Daliborop je da svoju analizu koja po meni stoji.
Stoji i upitnik po sto je prodaja Hotela Cavtat sprovedena.
Mozda je isla iznad, a mozda i ispod daliborop-ove analize. Uskoro cemo vidjeti, mislim da pocetkom kolovoza mora biti podnesena javna ponuda pa ce se znati i cijena.

analiza je realna, ali konačni zaključak – imperijal vrijedi 70ak milja kn, ergo sad je precijebnjen, cavtat je rastao 100 posto, ergo sad je vrijeme za kupiti – ja ne vidim kako to može stajati.

cavtat je prošlo svršeno vrijeme, imperjal je buduće vrijeme, narem se mi nadamo, zato smo tu.

Stalno me se krivo tumači, usporedbe radim jer je to jedan od modela valorizacije ulaganja. Usporedio sam hotelski dio portfelja HIMR sa trenutno aktualnom kupoprodajom hotela. Ako mislite da je cijena preuzimanja HCVT 25.000 eur po sobi onda se tek trebamo pitati koliko vrijedi Imperijal?
Razumijem i vašu opreznost ali sumnjam da Ostoja ima nekog rezona nešto plaćati ispod stola u ovom preuzimanju jer za početak nije kupac on nego LRH pa bi bilo glupo da nešto plati ispod stola. Drugo prodavatelj je velika strana korporacija pa ni tu baš ne vidim previše prostora da se nešto radi ispod stola. Pošto je LRH već kupila 80%, a vjerovatno i transkacija onih 3% ima veze sa njima ostaje mali dio za javnu ponudu jer po nekim podacima država se ne može javiti na ponudu i ostaje mali broj dionica za preuzimanje pa sve skupa i nije nešto bitno po koliko će ponuda ići. Ja sam prvi koji u sve sumnja (vidite to po ovom koliko preispitujem situaciju oko Imperijala) ali ovo preuzimanje hotela Cavtat će nam svima pomoći da lakše procijenimo ostale tvrtke. Ja sam uvjeren da će soba biti plaćena najmanje 40.000 eur.

Znaći spominjem preuzimanje Cavtata samo kao trenutnu tržišnu cijenu koja nam može pomoći da bolje procijenimo vrijednost Imperijala a i ostalih turističkih tvrtki. S tim da mislim da je Ostoja tj. LRH u ovoj transakciji dobro prošao i da je za hotele Cavtat i cijena od 50.000 eur po sobi ok.

@kanabis
Ne, HCVT nemaju 5*, ali imaju u 618 soba godišnje i u njima ostvaruju 222.000 noćenja po prosjeku od 700 kuna, a HIMR u svojih 681 sobu 177.000 (27% manje) po vjerovatno 20-30% nižoj cijeni. Iz toga izvlačim da onda u nekoj valorizaciji cijena sobe treba biti najmanje 25% niža i to sam bio blag.

Zašto je Cavtat prošlo svršeno vrijeme? Koliko ja vidim Vukadin koji je definitivno imao dobar nos ili info nije prodao ni jednu dionicu po 230 kuna?

Imperijal je, slažem se, dionica budućnosti

Samo pisite to je dobro za diskusiju. Stvarno ne znam posto vrijedi jedna soba i jedna zvijezdica u kategorizaciji. Ali recimo himr je maksimalna trzisna kapitalizacija bila 830 milijuna, a kod hcvt 180 milijuna kuna. Vasim tekstom ispada, a i trenutno je na zse hcvt skuplji od himr. S obzirom da hcvt nema veliko zaduzenje, smatram da je 116 milijuna ili 25 000 eur po sobi malo. I to bi bio debakl za cijeli turizam, no s druge strane ne znamo u kakvim problemima je vlasnik. Vec jedan hotel su prodali. Ako bude 40 000eur koliko vi sugerirate, to ce nas dovesti na ATH 300kn.

Slazem se s vama da je himr popunjen samo u glavnoj sezoni. Vi ste napisali ukupno 94dana. No tu mozda lezi i potencijal

prošlo svršeno jer je rast odrađen. ponuda ide po tromjesečnom prosjeku ili mislite da će ostoja plaćati 300 što može dobiti za 200. biste li vi tako posupali sa svojim novcem. s 80 posto on je apsolutni gospodar s ili bez uspješne ponude. ne znam koliko je tromjescni cavtata, ali niži od ove cijene trenutne jest. dakle oprez.

Ali javna ponuda ne mora biti po cijeni kupnje 80% dionica ako je veca od tromjesecnog prosjeka.

Zasto nervoza glede hotela Cavtat, sve ce se ubrzo saznati. I bit ce dobar bench mark koliko se u sadasnjim uvjetima cijeni hotelski biznis u Hrvatskoj.

