Cijene REIT dionica su veoma osjetljive na kamatnu stopu (kamatni rizik se uračunava u njihovu cijenu). Više kamatne stope povećavaju troškove posuđivanja novca. Time razvoj novih projekata čine skupljim, u nekim slučajevima preskupim. Ako investitori zapažaju da će rastuće kamatne stope negativno utjecati na dobit REIT poduzeća, cijena REIT dionice će se kretati obrnuto proporcionalno kamatnoj stopi. Rast će kada se kamatna stopa smanjuje i smanjivat će se kada kamatna stopa raste. Visoka kamatna stopa nije dobra ni za jedan posao, jer upija kupovnu moć potrošača i naposljetku može dovesti do recesije. Tijekom recesije se cijena rente i leasinga ne može povisiti bez ugrožavanja stope zauzeća postojećih nekretnina koje su predviđene da služe kao objekti leasinga. Visoke kamatne stope su posebno štetne za REIT fondove specijalizirane za apartmane. REIT fondovi specijalizirani za sektore koji im omogućuju da uživaju zaštitu dugotrajnih leasing ugovora neće u svojim novčanim tokovima osjetiti utjecaj ekonomije u recesiji dok god su rate koje primaju stabilne.

Neki su REIT fondovi, zbog ponovnog iskorištavanja svoje imovine i strategije ulaska u rizične projekte zajednički sa svojim partnerima, stvarno sposobni smanjiti svoju ovisnost o ponudi svježeg kapitala. Oni pokazuju da vlasništvo nekretnina uz kvalitetno upravljanje nekretninama može dovesti do izvrsnih prinosa čak i bez korištenja pretjerane financijske poluge. Slaba bilanca stanja može ozbiljno ograničiti sposobnost REIT fonda da se proširi putem novih akvizicija ili razvijanjem novih nekretnina. Pretjerana financijska poluga značajno povećava efekte smanjenja neto operativnog dohotka, bez obzira koji je razlog tog smanjenja. Zbog slabe bilance stanja financiranje REIT fonda dokapitalizacijom za postojeće vlasnike može biti preskupo (novi investitori će imati najveću pregovaračku moć).

Mala veličina REIT fondova može biti njihov značajan nedostatak na surovom natjecateljskom tržištu. REIT fondovi sa malom tržišnom kapitalizacijom često nisu u mogućnosti isposlovati pokroviteljstvo nužno za prikupljanje kapitala. Zbog ograničenih financijskih resursa kojima raspolažu, REIT fondovi sa malom tržišnom kapitalizacijom se najčešće nisu u stanju razviti u raširenu organizaciju. Znanstvena istraživanja su pokazala da kod REIT fondova postoji izražena komponenta ekonomičnosti veličine koja uzrokuje da su veći REIT fondovi u pravilu efikasniji. Objašnjenje veće efikasnosti velikih REIT fondova može se pronaći u većoj pregovaračkoj moći sa svojim dobavljačima i primateljima leasinga.

REIT fondovi koji imaju sposobnost razvijanja nekretnina su u mogućnosti povećati svoju neto imovinu mnogo brže od onih koji nemaju tu mogućnost, te time u pogodnom trenutku steći komparativnu prednost. Rizici REIT fondova se mogu značajno umanjiti unutar raspona djelovanja njihove uprave. Vanjski izvođači radova mogu uzrokovati prelijevanje troškova kod nove gradnje, a postoje i operativni rizici prilikom svakog davanja nekretnina u leasing. Tijekom procesa razvijanja nekretnina prisutna su tri ključna područja rizika:
1. Rizik izgradnje (izvođaču radova nedostaje iskustvo)
2. Rizik primatelja leasinga (projicirani iznos rente i očekivana stopa prinosa od nekretnina danih u leasing ne moraju odgovarati trenutnim uvjetima na tržištu)
3. Rizik financiranja (financiranje projekta izgradnje nekretnina financijskom polugom nije opcija sve dok projekt nije gotovo završen ili dok nekretnina nije izdana u leasing)

7. Kada se odlučiti za investiranje u REIT fondove i kako odabrati REIT fond?

Dionice REIT fonda su osobito privlačne kada ih nitko ne želi posjedovati. Prinos na NAREIT indeks je 1996. godine iznosio 35.3%, 1997. godine je iznosio 20.3%, dok je 1998. godine iznosio -17.5%. Investitori mogu proći vrlo dobro kupujući slabo tražene REIT dionice nadajući se dolasku vremena promjene trendova. Naravno, moraju biti svjesni rizika. Veoma je teško procijeniti pravi trenutak za kupnju (kada je cijena dionice dosegla dno).

