Hrvatsko tržište nekretnina prošle godine gotovo je pa stagniralo, uz rast broja transakcija od 0,2 posto u odnosu na 2022., no uz rast ukupne vrijednosti transakcija od 6,2 posto zahvaljujući daljnjem rastu cijena.

One su i dalje najviše na obali gdje je razvijen turizam i u većim gradovima uključujući Zagreb, a za razliku od godine prije, u 2023. najviše su se prodavala poljoprivredna zemljišta. Ujedno je lani prodano 13 posto manje stanova nego godinu ranije, a cijena kvadrata rasla je za 18,7 posto u odnosu na godinu ranije.

Kamatne stope

”Činjenica je da se tržište stambenih nekretnina usporava zbog nedovoljno nekretnina na tržištu. Osim toga, cijene nekretnina koje jesu na tržištu često nisu u korelaciji s kvalitetom nekretnine, a promijenile su se i okolnosti vezane uz kamatne stope, što je također utjecalo na manji broj kupoprodaja.”, rekao nam je Boro Vujović, vlasnik Operete.

Drugim riječima, cijene i dalje galopiraju, pokazao je najnoviji pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2023., sedmo izdanje publikacije koju u suradnji s Ekonomskim institutom objavljuje Ministarstvo graditeljstva. Maruška Vizek iz Ekonomskog instituta istaknula je tom prilikom kako imamo šokantan, ali očekivan rast cijena kvadrata.

”I dalje imamo dvoznamenkasti rast cijena stanova, kuća i građevinskih zemljišta, za koje je i dalje velik interes, velikim dijelom i za potrebe izgradnje za turizam. I dalje imamo ogromne razlike u priuštivosti stanovanja koje su isto najvećim dijelom nastale zbog turističke aktivnosti”, istaknula je Vizek koja apsolutno podržava uvođenje poreza na nekretnine. Da turizam ima utjecaja na cijene slaže se i Vujović, no za njega je intenzitet rast cijena iznenađujuć. Ipak, pronalazi i mogući odgovor na pitanje zašto je tome tako.

”Toliki rast cijena jest iznenađenje, s obzirom na iznos koji je značajno drugačiji od naših statistika. Razlog možda leži u tržištima koja su prošle godine imala natprosječne rezultate, a ranije nisu bila toliko u fokusu.”, rekao je Vujović.

Zanimljivo je, primjećuju iz EIZ-a, da se u toj grupi, pored većih gradova, nalaze i njihova susjedna područja poput općine Viškovo u blizini Rijeke, grada Solina u blizini Splita te grada Dugog Sela u blizini Zagreba. Jesu li uvjetno rečeno manje sredine u blizini većih gradova neki novi trend i zašto?

”Manji gradovi su u svakom slučaju trend, iz više razloga. Cijene su niže nego u većim gradovima, ponuda nekretnina je veća i raznovrsnija, pogotovo ponuda novogradnji. Te su sredine na neki način humanije za život jer imaju sve potrebne sadržaje potrebne za kvalitetan obiteljski život. Kad pogledamo Zagrebačku županiju, odnos transakcija kuća i stanova je 1:1, dok je u Zagrebu 5:1 u korist stanova. S obzirom na cijene kuća i njihovu ponudu, manje sredine imaju veću ponudu i pristupačnost.”, rekao nam je Vujović.

Na tržištu nekretnina u 2023. godini ostvarena je 116.961 kupoprodaja, tek 0,2 posto više nego godinu prije, kad je bio pad kupoprodaja za 12,9 posto, nakon rasta od 30 posto u 2021. Za razliku od 2022. godine kad se najveći broj kupoprodaja odnosio na stanove (29.952, odnosno 25,7 posto ukupnog broja kupoprodaja), u 2023. godini najveći dio kupoprodaja čine kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta.

Tako je 2023. ostvareno 32.240 kupoprodaja poljoprivrednog zemljišta koje su činile više od četvrtine (27,6 posto) ukupnog broja kupoprodaja hrvatskog tržišta nekretnina. Slijede stanovi, prodano ih je 25.932 (22,2 posto ukupnog broja kupoprodaja) te građevinska zemljišta, 23.728 prodanih. Prodano je i 14.285 obiteljskih kuća. Ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2023. iznosila je 9,1 milijardu eura, što predstavlja 12 posto bruto domaćeg proizvoda (BDP-a) i veća je za 6,2 posto nego godinu prije.