Usput, izracunajte koliko je sobu platio Agrokor sa Turcima kad je kupio Kolocep ( cash + dug).

Daliborop je dao izracun po vrijednosti sobe. Od drugih nisam vidio nikakve izracune, osim opcih primjedbi.

u tome i jest poanta – tromjesečnoi prosjek je debelo ispod današnje cijene. dakle kupiš za 200, a dobiješ 150 od ostoje. pametan potez, zar ne.

izračuni su dobri, ali su nužno samo aproksimacije. najbolja zaštita od ružnih iznenađenja je cijena – zato je himr sada manje opasan od cavtata.

jedna sezona ništa ne mijenja, glavno je pokriti se i izaći na pozitivnu nulu, a toliko će valja biti. kad dođe privatnik, onda će on razmišljati o dizanju profitabilnosti po svim segmentima. država to nije kadra jer nema dizanja profitabilnosti bez gaženja po ljudimas, a to država nerado radi, a privatnik pak bez pardona.

Investimir, ako je LRH to Španjolcima platio recimo 250 kn po dionici, onda toliko mora ponuditi i ostalim dioničarima, inače kako bi bili zaštičeni mali dioničari, da on povlači dionicu sa burze onda pošto nema drugog parametra ide tromjesečni prosjek kao nešto najbliže realnom…

to je srž – da li javna ponuda ide po cijeni po koj je prodano 80 posto ili po tromjsečnom prosjeku. velika razlika. da li bi tko znao ovu dilemu razriješiti jednim zakonskim člankom ili paragrafom

Tromjesečni prosjek je cca 190 kuna
Ako blok transakcija od 20.000 dionica (3,26%) ima neke veze sa LRH ili SNHO onda je minimalna cijena 200 kuna.
Budući da u preuzimanju neće biti puno dionica (vjerovatno oko 30-40.000) 200 ili 300 kuna i nije neka razlika. Hoteli Cavtat su privatizirani 2002 i dionicom se skoro nije ni trgovalo u vrijeme kada su cijene ludovale. FF je bio oko 5%, a 3. i 4. dioničar iz 2003 sa po 431 dionicom i danas su u top 10, a pomakli su ih na 8. i 9. mjesto tek neki dan.
Cijeli svijet vrednuje ulaganje u hotelski business cijenom po sobi, uspoređujući podatke kao što su ADR, RevPAR, GOP, GOPpN, GOPpAR, popunjenost itd te postoji niz formula koje iz navedenih pokazatelja izračunavaju vrijednost hotelskog businessa po sobi. Koliko je to primjenjivo kod nas, ne znam, ali da će to postati presudo ne sumnjam.
ATH je vjerujte mi potpuno nevažan jer neke tvrtke nikad više neće se vratiti na svoj ATH iz 2007, a neke su ga već prestigle.

Zakon o preuzimanj trgovačkih društava:

CIJENA U PONUDI ZA PREUZIMANJE

Članak 16.

(1) Ponuditelj i osobe koje s njim djeluju zajednički obvezni su za sve dionice istog roda ponuditi jednaku cijenu, odnosno jednak broj zamjenskih dionica.
(2) Cijena u ponudi za preuzimanje ne može biti niža od najviše cijene po kojoj su ponuditelj i osobe koje s njim djeluju zajednički stekli dionice s pravom glasa u razdoblju od jedne godine prije dana nastanka obveze.
(3) Ako je prosječna cijena dionica ostvarena na burzama i uređenim javnim tržištima viša od cijene iz stavka 2. ovoga članka, ponuditelj je obvezan ponuditi višu cijenu, s tim da se prosječna cijena izračunava za svaku burzu ili uređeno javno tržište kao ponderirani prosjek svih cijena ostvarenih na burzi ili uređenom javnom tržištu u zadnja tri mjeseca prije nastanka obveze na objavljivanje ponude za preuzimanje.
(4) Ako ponuditelj i osobe koje s njim djeluju zajednički nisu u razdoblju od jedne godine prije dana nastanka obveze stekli dionice s pravom glasa, cijena u ponudi ne smije biti niža od prosječne cijene ostvarene na burzama ili uređenim javnim tržištima.
(5) Ako ponuditelj i/ili osoba koja s njim djeluje zajednički, protivno odredbi članka 40. ovoga Zakona, stekne ili otpusti dionice ciljnog društva po cijeni višoj od cijene iz stavka 2., 3. i 4. ovoga članka, obvezan je u ponudi za preuzimanje ponuditi višu cijenu.
(6) Ako ponuditelj zahtjev za odobrenje objavljivanja ponude za preuzimanje ne podnese u roku iz članka 24. stavka 1. ovoga Zakona, prosječna cijena iz stavka 3. ovoga članka izračunava se kao ponderirani prosjek svih cijena ostvarenih na burzi ili uređenom javnom tržištu za svako sljedeće tromjesečje posebno, počevši od tromjesječja koje prethodi danu nastanka obveze na objavljivanje ponude za preuzimanje do dana podnošenja zahtjeva, s tim da je ponuditelj obvezan u ponudi za preuzimanje ponuditi najmanje najvišu tromjesečnu prosječnu cijenu izračunatu u navedenom razdob­lju, ako je ta cijena viša od cijene iz stavka 2. ovoga članka.
(7) Ako ponuditelj ili osoba koja s njim djeluje zajednički u roku od jedne godine od dana proteka roka trajanja ponude za preuzimanje, stekne dionice ciljnog društva koje su bile predmet ponude, po cijeni koja je viša od cijene iz ponude, obvezan je dioničarima koji su prihvatili ponudu za preuzimanje isplatiti razliku u cijeni u roku od 7 dana od dana stjecanja.
(8) Obveza iz stavka 7. ovoga članka ne odnosi se na stjecanja dionica u slučaju statusnih promjena ili povećanja temeljnog kapitala ciljnog ili u slučaju stjecanja dionica ciljnog društva u zamjenu za isplatu dividende.