Kako investitori mogu investirati u REIT fondove?
1. Investitori mogu napraviti istraživanje REIT fondova. Poslovni projekti REIT fondova se ne mijenjaju brzo.
2. Investitori se mogu konzultirati sa brokerima, financijskim planerima i investicijskim savjetnicima.
3. Investitori mogu kupiti udjele otvorenog investicijskog fonda specijaliziranog za ulaganje u REIT fondove, poput Vanguard REIT indeksnog fonda. Ovakvo ulaganje omogućava bez uloženog truda izvrstan način za dobivanje zadovoljavajuće diversifikacije u REIT fondove.
4. Investitori mogu kupiti dionice REIT Exchange Traded Fund (ETF). Kupnja takve dionice predstavlja indirektno vlasništvo kupnjom košare REIT dionica udruženih pod pokroviteljstvom organizacije sponzora. REIT ETF dionicama se na organiziranim tržištima kapitala trguje kao da je riječ o jednoj dionici. Postoje 4 REIT ETF fonda:
• iShares Cohen & Steers Realty Majors Index Fund
• iShares Dow Jones U.S. Real Estate Index Fund
• streetTRACKS Wilshire REIT Index Fund
• Vanguard REIT VIPERS

Kvaliteta uprave je najvažnija osobina blue-chip REIT fonda, REIT fonda najviše razine financijske stabilnosti. Druga osobina po važnosti je lakoća pristupa kapitalu. REIT fondovi sa niskim udjelom vlastitog kapitala u ukupnoj imovini u pravilu imaju veći potencijal rasta i bolju percepciju sigurnosti, te zbog toga i višu cijenu dionica. REIT fond može okrupnjavati iznutra, rastom operativnog dohotka. Takav je rast pod kontrolom upravitelja fondova. Oni se mogu odlučiti za nadogradnju postojećih kapaciteta, povećavanje rente ili postotka iznajmljenih nekretnina, te smanjivanje troškova. Alternativno REIT fondovi mogu okrupnjavati izvana. Takav se rast temelji na akvizicijama novih nekretnina, novim projektima razvijanja nekretnina, rizičnim projektima u koje ulaze zajedno sa svojim partnerima, te dodatnim tokovima prihoda. Interna stopa rasta je stabilnija i pouzdanija.

Postoji nekoliko strategija investiranja u REIT fondove. Jedna je kupi i drži strategija investiranja koja pretpostavlja da se nekretnine prodaju jedino kada je REIT fondu neophodan novac. Druga strategija investiranja zasniva se na trgovanju: inteligentan investitor može pobijediti tržište pronicljivim odabirom dionica ili pametnim odabirom trenutka za investiranje. Neto imovina REIT fonda je vrlo važna tijekom procesa vrednovanja REIT dionice, ali investitor mora voditi računa da neto imovina ignorira vrijednost poduzetničke aktivnosti REIT fonda. U nekom trenutku premija ili diskont (u odnosu na neto imovinu REIT fonda) po kojima se REIT dionica može prodati može biti značajna, često veća od 20%. Cijena dionice REIT fonda prije svega ovisi o ponudi nekretnina i potražnji za njima. Na primjer, kada se uredski prostori izgrađuju brže nego što ih tržište može apsorbirati, rente se smanjuju jednako kao što se smanjuje i vrijednost nekretnina. S druge strane, rast broja zaposlenih i povećana potrošnja stanovništva u brzorastućim ekonomijama utječu na povećanje potražnje za zakupom nekretnina, što uz njihovu fiksnu ponudu često dovodi do eksplozivnog rasta cijena. Pri praćenju ponude nekretnina i potražnje za njima, nekretnine je nužno podijeliti prema vrsti, namjeni i lokaciji. Lokacija na kojoj je nekretnina izgrađena presudno utječe na njenu cijenu. Zbog toga se analiza REIT fondova razlikuje od analize ostalih dionica. Investitori u redovne (obične) dionice dioničkih društava kao ključnu mjeru profitabilnosti poduzeća koriste neto dohodak, dok je za analizu profitabilnosti REIT fondova uobičajeno koristiti sljedeće dvije mjere:
1. Kapital od operacija (eng. Funds From Operations or FFO) = neto dohodak – dobit od prodaje nekretnina + deprecijacija + amortizacija + naknadna prilagodba za neutvrđena partnerstva i vrijednost rizičnih projekata u koje su REIT fondovi ušli u partnerstvu. Kapital od operacija se ne smije gledati statično, a na upravi je da pronađe način na koji će ga povećati.
2. Prilagođeni kapital od operacija (eng. Adjusted FFO or AFFO) = Kapital od operacija prilagođen za troškove koji za vrijeme kapitalizacije ne povećavaju vrijednost nekretnina, pa se prilagođava eliminiranjem pravocrtnih renti. Prilagođeni kapital od operacija je najprecizniji pokazatelj za određivanje slobodnih tokova novca REIT fonda. Precizno, prilagođeni kapital od operacija = Kapital od operacija – višekratni troškovi kapitala, pri čemu je višekratni trošak kapitala = povećanje vrijednosti nekretnina uslijed s vremena na vrijeme nužnih zamjena tepiha, tapeta, zavjesa i slično.

