Kvantitetom i kvalitetom stambenog fonda Hrvatska je u odnosu na većinu zemalja iz regije srednje i istočne Europe u određenoj prednosti, ali i u njoj, kao i u cijeloj regiji, još uvijek postoji značajan manjak stanova i kuća, osobito onih kvalitetnijih, u većim urbanim centrima i duž jadranske obale.

Rast cijena stambenih nekretnina u nas je posljednjih godina bio značajan, no u odnosu na neke druge zemlje regije nije bio tako eksplozivan i uglavnom se kretao u okvirima nominalnog porasta dohodaka kućanstava. Neki su to od nalaza vezanih uz domaće tržište stambenih nekretnina do kojih su došli analitičari UniCredit grupe u okviru opsežnog istraživanja u 11 zemalja regije, predstavljenog na godišnjem poslovnom forumu Europske banke za obnovu i razvoj (EBRD). Iako prema ocjeni analitičara Zagrebačke banke Nenada Golca rezultati ankete upućuju na još uvijek relativno velik potencijal za širenje stambenog tržišta u Hrvatskoj u naredne tri odnosno idućih desetak godina, zbog zaoštrenih bi uvjeta kreditiranja tijekom 2008. i 2009. moglo doći do određenog usporavanja prodaje stanova i kuća. U tom smislu kratkoročno je moguća stagnacija i blagi pad cijena nekretnina, osobito manje kvalitetnih i lokacijski neatraktivnijih. Ta dva kriterija ujedno su i glavni ključ diferencijacije u daljnjem stabilnom rastu cijena u srednjem i dužem roku, smatra Galac. Unatoč snažnom ubrzanju stanogradnje u regiji SIE proteklih godina, ponuda novih stanova još uvijek ne zadovoljava potražnju, kaže Erich Hampel, direktor regionalne divizije u UniCredit grupi, ističući kako dva od 10 kućanstava u regiji planiraju kupnju kuće ili stana u sljedećim godinama. Trenutno pak zbog manje poticajnog makroekonomskog okruženja i uvjeta financiranja rastući će trendovi usporiti, ali bez jačh paodva ekonomske aktivnosti, predviđanje je Debore Revoltelle, UniCreditove glavne ekonomstice za SIE regiju. Višegodišnji rast cijena na stambenom tržištu je više-manje kompatibilan s teorijom o konvergenciji, odnosno približavanju prihoda prosjeku EU i rastu životnog standarda. Prema realnim cijenama nekretnina, hrvatski prosjek je nešto manji od 1700 eura po kvadratu i niži je samo od Rumunjske i Poljske (2177 i 1968 eura), ali je istodobno u odnosu na prosječne cijene iz 2002. u Hrvatskoj rast bio ipak znatno umjereniji i u odnosu na te i u odnosu na sve ostale promatrane zemlje, čiji su prosjeci 2002. bili znatno ispod hrvatskih 1129 eura.

Promatrano po glavnim gradovima, u Zagrebu je prosječna cijena u 2007. bila 1914 eura, što ga čini skupljim od Sofije, Budimpešte, Bratislave, Praga, Rige ili Tallina, ali i jeftinijim od Kieva, Bukurešta ili Varšave. Mjereno omjerom cijene stambenih objekata po četvornom metru u odnosu na bruto mjesečnu plaću, Hrvatska se danas ubraja među zemlje s nižim pokazateljem tzv. dostupnosti, što se obično tumači time da je potražnja za stambenim prostorom i nadalje povezana s rastućim segmentom srednje klase ili rastućm brojem izuzetno bogatih pojedinaca, ocjena je analitičara. Udjel stambenih kredita u BDP-u samo je u Latviji (34 posto) veći nego u Hrvatskoj (18 posto). Uz općenito nešto umjerenije trendove rasta stambenog tržišta u regiji, analitičari upozoravaju i na neka područja u kojima b se mogao pojaviti višak ponude (poput kuća za odmor u Bugarskoj) ili određene neravnoteže u glavnim gradovima (poput Bukurešta), a nagli pad tržišta nekretnina u Kazahstanu trebao bi biti tek dodatno upozorenje. Čak 92 posto stambenog fonda je u vlasništvu, a ne u najmu. Privatizacija početkom 90-ih godina pridonijela je znatnom rastu stope posjedovanja vlastitih kuća i stanova. Nasuprot 64 posto stambenog fonda kod starih članica EU, u zemljama SIE u vlasništvu kućanstava je čak 77 posto stambenog fonda. Hrvatska je u tom pogledu i znatno iznad regionalnog prosjeka (92 posto). Sa 441 stabenom jedinicom na 1000 stanovnika, također je iznad prosjeka, s tim da je u trogodišnjem razdoblju od 2005. do 2007. u Hrvatskoj u prosjeku godišnje izgrađeno 4,7 stanova na tisuću stanovnika, što je daleko najviše među zemljama regije. U pogledu norme kvalitete samo Mađarska i Češka imaju veću prosječnu korisnu površinu po stambenoj jedinici od Hrvatske (koja ima 74 četvorna metra), dok je regionalni prosjek 63 kvadrata) i time su bliže normama zapadne Europe. Nakon što se iduće godine godišnja skupština održi i Londonu, 2010. godine domaćinstvo tog skupa trebao bi dobiti – Zagreb.

Četvrtina Hrvata planira ulaganje u nekretninu

Prema UniCreditovoj anketi o planovima i namjerama, oko 19 posto anketiranih kućanstava u zemljama SIE planira kupnju vlastite nekretnine, pri čemu trećina njih već u roku tri godine. U tom smislu najambiciozniji su Rumunji, Hrvati i Slovenci, približno svaki četvrti izrazio je namjeru da uloži u nekretninu. U većini slučajeva radi se o prvom stanu.