine odradio rast prije svega zbog dobrih poslovnih rezultata, od sada, od ove razine, koja od ovih dionica u iducih pola godine ili godinu dana ima potencijal rasta od recimo 100%, na duzi period sve dionice ce vjeroatno ici u tom smjeru, ali na rok do godine dana ja sa takvim skokom cijene mogu zamisliti samo HMST, jer on jedini ide na prodaju a atraktivan je za investitore jer je na poziciji koja donosi ekstra zaradu u turistickom biznisu…

@investimir
Naravno da nije cijena po sobi potpuno ista za svaki hotel iste kategorije, govorimo o prosjeku.

@jure555
Naravno da je 5 mil eur malo. Nedavno je LRH prodala jednu jedinu vilu za toliko novaca. No nije to baš 5 mil. Ako netko uzme od države njenu polovicu za 5 mora otkupiti i ostalo. Dalje kupuje i dug od daljnjih 12 mil eur. Onda preuzima i neke obveze prema radnicima tj višku radnika koje ovi hoteli imaju. Ne radi se o zanemarivim iznosima. Evo ove godine LRH je rezervirala 15 mil kuna da bi rješila dio radnika koje misle poslati u prijevremenu mirovinu, dati otpremnine itd.
Zato se kod ovakvih ulaganja svakako mora napraviti ozbiljno dubinsko snimanje i analiza. Nije to baš tako jednostavno i mi nemamo baš sve podatke, no ipak treba napraviti neku valuaciju.
Nažalost ni danas nije objavljene ponuda za preuzimanje Cavtata. To preuzimanje dalo bi nam dobar benchmark za vrednovanje hotelskog businessa. Radi se o 2 hotela sa ukupno 618 soba sa 3,5*. Hoteli se ne moraju obnoviti i ne traže neko ulaganje. Posao je uhodan i posložen. Dugova nemaju.
Tržište prema današnjoj cijeni procijenjuje da su ti hoteli plaćeni 20 mil eur ili 32.000 eur po sobi. ( ja osobno mislim da će cijena biti ipak izad 40.000)
E sad stavite onda Maestrale u usporedbu sa Cavtatom.

Prema Agenciji za investicije i konkurentnost, u njihovom katalogu investicija za Maestrale;
Ukupne obaveze;
-2010. – 13,3 mil. eura
-2011. – 12,3 mil. eura
-2012. – 11,3 mil. eura
-2013. – 10,0 mil. eura – realna procjena za ovu godinu.

Po bilanci za 30.6. dužni su 97.012.000 kn = 12.9 mil EUR
No nije sad to toliko bitno, ima nešto i u potraživanjima
Uporno nitko ne želi napraviti ovo:
51 soba 4* x 65.000 = 3.3 mil eur
273 sobe 3* x 45.000 = 12.2 mil
158 soba 2* x 35.000 = 5.5 mil eur
Ukupno 21 mil eur
Po ovoj metodi HCVT bi koštao 34 mil eur ili 415 kuna po dionici
21 mil eur je 300 kuna po dionici Maestrala
No imamo i taj dug koji je 160 kuna po dionici
300-160 = 140 kuna
Evo to je matematika i usporedba
Po istoj valuaciji kroz cijenu sobe Maestrali vrijede 140 kuna po dionici, a Cavtat 415
Metode koje analiziraju poslovanje tj izračunavaju vrijednost na osnovu zarade su kod Maestrala neprimjenjive i dale bi još manje vrijednosti.
Ja ove cijene po sobi nisam uzeo baš napamet no to nije toliko čvrsta kategorija. Todorić je nedavno na Koločepu 151 sobu 3* platio 35.000 eur i preuzeo još toliko duga, s tim da odmah ulaže dodatnih 60.000 po sobi da ih digne na +4*
Investicija je dakle vrlo visokih 130.000 eur po sobi. No to je prodavao PBZ pa je možda nešto višu cijenu kompenzirao sa povoljnijim kreditima.
S druge strane prodan je nedavno i hotel Lišanj 2* sa 160 soba po 33.000 eur po sobi.
Kod Cavtata je kupljen jako dobar i uhodan posao i prodavatelj je bila strana hotelska kuća, a kupac naša hotelska kuća. Nekako mi se čini da bi to moglo dati najrealniju cijenu koju možemo onda uzimati kao nekakav parametar.
Vidimo da tržište trenutno cijeni da LRH nije platila hotele više od 250-260 kuna po dionici.
No tržište se zna prevariti 😉

Bravo Dalibore za izracun, a jos vise za otvoreno pisanje na Forumu.

