Nakon potresa nema Zagrepčanina koji nije želio imati u vlasništvu nekretninu u novogradnji. Još se sjećam upita koje sam dobivao od gospođa s Gornjeg Grada koje su htjele svoju nekretninu zamijeniti za noviji stan u Novom Zagrebu. Možemo zaključiti da se u to vrijeme novija gradnja jako popularizirala, a sve na konto statike i kvalitete same nekretnine.

Novogradnja je i prije potresa bila tražena, no nakon potresa potražnja se udvostručila. Cijene su “preko noći” skočile. U to vrijeme, kada je u pitanju bila vlastita sigurnost, nikome nije bilo skupo platiti je.

Zašto je priča o potresu važna? Zato što daje kontekst onoga što se u to vrijeme događalo s građevinskim zemljištima. Naime, tih zemljišta uvijek je bilo, a cijene su bile razumne. Samim time, posljedično su bile i razumne cijene nekretnina, odnosno stanova.

No, tada su se počele rušiti stare zgrade i kuće koje su bile u oštećene u potresu, a to je bio način da investitori lakše dođu do atraktivnijih lokacija za gradnju. Naravno, kao i u svemu, treba određeno vrijeme da se neki trend popularizira. No kada su ljudi shvatili da je trend kupnje oštećenih nekretnina “uzeo maha”, tada su zemljišta poskupila, a samim time i cijena nekretnina.

Današnja situacija je takva da gotovo ne postoji mjesto za gradnju po razumnoj cijeni. S jedne strane, investitor vješto kalkulira kako bi imao što bolju zaradu, a s druge strane, vlasnik parcele s trusnom kućicom nije više “bedak” pa tako i on hoće svoj dio kolača. Investitor će se već snaći jer kako se popularno kod nas kaže – prije nego što se zabije prva lopata, zgrada je već prodana.

Iznenađujuća korekcija u Zagrebu

Najnoviji podaci Porezne uprave, koji su vidljivi u sustavu e-nekretnine, pokazuju kako je Zagreb u prvom tromjesečju 2024 godine zabilježio rekordan pad prodaje građevinskih zemljišta! Ono što je još više zabrinjavajuće jest da je to prvi takav pad u posljednjih osam godina. U tih osam godina dogodilo se i nekoliko rekordnih situacija.

Tako, primjerice, prema prikupljenim podacima Porezne uprave, prodaja građevinskih zemljišta konstantno je rasla i dosegla vrhunac u prvom kvartalu 2019. godine od čak 45 posto (u odnosu na isto razdoblje godinu prije). Impresivan rast se dogodio i u prvom tromjesečju 2021. godine od 39 posto (naspram prvog kvartala 2020 godine).

No ove godine dogodio se šok. Ove godine u prvome tromjesečju zabilježen je pad od nevjerojatnih 20 posto. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS), također je zabilježen i pad izdavanja građevinskih dozvola, no to nije toliko šokantno s obzirom na to da se uspoređuje s rastom od svega tri posto godinu ranije. U ekonomskom prodajnom ciklusu, svaki negativni trend se osjeti s određenim vremenskim razmakom, stoga očekujem da će spomenutih 20 posto pada transakcija osjetno utjecati na broj kupoprodaja u godišnjem prosjeku.

Iako je, promatramo li podatke za cijelu Hrvatsku (o tome nekoliko odlomaka kasnije), 2020. godina bila godina korekcije, zagrebačko tržište građevinskih zemljišta “nije se dalo” i suvereno je vladalo. Uzrok je, naravno, potres o kojemu se pričalo na početku teksta.

Nakon 2020. godine osjeti se još jači rast od 39 posto, što ukazuje na jasnu dinamiku tržišta i poticajno okruženje te priliku za gradnju u Zagrebu. Godina 2022. prati taj rast sa svega 1 posto, a 2023. godina nastavlja s uzlaznim trendom od 3 posto.

Dakle možemo zaključiti da taj trogodišnji rast transakcija ostaje postojan sve do ove godine kada se događa veliki pad transakcija od nevjerojatnih 20 posto koji će itekako imati utjecaj na zagrebačko tržište. Naime, zagrebačko tržište je konstantno bilježilo rast u razdoblju od 2017. do 2020. godine, za razliku od cijele Hrvatske gdje se primjećuje nagli pad u 2020 godini. Zagreb je pokazao “otpornost” na pad transakcija u toj godini najvjerojatnije zbog potresa i oštećenih zgrada koje su se prodavale u tom razdoblju. Dakle, s nekim odmakom možemo reći da je potres pomogao tržištu prodaje građevinskih zemljišta u Zagrebu u tom vremenu.

