Kako bismo bolje razumjeli sadašnjost, a i budućnost, potrebno je vratiti se u prošlost. Sada već daleke 2001. godine pokrenut je, i još uvijek aktivan, APN-ov POS program čija uloga je bila građanima omogućiti, posebno mladima i obiteljima, povoljniju kupnju stana kroz poticanu stanogradnju. I danas se taj program zove POS, a ima i dodatak POS+, a primjenjuje se u većem djelu Hrvatske. No, u Zagrebu nažalost ne.

Treba kazati kako, barem tako kaže ministar Branko Bačić, od pokretanja tog programa do danas je izgrađeno ukupno 9.072 stana u 290 objekata na području 83 jedinice lokalne samouprave. Ukupna investicijska vrijednost 642,2 milijuna eura, a za što je država putem poticajnih sredstava uložila 166,06 milijuna eura. Veliki brojevi.

No to moramo staviti malo u perspektivu. Naime, na temelju podataka Državnog zavoda za statistiku, od 2002. godine naovamo (do 2023.), izgrađeno je gotovo 136.000 zgrada u kojima se nalazi nešto više od 327.000 stanova. Ako usporedimo dva podatka, onaj APN-ov i ovaj DZS-ov, možemo zaključiti da POS zgrade čine 0,21 posto ukupnog broja izgrađenih višestambenih zgrada, odnosno 2,77 posto ukupnog broja izgrađenih stanova.

Od uvođenja POS programa, broj transakcija iz godine u godinu raste, a kulminacija svega događa se prilikom uvođenja subvencioniranih stambenih kredita APN-a koji stvaraju eksploziju transakcija na tržištu koje, de facto “preko noći” rastu za 20 posto. Kada smo već spomenuli podatke programa POS, red bi bio i dati podatke tzv “APN kredita”.

Službeni podaci pokazuju da se od rujna 2017. godine do 31. ožujka 2024., od zaprimljenih 34.193 zahtjeva, odobreno (aktivno) je 32.543. Ukupna visina svih odobrenih subvencija iznosila je 331 milijun eura, posredstvom banaka za odobrene subvencionirane stambene kredite utrošeno je ukupno 187 milijuna eura.

Nepravedna politika

S druge strane, ukupno broj transakcija nekretnina od 2017. do 2022. godine (na temelju javno dostupnih podataka) bio je gotovo 387.000. Dakle, subvencionirani stambeni krediti činili su manje od osam posto svih transakcija tog razdoblja.

Struka je godinama tražila da se ta mjera ukine, što se u konačnici i dogodilo krajem prošle godine. No nove poticajne mjere ili subvencije nema do danas. Spomenuto ukidanje rezultiralo je drastičnim padom transakcija koje je danas oko 40 posto onoga volumena otprije nekoliko godina.

Kako bi se napravio neki pomak, poticaj, država se odlučila na uvođenje “poreza na nekretnine”, kojeg struka zapravo neko vrijeme zagovara. No, velika najava uvođenja novog/starog poreza na (nekretnine) kuće za odmor nije naišla na plodno tlo. Građani kroz javne ankete ne podržavaju baš takvu poreznu politiku jer je, po mišljenjima nekih, ona bespotrebna, pa onda i u najmanju ruku nepravedna.

Najavljeni paket mjera, koji tek ide u javnu raspravu, želi na tržište plasirati ili možda bolje reći gurnuti što više praznih nekretnina kojih prema posljednjim podacima u Hrvatskoj ima oko 600.000. Samo jedan posto tog broja, dakle, 6.000 starih – novih nekretnina na tržištu bi nam puno značilo. Spomenimo i to da i dalje imamo najavu subvencioniranja najma po principu Irskog modela, o kojem sam već davno pisao, subvencioniranjem vlasnika starih stanova proračunskim novcem koji bi za uzvrat morali svoje nekretnine iznajmljivati po priuštivim cijenama te kroz takav model otplatiti posuđeni novac.

Slučajnost?

Naravno, svaki zakon ima i svoju rupu odnosno manjkavost. Pa su tako mnogi prepoznali da je linearno razrezivanje poreza po metru četvornome nepravedno jer zašto bi netko na selu gdje nije vjerojatno toliko velika potražnja za nekretninama plaćao istu cijenu kao i onaj u centru nekog grada.

Ministar financija Marko Primorac u jednoj je izjavi spomenuo kako će gradovi imati mogućnost razrezivati porez prema različitim iznosima od 0,60-8,00 eura po m2 ovisno od ulice do ulice. No sada se postavlja prilično važno pitanje – koje bi to bilo mjerilo, odnosno koji bi to bio kriterij koji bi eventualno mogao određivati visinu porezne naknade po m2?