Medjutim, za sada stoje dva velika ??.
1?) Jos se ne zna posto je prosla transakcija Hcvt-a.
Koja ce biti pogodna kao referentna tocka koliko se vrednuje turisticki biznis u Hrvatskoj i to iz razloga jer se radi o transakciji iznedju dva pruvatna szbhekta (nema u igri drzave), prakticki nema dugova i biznis je uhodan.
2?) utjecaj sadasnjeg nesposobnog i nemarnog vlasnika, te politike i politickokorumpiranog faktora.

Za analizu Hcvt-a se uglavnom slazem, ali Hmst je jos uvijek velika nepoznanica, bar dok se ne vidi transakcija Hvct-a jer se cak radi o hotelima u istom ojruzenju.
Tek tada bi se moglo raditi malo ozbiljniju analizu uzimajuci pozitivne i negativne korejtivne faktore u obzir (potencijal sirenja, sadasnhe i moguce poslovanhe, visak zaposlenih, politicko koruptivni faktor i sl).

Ma nije cijena Hcvt tolika nepoznanica, imate na temi LRH dovoljno informacija pa si sami provjerite.
Treba ovdje spomenuti još nešto, a spenuto je prije par postova.
Ja nisam osobno obišao ove hotele pa ne mogu baš o tome kako izgledaju iu kakvom su stanju.
No po nekim informacijama to bi sve trebalo manje više rušiti pa ispočetka.
Hoću reči da se ovo može gledati i kao zemljište tj ne brojati sobe koje će se rušiti i graditi nove.
Maestrali su 2005. napravili procijenu i izvršili revalorizaciju. Zemljište se u bilanci vodi po 18 mil eur.
Kakve su danas cijene u Dubrovniku u odnosu na 2005 . Prepostavljam da su najviše bile 2007 pa su nakon toga malo pale. E sad jesu li na razini 2005 ili nešto više ne znam. Ako će investitori ovo promatrati prvenstveno kao zemljište onda bi se time trebalo pozabaviti.

Dalibore, cijenim tvoje pisanje, ali moramo biti realni, racunati dug firme koja radi sezonski na polovici godine nije realno, tu moze biti mjerodavan samo kraj godine, znaci vec sada mozemo realno predpostaviti da je taj dug ipak 10 mil. eura,

Sduvnja1, Cavtat i sami grad Dubrovnik nisu iste pozicije, to je sasvim jasno, nisu ni pre daleko, ali cijene nekretnina na jednoj i drugoj poziciji su nebo i zemlja….

ali istina je kada dobijemo cijenu HCVT pa i ovog razrusenog Belvedere u Dubrovniku, moci cemo realnije sagledati koliko vrijedi hotelski biznis u Dubrovniku, a i broj investitora koji ce se pojaviti na Kuparima ce dati isto sliku interesa za biznis u i oko Dubrovnika….

Hotel Uvala je novi sa 4 zvijezdice, Komodor je stari hotel sa 3 zvijezdice, napravljen od kamenih blokova, to je povjesna zgrada i on se moze eventualno malo preurediti, Splendit je hotel od 3 zvijezdice, malo odvojen od ostalih sa lijepim prostorom i uz samo more, to bi se trebalo sve srusiti i napraviti novi hotel sa puno vise soba i sadrzaja sa 5 zvijezdica, Vis (3 zvijezdice)takodjer uz samo more, djelomicno je obnavljan, mislim da bi se isto mogao potpuno preurediti, a Adriatic (2 zvijezdice)je iznad ceste, to znaci od mora 50 metara, srusiti ga i napraviti hotel sa vise soba i 4-5 zvijezdica, a ispod njega, ispod ceste do mora je njegov restoran sa velikom terasom i velikim dvoriste, to sve isto srusiti i tu napraviti jos jedan hotel ili neki drugi sadrzaj, mogucnosti jako puno….

ulaganje od 30-40 mil. eura bi doneslo ukupni prihod od barem 150 mil. kuna i godisnju zaradu od barem 30-40 mil. kuna…

u svakom slucaju sigurno isplativ biznis na toj poziciji u Dubrovniku gdje i u krizi gosti dolaze, tako da na kupnju tako necega se placa lijepa premija,

HCVT sam isto vidio, prekrasan hotel u uvali, ali drzavni Maestrali ove godine u prvih 6 mjeseci isti broj nocenja kao prosle godine a HCVT pad nocenja od mislim 9 %, ne znam razloge ali pozicije su ipak bitne….