Za odabir REIT dionica koriste se pokazatelji omjer cijene i kapitala od operacija, te omjer cijene i prilagođenog kapitala od operacija. Ti pokazatelji se koriste za relativnu usporedbu REIT fondova u odnosu na referentnu grupu REIT fondova (sa kojom promatrani REIT fond ima ekonomskog smisla uspoređivati) u danom vremenskom trenutku. Blue-chip REIT dionica bi trebala imati višu vrijednost navedenih pokazatelja od prosječnih REIT dionica. Pokazatelj omjera cijene i kapitala od operacija ne vodi računa o tome je li u bilanci stanja postoji pretjerana financijska poluga. Što je veća financijska poluga, trebala bi biti veća diskontna stopa u modelu diskontiranja tokova novca. S druge strane, pokazatelj omjera cijene i prilagođenog kapitala od operacija ovisi o očekivanom budućem rastu, zapaženom riziku, kamatnoj stopi i ostalim važnim elementima. Pobližom usporedbom pokazatelja omjer cijene i kapitala od operacija i omjer cijene i prilagođenog kapitala od operacija sa redovitom dividendom koju isplaćuje REIT, analitičari često mogu znati kada je realno očekivati nižu dividendu i djelovati u skladu sa svojim opažanjem.

Investitori u REIT dionice preferiraju dugotrajno zaduživanje kratkotrajnom, te zaduživanje sa unaprijed dogovorenom kamatnom stopom od zaduživanja uz promjenjivu kamatnu stopu. Analiza datuma isteka ugovora o leasingu i analiza postojećih efektivnih kamatnih stopa navedenih u ugovorima o leasingu nekretnina, te njihova usporedba sa kamatnim stopama koju zaračunavaju usporedivi REIT fondovi zna biti veoma korisna za donošenje odluke o investiranju. Takva analiza se često naziva analiza rasta gubitaka od leasinga zbog unaprijed ugrađenih renti (ako je efektivna kamatna stopa navedena u ugovoru niža od tržišne efektivne kamatne stope) ili analiza skotrljanih najamnina (za efektivnu kamatnu stopu navedenu u ugovoru višu od tržišne efektivne kamatne stope).

Pri analizi REIT fondova se koriste neto operativni dohodak i interna stopa prinosa. Neto operativni dohodak se koristi kao mjera neto tokova novca koji generira nekretnina koja donosi dohodak. Investitori mogu očekivati da će neto operativni dohodak rasti usporedno sa stopom inflacije. Interna stopa prinosa pomaže investitoru u nekretnine da izračuna stopu prinosa na investirani kapital (eng. Return On Investment, ROI) i povrat od investiranog kapitala (eng. Return Of Investment, ROC), tj. razliku između neto novčanih tokova i neto dohotka. Podsjetimo se da novčani tokovi ne mjere dohodak.