@Daliborpop

MOžda ja krivo nesto gledam ali na izvješću za 2012 piše da je neto dobit za HCVT iznosila 6,8 milijuna kuna uz ukupne prihode od 77,5 milijuna kuna.

Ako imaju 618 soba to ispada 125404 kuna prihoda po sobi godišnje dok je neto dobit po sobi 11000 kuna.

E sada, condo – hotels je prilika da se unutar nekog hotela kupi soba na neki rok (99 godina) i da se dijeli dobit sa hotelom po omjeru 50/50 i dobije se i reicmo 30 dana ostanka za free u hotelu, dakle hotelska soba koju kupite Vaš je poslovni pothvat.

Hoteli koji prodaju te sobe često garantiraju povrat na investiciju od 5-10% godišnje( i to ugovorno!!) dok su cijene soba od 50 000€ naviše.

Ok, dakle za 50 000€ kupite sobu i dobijete (prosjek 5% i 10% je 7,5%) 7,5% povrata na godinu tj 3750 eura godišnje tj 28125 kuna.

Ako idete ovim brojkama tada bi HCVT vrijedio 13x svoje neto zarade po godini tj 143000 kn ili ugrubo 20 000€.

Po cijeni od 50 000€ po sobi sa dobiti koja je u 2012 bila 11000 kn, povrat na uloženi kapital je 2,9% – što sigurno niti jedan hotelski lanac neće platiti.

Po mojem izračunu dakle, HCVT bi vrijedio 143000*618=88,4 milijuna kuna i sa neto dobiti od 6,8 milijuna kuna povrat je kakav takav.

Ako je pak 220 000 noćenja bilo kroz godinu na 618 sobu a računamo da je prosjek sobe 2 glave po noći u sobi ispada da je trebalo 110 000 soba godišnje na 265 dana što je 300 soba dnevno ili popunjenost od tek 50%.

E tu dolazi problem jer je u USA prosječna stopa okupiranosti hotela oko 72,5% godišnje dok za HCVT ispada tek 50%.
¸

Niti HIMR nije bolji. 8790 neto dobit po sobi x 13(kao multiplikator za isplativost od 7,5% godišnje) ispada 114270 kn po sobi * broj soba = 77,8 milijuna kuna vrijednosti.

Pošto se tu ne radi o condo hotel ulaganju nego kupnji dionica može se uvečati za neki dio dugotrajne imovine.

Dug prema bankama iznosi 132+25 milijuna kuna dok je vrijednost građevina oko 447 milijuna kuna – (dug prema bankama) =
290 milijuna kuna vrijednost dugotrajne imovine.

To bi se moglo(ali teško bude) dodati na relanu vrijednost na povrat koju smo dobili gore pa bi dobili za himr = 77,8+290=367,8 milijuna /635855=578 kuna.

Da ovo izgleda super ali imajte na umu da bi kroz cijenu dionice i plaćanje od 578 kuna povrat kroz neto dobit bila 9,4 kune ili 1,63% godišnje – sumnjam da će to netko platiti.

Jako je teško izračunati cijenu hotela, postoje metode od cijene 0,5l coca cole * multiplikator do neznam čega.

Najviše ovisi što kupac s njim misli. Nekome je zemljište livada, nekome baza za Empire State Building.

Imam HIMR.