Kupoprodaje građevinskog zemljišta dominiraju u priobalnom pojasu, na otocima te u dijelu zaobalja Istre i srednje Dalmacije, dok u ostatku Hrvatske prevladavaju kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta. Najvišu medijalnu cijenu stana iznad 4000 eura po četvornom metru bilježe Bale (4264 eura), s medijalnom cijenom iznad 3000 eura po kvadratu slijede Punat (3427 eura), Omišalj (3149 eura), Rovinj (3120 eura) i Malinska-Dubašnica (3017 eura). Nakon njih slijede Opatija, Dubrovnik, Split, Župa Dubrovačka, Lovran, Baška, Umag, Dobrinj, Hvar i Krk, koji postižu medijalne cijene stanova i apartmana iznad 2500 eura po m2. Grad Zagreb je imao medijalnu cijenu kvadrata stana od 2299 eura. Najniže cijene imale su općine Darda i Đurđenovac, Plitvička Jezera i Perušić te Vukovar.

Kad je riječ o obiteljskim kućama, znatno više cijene prilikom kupoprodaje postižu se u gradovima i općinama na prostoru obalnih županija. S najvišom medijalnom cijenom iznad 2000 eura po m2 izdvaja se Cres (2172 eura po m2). Medijalna cijena kuća iznad 1500 eura po m2 postignuta je i u Puntu (1608 eura po m2), Makarskoj (1554 eura po m2) i Motovunu (1528 eura po m2). S najvišim medijalnim cijenama građevinskog zemljišta ističu se Split (286 eura po m2) i Fažana (247 eura po m2). Medijalna cijena građevinskih zemljišta od 200 eura i više po m2 zabilježena je i u Dubrovniku (235 eura po m2), Lastovu (208 eura po m2), Makarskoj (202 eura po m2) i Segetu (200 eura po m2).

U 2023. godini poljoprivredno zemljište bilo je najskuplje u jadranskim JLS-ovima. Najviša medijalna cijena poljoprivrednog zemljišta od 38 eura po m2 zabilježena je u Fažani, iza koje s medijalnom cijenom poljoprivrednog zemljišta od 29 eura po m2 slijedi Baška Voda, a zatim Solin i Seget, s medijalnom cijenom od 28 eura po m2. Najviše vrijednosti indeksa priuštivosti zabilježene su u priobalnom dijelu zemlje. Vrijednosti indeksa priuštivosti veće od 30 posto, koje ukazuju na to da je za jedan m2 stana/apartmana potrebno izdvojiti više od 30 posto godišnjeg dohotka, bilježe među ostalim Baška Voda, Rovinj, Hvar, Gradac, Baška.

Poljoprivredna zemljišta

”Što se tiče kupoprodaje poljoprivrednih zemljišta, na koja je otpao najveći udio kupoprodaja, to možemo objasniti činjenicom kako cijene takvih zemljišta nisu toliko visoke, a više nema niti prepreka da ih kupuju stranci.”, rekao nam je Vujović. Prognoze za ovu i iduću godinu za hrvatsko tržište nekretnina nezahvalne su i to prije svega stoga što se ne zna pravi sadržaj dugo najavljivanog poreza na nekretnine.

”Na tržište utječe situacija s kamatnim stopama, gospodarska situacija kako u RH, tako i u zemljama odakle dolazi najveći broj kupaca – Njemačkoj, Sloveniji i Austriji. Mjere stambene politike koja je najavljena – povrat dijela PDV-a dijelu kupaca i oslobođenje od poreza na promet nekretnina za dio kupaca – su u svakom slučaju za pohvalu. Ukoliko porez bude u okvirima koji se sad najavljuju, to će donekle povećati ponudu nekretnina, ali ne očekujemo drastične promjene.

Najavljene strože mjere za apartmanizaciju će smanjiti broj novih investitora u stambenu gradnju na obali, s obzirom da su im kupci dijelom bili iznajmljivači, a ta bi mjera u dugom roku mogla imati utjecaj na smanjenje potražnje, a time i na cijene. Povrat dijela PDV-a će svakako imati utjecaj na cijene polovnih nekretnina, koje će morati imati znatno nižu cijenu u odnosu na novogradnju, znatnije nego danas.”, zaključuje Vujović.