Za mjerenje bilančne snage REIT fondova i utvrđivanje koristi li REIT fond pretjeranu ili premalu financijsku polugu, koriste se dva pokazatelja:
1. Odnos obveza i tržišne kapitalizacije = Odnos ukupnih obveza sa zbrojem kapitala redovnih (običnih) dionica, kapitala povlaštenih (preferencijalnih) dionica i ukupnih obveza.
2. EBITDA (dobit prije plaćenih kamata i poreza, te obračunate deprecijacije i amortizacije)

8. Upravljanje portfeljem REIT fonda

Kako ugraditi rastući kapital od operacija u ugovore o leasingu? Većina REIT fondova uživaju zaštitu ugovora o dugoročnom leasingu. Struktura većine ugovora o leasingu je takva da REIT fondovi sa primateljima leasinga dijele rast prihoda iznad određene minimalne razine. Iznenadne rente ne postoje u ugovorima o leasingu. U ugovore o leasingu nekretnina se ugrađuje periodično povećavanje rente. Veliki REIT fondovi su sposobni (na temelju njihove veličine i reputacije) ugovoriti uvjete leasinga kakve mali REIT fondovi nisu u stanju.

Što ako upravitelji REIT fondova žele proširiti posao? REIT fond zadržava vrlo malo kapitala da bi iz te osnove mogao proširiti svoj posao. Zbog toga cijena dionice REIT fonda raste znatno sporije od cijene ostalih dionica. Investitor u dionicu REIT fonda ostvaruje visok ukupan prinos isplatom visoke dividende. Ekspanzija REIT fonda se može ostvariti izdavanjem novih dionica (redovnih ili povlaštenih), izdavanjem korporativnih obveznica i ostalih zadužnica, izdavanjem dionica kojima se ne trguje na burzama (eng. private equity placements), ulaskom u privatna partnerstva ili zamjenom novih dionica ili udjela u partnerstvu za nove nekretnine.

Koji čimbenici doprinose ostvarivanju dobiti REIT fonda? Povećanje dobiti REIT fond može ostvariti povećanjem prihoda, smanjenjem troškova ili kroz kupoprodaju nekretnina. Prihode može povećati povećanjem cijene najamnina i zakupnina ili povećanjem iskorištenosti kapaciteta nekretnina u svom portfelju. Rast ekonomije dovodi do rasta potražnje za nekretninama, što uz njihovu fiksnu ponudu često dovodi do eksplozivnog rasta cijena nekretnina, kao i rasta cijena najma i zakupa, pa tako i prihoda REIT fonda. U nedostatku kvalitetnih lokacija za gradnju nekretnina, upravitelji REIT fondova često sklapaju ugovore u kojima se obavezuju sanirati ili renovirati postojeću nekretninu u zamjenu za mogućnost njene nadogradnje, pri čemu će REIT fond biti vlasnik nadograđenog prostora.

REIT fondovi su najčešće vrlo različiti jedan od drugoga. Učinak REIT fondova može se značajno promijeniti između dva kvartalna izvješća, a još veća razlika može biti između REIT fondova u različitim sektorima. Neki sektori su bitno rizičniji od ostalih. Rizici se značajno razlikuju i između poduzeća unutar sektora REIT fondova. Neke bilance stanja su jednostavno rizičnije od drugih – prema visokoj financijskoj poluzi, značajnom dugu sa varijabilnom stopom otplate ili značajnom dugu sa skorim rokom dospijeća. Pitanje likvidnosti REIT dionica može postati značajno ukoliko REIT fond ostvari slabiji poslovni rezultat od očekivanog.

Mogući ciljevi upravljanja portfeljem REIT fondova mogu biti pobijediti “benchmark” uz upravljanje rizicima, smanjiti rizik volatilnosti, maksimalizirati dobit nakon oporezivanja, investirati u potrazi za visokim prinosom ili za investiranje koristiti neku strategiju osobne važnosti.

Inicijator Foruma “Fondovi za ulaganje u nekretnine – jamstvo stabilnosti tržišta kapitala?” nije vlasnik dionica nekretninskih fondova i nema direktan financijski interes vezan uz nekretninske fondove. Forum je iniciran u dobroj vjeri i ne predstavlja nagovor na kupnju dionica postojećih fondova s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine. [smiley2]

http://www.poslovni.hr/42020.aspx

http://www.poslovni.hr/42336.aspx

POTRAŽNJA ZA NEKRETNINAMA I PONUDA NEKRETNINA NISU U RAVNOTEŽI.

