Subvencionirani stambeni krediti do sada su najviše odobravani za kupnju stanova ili kuća u najrazvijenijim područjima Hrvatske, odnosno velikim gradovima, pokazuje izvješće Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) za razdoblje od 2017. do 2020. godine.

Valja podsjetiti kako je namjera zakonodavca kroz Zakon o subvencioniranju stambenih kredita, donijet 2017. godine, bila olakšati rješavanje stambenog pitanja građana pod povoljnijim uvjetima kreditiranja. Zakon ima i svrhu poticati demografsku obnovu društva, urbanu regeneraciju naselja te smanjiti broj odlazaka mladih obitelji koje iseljavaju iz Hrvatske.

Malo efekta

Što se tiče demografskog aspekta, subvencija za stambeni kredit traje pet godina i povećava se za po dvije godine za svako novorođeno ili posvojeno dijete u tom razdoblju te za jednu godinu po djetetu mlađem od 18 godina. U izvješću stoji da je više od 17.500 obitelji od 2017. do 2020. putem APN kredita riješilo svoje stambeno pitanje, a u tim je obiteljima rođeno ili posvojeno 2670 djece.

Također je prijavljeno 9899 maloljetne djece. Što se tiče poticanja naseljavanja, odnosno ostanka u nerazvijenijim područjima zemlje, subvencije se kreću od 30 do 51 posto, ovisno o indeksu razvijenosti pojedine općine ili grada gdje se nekretnina nalazi (podijeljeno u VIII skupina).

Najveće subvencije dobivaju oni koji namjeravaju kupiti stan, odnosno kuću ili izgraditi kuću u najnerazvijenijim područjima, dok 30 posto mjesečne rate ili anuiteta kredita ide onima koji će se “skućiti” u urbanim središtima poput Zagreba, Splita ili Rijeke. Izvješće pokazuje da je glavnina subvencija otišla upravo u ta područja.

Od odobrenih 17.523 subvencioniranih stambenih kredita, najviše – njih 5118 – plasirano je u Gradu Zagrebu. U Osječko-baranjskoj županiji odobreno je 1677 APN kredita, 1493 u Zagrebačkoj, 1149 u Splitsko-dalmatinskoj te 1124 u Primorsko-goranskoj županiji. Gledano po gradovima, osim u Zagrebu, najveći broj subvencioniranih kredita plasiran je u Osijeku (906), Rijeci (656), Splitu (507), Slavonskom Brodu (385) i Velikoj Gorici (371).

APN u izvješću ističe kako se u gradovima i općinama s nižim stupnjem razvijenosti povećavao broj subvencioniranih kredita u odnosu na prethodne godine te u tim područjima više korisnika rješava stambeno pitanje. Podaci pokazuju kako je u I. i II. skupini indeksa razvijenosti grada ili općine odobreno 162, odnosno 344 APN kredita.

S druge strane, u najrazvijenijoj VIII. skupini odobreno je 9526 subvencioniranih kredita. Za predstavnike nekretninskog sektora ovi su podaci još jedan dokaz kako subvencije stambenih nisu kvalitetna mjera koja bi bitno doprinijela poboljšanju nataliteta i demografske slike Hrvatske.

“Mogao bih se složiti i da su subvencije jedan od uzroka koji su negativno utjecali na tržište povećanom potražnjom, pa ujedno i dizanjem cijena. Ne bih ga nazvao glavnim uzrokom rasta cijena, ali su svakako bitno utjecale”, komentirao je Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori.

Na tu je vezu upozorila i Hrvatska narodna banka (HNB) predstavivši u rujnu 2020. rad “Dome, slatki dome: Utjecaj subvencioniranja stambenih kredita na tržište nekretnina u Hrvatskoj”, autora Davora Kunovca iz HNB-a i Ivana Žilića s Ekonomskog instituta.

Korištenjem podataka o svim stambenim transakcijama od 2015. do kraja 2019., autori su uočili da je uvođenje subvencije poremetilo uobičajenu mjesečnu dinamiku kupoprodaja stambenih nekretnina koje su postale vrlo koncentrirane u mjesecu u kojemu su se predavali zahtjevi za subvencioniranje. Njihov je zaključak da subvencije nisu zaslužne za cijeli opazivi porast cijena nekretnina u Hrvatskoj, već se radi o dodatnom faktoru koji je pridonio trendu rasta cijena.

Najveći problem – ročnost

Dubravko Ranilović kaže kako je najveći problem mjere ročnost, odnosno što se limitira rokovima koji onda uzrokuju povećanu potražnju za stanovima u jednom kraćem razdoblju, što neminovno za posljedicu ima rast cijena. “Mjera posebno nema smisla u ciklusu u kojem je ionako povećana potražnja za nekretninama”, kaže Ranilović.

Ciklusi zaprimanja zahtjeva za subvencioniranje stambenih kredita odvijaju se dva puta godišnje, u proljeće i jesen. Kako stoji u izvješću, sa svakom godinom broj zaprimljenih zahtjeva s povećavao u odnosu na godinu ranije. Tako je 2017. zaprimljeno 2399 zahtjeva, a već godinu kasnije 26 posto više. Godinu kasnije rast je iznosio 40 posto, dok je 2020. zaprimljeno čak 96 posto više zahtjeva.

“Kao struka smo predlagali puno cjelovitija i dugotrajnija rješenja. Država u suradnji s lokalnom upravom mora donijeti stambenu politiku u kojoj će se definirati stanovanje kao potreba i njegovo planiranje. Osmisliti alternativne načine stanovanja nasuprot svim komercijalnim.

Definirati socijalno stanovanje i odrediti koje su nam kategorije stanovništva bitne. Pa tako možemo utvrditi da su nam, recimo, bitni mladi, posebno obrazovani mladi znanstvenici, obitelji s više djece ili samohrani roditelji te usmjereno napraviti dugoročne programe za osiguranje stanovanja navedenim kategorijama. Pametno treba uključiti generacijsku štednju i dugoročno planiranje rješavanja stambenog pitanja za potomke.

Donesene mjere mogu rješavati dio potreba najmom, a dio kupnjom, i u svakom slučaju mjere ne smiju imati rokove već se permanentno moraju odvijati tijekom cijele godine”, predlaže Ranilović.