Slučajno ili ne, u sustavu eNekretnine se od ove godine pojavila skupna procjena vrijednosti nekretnina prema cjenovnim blokovima koja je detaljno razrađena. Isto tako, u isti sustav upisani su podaci o energetskoj obnovi i dizalu kako bi se što preciznije mogla procijeniti vrijednost cjenovnog bloka.

Cjenovni blokovi su segmentirani prema ulicama u jednoj katastarskoj općini te određuju približnu zbirnu medijalnu vrijednost svih prodanih nekretnina u tom cjenovnom bloku koja se bazira na godišnjem unosu podatka Porezne uprave o sklopljenim kupoprodajama.

Vrijednost stanova je segmentirana po metru kvadratnom u rasponu od 0-25m2, 25-50m2, 50-75m2, 75-100m2 itd. Ono što se na odmah prvi pogled može lako uočiti jest da određeni kompleksi novogradnje dižu prosjek cjenovnog bloka. Tako primjerice, cjenovni blok “Bornina” iznosi prema eNekretninama oko 3.800 eura po m2 za stan u rasponu od 75-100m2. S druge strane, cjenovni blok tik do spomenutog bloka iznosi realnih 2.500 eura po m2, koja je i prosječna cijena starog stana u centru grada.

Ova razlika se pojavljuje i u drugim dijelovima grada u Zagrebu, no i u cijeloj Hrvatskoj gdje se u određenom cjenovnom bloku uz starogradnju pojavljuje i novogradnja.

Ovdje je potrebno jasno naglasiti da potencijalna masovna procjena vrijednosti nekretnina po cjenovnim blokovima u ostalim segmentima je sasvim uredu i mogla bi predstavljati ozbiljan alat u budućoj procjeni visine poreza na nekretnine.

Neki zanimljivi podaci

Nekako je nedopustivo imati ove podatke, a ne napisati nekoliko podataka. Dakle, posljednjih nekoliko godina imali smo prilike čitati, slušati i gledati u medijima kako se neki stanovi prodaju da 4.000, 5.000 i više eura po kvadratu. Cjenovni blokovi pokazuju da, primjerice u Zagrebu, samo pet cjenovnih blokova ima vrijednosti više od 4.000 eura po metru četvornom, a jedan od njih više od 5.000 eura. A to su:

• Medulićeva, 5.500 eura, stanovi od 55 – 75 m2
• Vrhovec, 4.200 eura, stanovi od 55 – 75 m2
• Trg bana Jelačića, 4.300 eura, stanovi od 75 – 100 m2
• UPU Banjavčićeva, 4.700 eura, stanovi od 35 – 55 m2 te 4.100 eura, stanovi od 75 – 100 m2
• Teslina, 4.200 eura, stanovi od 20-35 m2

Svima je jasno o kakvim lokacijama se radi. S druge strane, cjenovni blokovi idu toliko “usko” da se baziraju na mikro lokacije. Tako zagrebačko naselje Vrbik, koje je jedno od najmanjih, koje ima nešto više od 3.000 stanovnika, ima četiri cjenovna bloka.

Krenula lavina?

Naravno da ne možemo znati utjecaj same porezne mjere na tržište, no već sada su se ljudi prilikom same najave pokrenuli i počeli stavljati nekretnine u najam ili prodaju jer su očigledno vidjeli da država misli ovaj put ozbiljno. Svakako da ne govorimo o velikim brojevima i uzorku ljudi koji su zainteresirani za novi plasman nekretnine, no bila bi laž kada bi se reklo da ih nema. Ima ih itekako.

Za kraj, donesimo logičan zaključak – nikome nije u interesu da cijene nekretnina padaju (odnosno nije u interesu prodavateljima, agentima za nekretnina, pa čak ni državi zbog (sadašnjeg) prihoda od poreza), no postoji ozbiljna namjera u usporavanju rasta cijena kako bi se dala mogućnost rasta standarda i platežne moći.

Mjera koja želi plasirati određeni broj stanova na tržište u kojemu se povećava ponuda nekretnina na tržištu, svakako ne može štetiti. Za kraj je potrebno vratiti se na početak. Uspoređujući podatke POS-a, APN-a, DZS-a možemo zaključiti da je udio države u fizičkoj izgradnji ili kupoprodaji bio nizak. Riječ je o nekoliko posto.

Međutim, tih nekoliko posto značajno je utjecalo na cijene, u posljednjih nekoliko godina. Utjecalo je i na živote ljudi koji su na taj način stekli nekretninu, to je nesporno. Dosadašnje mjere su zahtijevale novac iz proračuna. Najavljeni porez na nekretnine neće iziskivati taj novac, odnosno neće biti isplata iz državne riznice. No, postavlja se pitanje, hoće li se za koju godinu ili manje tražiti veća stopa poreza ukoliko efekt u skladu s očekivanjima.