“REITs are a bridge between the capital market and the booming real estate market. So instead of taking a short term, fairly blinkered view of real estate investment trusts and worrying about the fact that these investment vehicles don’t pay corporation tax, the forward thinking Bulgarian government have recognized and embraced the fact that the creation of REITs will allow for much needed investment into the commercial and industrial real estate sectors as well as the residential real estate sector. Bulgaria’s REIT legislation, using U.S. and French laws as models, exempts REITs from corporate tax as long as most income is passed on as dividends to shareholders. So far ten REITs have listed on the Bulgarian stock exchange and a further six are preparing to list. Most REITs in Bulgaria have a broad portfolio, from agricultural land to industrial parks. Bulgarian REITs typically invest in a mix of residential, office and retail assets. Residential prices in Bulgaria have gone up 150 percent over the last three years.”

Osim šoping centara, veliki potencijal imaju turističke nekretnine. Struktura smještajnih kapaciteta u turizmu je takva da je manje od 20% u hotelima i turističkim naseljima, a 80% je privatni smještaj. Ukupna ulaganja u smještajne kapacitete u 2006. iznosila su 370 milijuna eura, a samo 22% uloženo je u izgradnju novih objekata. Ulaganja u nove smještajne kapacitete su nužna, a upravo je tu sve veća uloga nekretninskih investicijskih fondova koji će s vremenom imati sve veći utjecaj na tržištu.

http://www.poslovni.hr/43521.aspx Romana Dugandžija : “Stambeno tržište nekretnina alarmantno”

super, ovakav pregled sam bas trazio. REIT-ovi su mi zvucali interesantno jer zelim dio portfelja prerasporediti.
koliko sam vidio u Hrvatskoj ih ima nekoliko no nisu jako eksponirani. u nedavnom razgovoru je osoba koja radi na upravljanju portfeljima izrazila skepsu u vezi ulaganja u domace REIT-ove.
mene zapravo zanimaju mogucnosti i isplativost ulaganja u strane REIT-ove. da li znas koliko su oni razvijeni u Europi i kakve su mogucnosti ulaganja izravno ih Hrvatske? u tom dijelu ulaganja trazim stabilnost ulozenih sredstava i stabilan prinos. mozda je najbolja varijanta fond koji ulaze u REIT-ove i to na nekim stabilnim trzistima.

1. U Hrvatskoj ne postoji REIT fond. Uz faktor rizika zvan šerif Buffalo Sam o’ Dol slažem se sa skepsom je li ulaganje u domaće investicijske fondove s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine isplativo. Ako uočimo da je P/BV dionica poduzeća u djelatnosti turizam u pravilu ispod 3, a prosječan P/E domaćeg poduzeća preko 35, ulaganje u domaće investicijske fondove s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine je vrijedno razmatranja (vodeći računa o izrazito visokom riziku regulatora).
2. U SAD-u NAREIT od 2000. godine uvjerljivo pobjeđuje S&P500. Najmanja razlika je bila 2003. godine (27%:21%), a najveća 2000. godine (16%:-8%). Preporučam ulaganje u Bugarske REITs.

Cilj upravljanja nekretninama i održavanja nekretnina je podizanje vrijednosti istih uz istovremeno ubiranje obroka definiranih ugovorima o dugoročnom operativnom leasingu. REIT fondovi zapošljavanju vlastite financijske planere (CFP=Certified Financial Planner), financijske savjetnike (ChFC=Chartered Financial Consultant) i financijske analitičare (CFA=Chartered Financial Analyst), imaju vlastitu pravnu službu i TRS-ove (vlastite majstore=niže troškove popravaka zgrada i dežurstva za hitne intervencije, vlastite domarske službe i službe za čišćenje). Korištenjem ekonomičnosti veličine imaju mogućnost povoljnijeg osiguravanja zgrada kod osiguravajućeg društva, povoljniju nabavu potrošnog materijala i povoljniju EKS kod zaduživanja kod poslovnih banaka. K tome ne plaćaju poreze poput ostalih poduzeća. Izvrsna prilika za ulaganje.

hvala na odgovoru. jedna od ideja je bila ici u one otvorene fondove koji ulazu u pojedine REIT fondove (index fondovi, ako se ne varam) i to u ameriku. nisam znao da su REIT-ovi razvijeni u Bugarskoj pa cu istrazit kad stignem. da li mi netko zna reci kako bi onda to ulaganje islo, kako ide s isplatom dividende i slicno?