Tko namjerava kupiti stan ili pronaći povoljnije rješenje za prijašnje financiranje stambenog pitanja, sada je pravo vrijeme za podizanje stambenog kredita, a čekanje se ne isplati, ocjenjuju stručnjaci. Tržište nekretnina već nekoliko godina svjedoči porastu cijena, a to prati i oporavak kreditne aktivnosti.

Prema podacima koje je objavio Državni zavod za statistiku (DZS), u trećem prošlogodišnjem tromjesečju cijene stambenih nekretnina zabilježile su rast na tromjesečnoj i godišnjoj razini. Samo u razdoblju od tri mjeseca, nekretnine su poskupile za 1,7 posto.

Ako se podaci usporede s godinom ranije, kvadrat stana u prosjeku je bio skuplji čak 9 posto. Time je godišnja stopa rasta primjetno ubrzala, s obzirom da je u drugom tromjesečju poskupljenje iznosilo 6,5 posto.

Nastavak rasta

Analitičari banaka očekuju nastavak rasta cijena stambenih nekretnina, iako nešto sporijom dinamikom. Takve prognoze svoj temelj imaju u nastavku razdoblja vrlo niskih kamatnih stopa na štednju, pa dio hrvatskih građana – tradicionalno sklonima nekretninama – kupnju čini poželjnom investicijom.

Povećanu potražnju i rastuće cijene podržava i dalje visoka razina likvidnosti, kao i tržišno usklađivanje cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj prema prosjeku Europske unije. U kontekstu sve skupljih stanova s jedne strane te vrlo niskih kamatnih stopa s druge, ne čudi da je stambeno kreditiranje trenutno jedini pokretač rasta bankovnih kredita građanima.

Prema podacima Hrvatske narodne banke (HNB), do kraja listopada ukupni krediti stanovništvu dosegnuli su 141,7 milijardi kuna što je 4,1 posto više u odnosu na listopad 2020. godine.

Stambeni krediti su s iznosom od 67,1 milijardi kuna bili za 11,3 posto viši nego u listopadu 2020. godine. Valja naglasiti kako je potražnja za stambenim kreditima posebno uočljiva u vrijeme ciklusa odobravanja subvencioniranih stambenih kredita, poznatijih kao APN krediti.

No, iz vodećih domaćih banaka tvrde kako i bez toga bilježe stabilnu potražnju za stambenim kreditiranjem. “Potražnja za stambenim kreditima Zagrebačke banke je kontinuirana neovisno o APN stambenim kreditima. Razlog tome je što se APN krediti, sukladno Zakonu o subvencioniranju stambenih kredita, odobravaju klijentima do 45 godina za rješavanje stambenog pitanja, dok redovni stambeni krediti zadovoljavaju sve stambene potrebe potrošača, neovisno o dobnoj skupini”, pojašnjavaju iz Zabe.

U Erste banci kažu da se, ukupno gledano, tijekom 2021. interes klijenata za stambenim kreditima povećao se u odnosu na 2020. godinu. “Tako su novi plasmani stambenih kredita iznosili 1,5 milijarde kuna, što predstavlja rast od 6 posto u odnosu na 2020. godinu. Povećanje je prvenstveno rezultat rasta potražnje građana za novim kreditiranjem, nakon pada potražnje zabilježenog tijekom nekoliko mjeseci 2020., uslijed objektivnih okolnosti povezanih s epidemijom koronavirusa”, odgovorili su iz te banke.

Velik skok potražnje, od čak 50 posto, bilježi OTP banka. “Rast potražnje je rezultirao kontinuiranim rastom tržišnih udjela stambenih kredita u segmentu redovne ponude stambenih kredita kao i ponude subvencioniranih kredita”, kazala je direktorica komunikacija Silvija Bareša. Na pitanje koja su područja Hrvatske najaktivnija u potražnji za stambenim kreditima, velikih iznenađenja nema – to je kontinentalna Hrvatska, posebice Zagreb i Zagrebačka županija te jadranska obala.

U Hrvatskoj poštanskoj banci ističu kako je i redovnih i APN kredita iz godine u godinu najviše u Gradu Zagrebu kojeg slijede Osječko-baranjska, Splitsko-dalmatinska i Zagrebačka županija. “Najviše se stanova kupuje u većim gradovima gdje je i najviše novogradnje”, kažu iz HPB-a. Prviredna banka Zagreb (PBZ) je najviše APN kredita plasirala na području Zagreba i Slavonije, kažu iz te banke.

Saga sa stambenim kreditima u švicarskom franku prije 10-ak godina pokazala je kako se izboru stambenog kredita treba pažljivo pristupiti, tim više jer se nerijetko radi o višedesetljetnoj financijskoj obvezi. S obzirom da se skorašnjim ulaskom u eurozonu valutni rizik eliminira, pa je malo vjerojatno ponavljanje onako drastičnog scenarija “švicarca”, glavno je pitanje usmjereno na kretanje trenutno povijesno niskih kamatnih stopa, ali i ostalih troškova koje klijenti nerijetko zanemaruju prilikom razmatranja uzimanja stambenog kredita.

