Stambena politika u Hrvatskoj ovih je dana tema broj jedan. Svi koji se profesionalno bave nekretninama željno iščekuju dokument koji bi trebao biti podloga za izmjenu ili donošenje zakona, primjerice izmjene poreznih zakona ili donošenje novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, ali i nekih drugih akata za koje još ne znamo kako će se i u kojem smjeru mijenjati.

Stambena politika bi, po svemu sudeći, mogla pokrenuti novi smjer tržišta nekretnina u Hrvatskoj. Jedan od tih smjerova, odnosno ciljeva vladajućih je zaustavljanje naglog rasta cijene “kvadrata” i da nekretnine budu priuštivije. No prodavateljima i kupcima nekretnina cijena nije jedini faktor prilikom kupoprodaje, već tu postoji puno faktora koji su presudni za vrijeme i nakon kupnje.

Kada govorimo o troškovima kupnje nekretnine, cijena “kvadrata” nije jedina varijabla, tu su i ostali troškovi koji su, zapravo, udio ukupne kupoprodajne cijene.

Kultura poslovanja

U Hrvatskoj je kultura poslovanja s agencijama za nekretnine u porastu. Ako bacimo pogled na najpoznatije oglašivače u Hrvatskoj lako ćemo zaključiti da od deset objavljenih oglasa, njih sedam su objavile agencije dok su svega samo tri oglasa objavile fizičke osobe.

U pravilu se provizija agencija za nekretnine u Hrvatskoj kreće između dva i tri posto ostvarene kupoprodajne cijene. No, postavlja se pitanje koji je udio ostalih troškova, kao što su primjerice troškovi javnog bilježnika, upisa prava vlasništva i odvjetnika te koje su razlike u tim troškovima u ostalim zemljama Staroga kontinenta (u spomenutim troškovima nisu se uzimali u obzir troškovi kredita ako se nekretnina kupuje tako)?

Tijekom pregleda i prikupljanja podataka fokus je bio na ČETIRI glavna troška:

• • trošak uknjižbe
• • naknada agencijske provizije
• • odvjetnički trošak i
• • porez na nekretnine

Ako promatramo 32 zemlje Europe (među podacima su i oni iz Crne Gore, Velike Britanije, Cipra, Malte, Sjeverne Makedonije…) te promatramo dodatne troškove prilikom kupnje nekretnine, Hrvatska se nalazi na 20. mjestu. Dakle, nalazimo se u donjem domu visine dodatnih troškova.

Dakle, prosječan dodatni trošak prilikom kupnje nekretnine u Hrvatskoj je 7,5 posto ukupne kupoprodajne cijene. To zapravo i nije toliko loše s obzirom na to da su tri mjesta ispred nas Poljska sa 7,6 posto, Crna Gora s 8,0 posto te Finska s 8,1posto.

U konkretnim brojevima, ako uzmemo u obzir da je prosječna cijena “kvadrata” u Hrvatskoj oko 2500 eura i da je prosječna veličina stana koji se kupuje 75m2, govorimo o cijeni od 187.500 eura. U tom slučaju dodatni trošak iznosi nešto više od 14.000 eura. No postoje i povoljnije zemlje po tom pitanju kao što su Rumunjska sa 7,3 posto, Švicarska sa 6,1posto (izuzetno mala stopa poreza) te Latvija sa 6,0 posto.

‘Povoljniji’ položaj

Kada se detaljnije pregledaju podaci europskih zemalja, može se zaključiti da je trošak poreza najveći trošak. No, ima još jedina zanimljiva stavka, a to je trošak (provizija) agencije za nekretnine, kojeg u Hrvatskoj ne mora biti jer kod nas nije obaveza angažirati agenciju u kupoprodaji nekretnine.

S druge strane, u državama poput Velike Britanije ili Austrije ne možete kupiti nekretninu bez agencije. To znači da to nije eventualni varijabilni nego fiksni trošak. To Hrvatsku ipak stavlja u povoljniji položaj, no koliko je taj položaj “siguran” o tome se može razgovarati. Zemlje poput Švicarske, Njemačke, Austrije ili Nizozemske imaju ipak kompleksniji, ali pravedniji način oporezivanja kupnje nekretnine.

Tako naravno porezni postotak nije uvijek isti, već varira. No zaključak je uvijek isti – bogatiji plaćaju više dok siromašniji manje, rezidenti plaćaju manji porez dok nerezidenti plaćaju uvijek više.

Možemo zaključiti da nam ipak (bar po pitanju visine dodatnih troškova pri kupnji nekretnine) nije toliko loše i da spomenuti troškovi ne utječu značajno na priuštivost same nekretnine.