Ipak, spomenuti pad u ovogodišnjem prvom tromjesečju pokazuje da Zagreb čini mnoštvo manjih investitora koji nisu otporni na vanjske utjecaje najave krize, odnosno imaju malo znanja i mogućnosti u predviđanjima ekonomskih tokova. Dakako, to nije jedini utjecaj i faktor pada kupoprodaja, no svakako je nezaobilazna karika.

Ostatak Hrvatske prati trend

Jako zanimljiv je bio oporavak u prvom kvartalu 2021. u usporedbi s istim razdobljem godinu ranije prije kada se 2020. na razini Hrvatske dogodio pad od 12 posto. Naime, u prvom kvartalu 2021. dogodio se skok od impresivnih 48 posto. To je ukazivalo na otpornost građevinskog sektora i veliki interes za gradnjom nakon izlaska iz pandemije i koronakrize.

Hrvatska je također imala stepenasti rast od 2017. do 2019. godine, no primjećuje se nagla korekcija od 12 posto u 2020 godini. No nakon izlaska iz koronakrize 2022. godine, osjeti se nagli rast transakcija. Sustiže nas ekonomska kriza u obližnjim zemljama koja se kod nas odražava kroz nagli pad transakcija u 2023 godini od 10 posto, a da bi se taj pad nastavio i u ovom kvartalu 2024 godine s velikih 36 posto minusa.

U predmetnom padu, naravno, najviše utječe Zagreb. No prema prikupljenim podacima, prednjače Split, Rijeka i kompletna Istarska županija što jasno potvrđuje pad od 36 posto. Postavlja se pitanje – radi li se o padu malih ili velikih projekata jer ako se radi o krucijalnim projektima za lokalno stanovništvo, taj udarac će za nas biti višestruko jači s odmakom od godinu do dvije. Ako se, pak, radi o strancima koji grade luksuzne objekte i manja apartmanska naselja koje kupuju pretežito nerezidenti, možda je to i dobro za nas jer nam treba jedno dobro resetiranje.

Kada smo kod turista, postoji jedna zanimljivost, pitanje, na koji nitko ne zna konkretan odgovor, a mogao bi biti na tragu posljednje rečenice – zašto stranci uopće ulažu u nekretnine u Hrvatskoj?

Imamo prirodnu ljepotu, no ima ju i Španjolska, Grčka, Italija i Francuska. Je li taj povrat investicije i prinos na nekretnine kod nas toliko visok da se u tolikoj mjeri isplati kupovati u Hrvatskoj? Ako jest, onda nam stvarno treba jedno dobro resetiranje i to možemo iskoristiti kroz ovaj pad transakcija kupoprodaje građevinskih zemljišta što jasno i ukazuje na dinamiku gradnje u idućem razdoblju.

Pravi trenutak za kupce?

Ovo je prvi kvartal, on najavljuje godinu i pokazuje eventualni trend. To ne znači da će cijela godina biti u korekciji. Moja je namjera kroz prikupljene podatke ukazivati na tržišne anomalije i smjer ekonomskih zbivanja kako bi investitori, ulagači i na kraju građani mogli bolje planirati svoju kupnju.

Smatram da ne postoji bolje ekonomsko razdoblje za kupnju i gradnju nego sada. Zašto? Za vrijeme hlađenja tržišta, kada nastane određeni vakuum i uspori se kupnja, kao što je sada slučaj, otvara se realna prilika da baš vi budete netko tko će profitirati u tom razdoblju jer se u većini slučajeva očekivanja prodavatelja u ovakvim razdobljima spuštaju na prihvatljive razine.

Ako se vratimo na Zagreb, definitivno ne možemo biti toliko optimistični jer je gradnja u Zagrebu u 95 posto slučajeva orijentirana na lokalno stanovništvo. A to znači da nam se događa i pad gradnje stambenih objekata, što za nas koji živimo i radimo u Zagrebu nikako ne pridonosi priuštivosti i pozitivnoj stambenoj klimi te stavlja ispred nas dodatni izazov.