Osim javnobilježničkih troškova koji se kreću između 2800 i 3500 kuna, mnogi se nerijetko iznenade kada čuju da moraju platiti i porez od 3 posto na vrijednost nekretnine, osim ako ju ne kupuju izravno od iinvestitora gdje je u cijenu već uključen i PDV. K tome, banke zahtijevaju i uplatu premije police osiguranja imovine, a neke traže i uplatu premije police osiguranja od nezgode dužnika.

K tome, dio banaka nudi povoljniju kamatnu stopu, ali uz dodatnu uplatu osiguranja otplate kredita. Od šest vodećih banaka na tržištu – Zagrebačke, PBZ-a, OTP-a, Erste, Raiffeisen i HPB-a – zatražili smo stoga informativni izračun koliko bi klijenta stajao redovni stambeni kredit od 100.000 eura na rok otplate od 20 godina.

Prava slika

Podaci koje smo dobili bili su vrlo neujednačeni, pa njihova usporedba ne bi dala pravu sliku koliko se razlikuju pojedini krediti po ukupnim troškovima. Kako ne bi zbrajali “kruške i jabuke”, za ujednačeni smo izračun upitali stručnjake iz Pro grupe za kreditno posredovanje. Prva i najvažnija stavka je visina kamatne stope koja se dijeli na fiksnu i promjenjivu.

Promatrane banke nude fiksnu kamatnu stopu između 2,50 i 3,10 posto. No, uz osiguranje otplate kredita, Erste nudi kamatnu stopu od 2,30, Zagrebačka banka od 2,49, a PBZ od 2,78 posto. Valja naglasiti kako je u PBZ-u promjenjiva kamatna stopa jednaka fiksnoj. Nakon isteka roka fiksnosti, promjenjiva kamatna stopa penje se na razine od 2,59 do 3,12 posto.

Valja naglasiti kako postoje i razlike u roku fiksnosti koje banke nude. Svega tri godine fiksnosti nude OTP i Raiffeisen banka, pet godina mogu dobiti klijenti Zagrebačke, PBZ-a i HPB-a dok najduljih sedam godina očekuje klijente Erste banke.

Prevedeno u mjesečne iznose otplate, u roku fiksnosti najmanje će plaćati klijenti koji su uzeli kredit Raiffeisen banke, 529,90 eura. Uz osiguranje otplate, najniža rata očekuje klijente Erste banke, 520,21 euro. S druge strane, najviši mjesečni iznos od 559,62 eura očekuje klijente koji stambeno pitanje rješavaju uz pomoć jedine banke u domaćem vlasništvu, HPB-a.

Istekom roka fiksnosti, mjesečna otplata stambenog kredita ne postaje veliki uteg. Štoviše, radi se o simboličnom povećanju. Tako anuitet u HPB-u raste na 560,39 eura. S druge strane, klijentima Zagrebačke banke otplata čak i pada na 535,43 eura s obzirom da je promjenjiva kamatna stopa od 2,59 posto trenutno niža od fiksne. Uz osiguranje otplate kredita, otplata u preostalom razdoblju nakon roka fiksnosti u Zabi iznosi 525,69 eura, u PBZ-u 543,65 eura, a u Erste banci najnižih 512,19 eura.

Ako se pogleda samo trošak kamatne stope, klijenti u dva desetljeća moraju otplatiti između 128.503 eura u Ersteu do 134,448 eura u HPB-u. Uz osiguranje otplate kredita, banci treba vratiti između 126.388 eura (Zaba) do 132.216 eura (Erste).

No, ukupan trošak nije znatno veći. Godišnja premija osiguranja imovine iznosi 50 eura dok se trošak premije police osiguranja od nezgode kreće od 80 eura u Zagrebačkoj banci do 100 eura za PBZ-ov i Ersteov kredit.

Drugim riječima, ukupno treba otplatiti između 131.329 eura u Zagrebačkoj banci do 135.448 eura u HPB-u. Međutim, ukupni trošak značajno povećava osiguranje otplate kredita koje – kako smo ranije pojasnili – donosi nižu kamatnu stopu. Za kredit Zagrebačke banke premija takvog osiguranja stoji 8894 eura čime se ukupan trošak kredita povećava na 136.282 eura.

Najskuplje je takvo osiguranje za PBZ-ov kredit, čak 14.712 eura, pa ukupan trošak skače na 146.187 eura. U Erste banci ukupan trošak se povećava na 140.016 eura s obzirom da za osiguranje otplate treba izdvojiti 6800 eura.

Kada je riječ o kamatnim stopama, Vjeko Peretić iz Pro grupe za posredovanje u kreditiranju i osiguranjima kaže da je za najveći broj građana ponuda 5 godina fiksne kamatne stope dobar omjer manje kamatne stope (jeftinijeg kredita) i solidnog vremena nepromjenjivosti kamate.

“Naime, dulje vrijeme fiksiranja košta, pa u slučaju fiksiranja na 10 godina, koje je moguće u nekim bankama, nećete dobiti najnižu kamatnu stopu. Zadnjih godina fiksiranje je više išlo na ruku bankama, jer su kamate padale, a u budućnosti bi zaštićeniji mogli biti građani, ako kamatne stope malo porastu.

Treba istaknuti da u 2022. očekujemo zaustavljanje trenda pada, kasnije stagnaciju, a tek onda eventualni i neizvjesni minimalni rast kamatnih stopa – prognoze koje nam potvrđuju redom i gotovo svi bankari”, kaže Peretić.

Promjena naviše

Kamatne stope trenutno jesu na rekordno niskim razinama, a u idućih godinu-dvije moguća je promjena naviše uslijed zaoštravanja monetarne politike vodećih središnjih banaka u svijetu, pa tako i Europske središnje banke (ECB).

No, kako će se kamatne stope kretati u idućih 20 ili 30 godina, koliko građani otplaćuju stambene kredite, nemoguće je u ovom trenutku predvidjeti. Srednjoročno gledano, jedan od vjerojatnijih scenarija jest da bi potencijalni rast, kada i ako se dogodi, bio nešto manji zbog ulaska u Hrvatske eurozonu i jeftinijeg zaduživanja koje bi trebalo dulje održati “status quo”, smatra Vjeko Peretić.

“Veliki skokovi stopa nisu više niti mogući, jer su zakonski ograničeni. Ukratko, zaboravite na dramatične natpise sa portala, ali se informirajte o svim scenarijima”, poručuje Peretić.

Kako dodaje, ulazak u eurozonu općenito donosi nešto jeftinije zaduživanje, ali će se ono nama dogoditi već godinu nakon što su središnje banke prestale “dijeliti jeftini novac” te prilično jakog pritiska inflacije, zbog čega kalkuliraju s postupnim povećanjem kamatnih stopa.

“S kakvom ćemo situacijom ući u 2023. na tržištima kapitala, odnosno kakve će tada referentne stope biti u eurozoni, danas nije zahvalno predviđati. Najbolje je neočekivati osjetno jeftinije kredite, no i u suprotnom slučaju, nastavno na prije spomenuto – niti skuplje. Govorimo teoretski o korekciji stopa do +/- 0,5 postotnih poena u oba smjera, što nije razlog za kalkuliranje ili odgađanje uzimanja kredita. Već sada moguće je realizirati povoljnije kredite od službenih”, kaže Peretić.

”Ova će godina i dalje biti godina rekordno povoljnih uvjeta zaduživanja, pa je odličan trenutak i da refinancirate stare, skuplje kredite i pri tome fiksirate kamatnu stopu ispod 2,5 posto na 5 do 10 godina”, ističe Peretić. Solidnu ovogodišnju potražnju očekuju i banke. U OTP banci smatraju da će zadržati kontinuitet uspješnog poslovanja.

“Također, Banka je osigurala povoljne uvjete za nadolazeći proljetni krug subvencioniranih stambenih kredita”, dodala je Silvija Bareša. I u Erste banci očekuju veliki interes za novom tranšom APN kredita. Kako kaže Vjeko Peretić, pripreme za prvu ovogodišnju tranšu već su krenule s obzirom da se natječaj očekuje u drugoj polovici ožujka.

”Mnoge smo klijente već i proslijedili u banke na obradu jer u razgovoru s kolegama doznajemo da će uvjeti biti gotovo identični prošlogodišnjima, s kamatnim stopama od 1,99 posto na više. Na tu temu uvijek nanovo ‘otkrivamo’ klijentima da treba promatrati kamatne stope vodećih banaka kao gotovo iste jer se ponude banaka poprilično razlikuju u parametrima koji određuju možete li uopće dobiti kredit pojedine banke – procjeni kreditne sposobnosti, što se sve ‘zbraja’ kao plaća te omjeru iznosa kredita u odnosu na procjenu vrijednosti nekretnine, gdje neki daju manji iznos od procjene.

Tu su i uvjetovanja prijenosa plaće, dodatnih (često loše pripremljenih) polica osiguranja koje premalo pokrivaju, a pogotovo različiti pristupi oko zamjenske nekretnine i troškovnika kod izgradnje. Sve navedeno predstavlja u praksi pojedini ili čak cijeli set ograničavajućih parametara zbog kojih je iluzija da klijent može birati banku. Naime, često banka ‘bira klijenta”, zaključuje Peretić.