Na valu snažnog rasta cijena nekretnina u nebo su ‘odletjele’ najamnine pa se i stručnjaci ilustriraju da Hrvatska živi ‘u paklu’ najma.

Istodobno, procjenjuje se da svaki deseti iznajmljivač legalno prijavi svog podstanara, a državni proračun ostane bez 40-ak milijuna eura. Unatoč milijunskoj poreznoj utaji, državne evidencije o iznajmljivanju pune su rupa, a lopticu odgovornosti međusobno si prebacuju Ministarstvo financija te graditeljstva i prostornog uređenja.

Na tržištu nekretnina u Hrvatskoj cijene su već dugo vremena visoke, a kupaca, posebice mladih, koji sebi stan ili kuću ne mogu priuštiti sve više.

Ne čudi onda što su se u takvoj situaciji mnogi okrenuli iznajmljivanju stanova i kuća, no ni tu situacija nije bajna. Samo u Zagrebu, cijena najma stana porasla je za 22,38 posto na godišnjoj razini, izračunao je vlasnik agencije za nekretnine Imperium Immobiliare Filip Brkan.

Da je najma u glavnom gradu sve više potvrđuju i podaci o uplaćenim predujmovima poreza i prireza Poreznoj upravi. Od poreza i prireza na dohodak od najma i zakupa u prva tri mjeseca ove godine u Zagrebu uplaćeno je 6,8 milijuna eura, dok je godinu prije u istom razdoblju ubrano oko milijun eura manje.

Porez na dohodak od imovine (najma) plaća se prema rješenju Porezne uprave nadležne prema prebivalištu ili uobičajenom boravištu poreznog obveznika, i to na osnovicu koju čini iznos najamnine umanjen za 30 posto porezno priznatih izdataka po stopi od 12 posto.

Pritom treba naglasiti da je prijava nekretnine za iznajmljivanje Poreznoj upravi nužan korak da bi se mogla oglasiti na globalnim platformama Booking.com i Airbnb. No veliko je pitanje koliko toga ostane neprijavljeno i neoporezovano.

Brkan je nedavno analizirao tržište najma nekretnina na području Zagreba i Splita uspoređujući internetske oglase (ne i društvene mreže poput oglasa na Facebooku) za najam stanova s prijavama u sustav eNekretnina otkrivši – ogroman nesrazmjer.

U Zagrebu je u prvom kvartalu 2024. godine iznajmljeno 1318 stanova dok je u sustavu eNekretnine evidentirano iznajmljeno svega 220 nekretnina. U Splitu je iznajmljeno 316 stanova, dok je prema podacima sustava eNekretnine evidentirano 240 iznajmljenih nekretnina.

Prijavljeno vs iznajmljeno
Taj raskorak oslikava mogući veliki nesrazmjer između prijavljenog i zaista iznajmljenog, no u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine naglašavaju da se podaci u sustavu eNekretnina “ne vode u obliku koji bi služili za praćenje aktivnosti najma, nego u svrhu podataka za procjene”.

Napominju da najam nekretnina detaljno prati Porezna uprava. Upit smo uputili i na adresu Porezne uprave iz koje odgovaraju da je u “Zagrebu u prvom kvartalu ove godine ukupno 49.921 obveznika koji plaćaju porez na dohodak od imovine s osnovnom najma ili zakupa nekretnine na području hrvatske metropole, od toga 49.773 plaća po rješenju, a 148 vodi poslovne knjige”.

Teško je procijeniti koliko toga ostane na ‘crno’ jer institucije imaju podatke samo o onome što se legalno iznajmljuje, no stručnjaci iz polja nekretnina i poreza procjenjuju kako je problem neprijavljenog dugoročnog iznajmljivanja na ‘crno’ u RH velik.

Ovlašteni porezni savjetnik iz TPA Hrvatska Bojan Huzanić kazao je kako se prema procjenama interesnih skupina smatra da tek svaki deseti iznajmljivač u Hrvatskoj prijavi svog podstanara, što znači da oko 90 posto najma ostane neprijavljeno. “Radi se o iznajmljivanju stanova na crno, bez ugovora i plaćanja poreza, što godišnje ošteti proračun za oko 40 milijuna eura’’, rekao nam je Huzanić.

Važnim naglašava da Porezna uprava u svojim evidencijama razvrstava imovine općenito na poslovni prostor, stambeni prostor, imovinska prava, industrijsko vlasništvo, zemljište, pokretnu imovinu i skladišni prostor. Dakle, prilikom donošenja rješenja o utvrđenom porezu na dohodak od najma u svojim evidencijama ne raspolaže detaljnim podacima o kojoj vrsti iznajmljivanja imovine se radi, je li to kuća, stan, apartman ili slično’’, pojašnjava Huzanić.

PU proslijeđuje
Prema Brkanovom iskustvu, u nelegalno iznajmljivanje idu pretežito stanovi nižeg cjenovnog razreda, oni za koje podstanari izdvajaju oko 700 do 800 eura, a posebno oni od 300 do 400 eura. S pozicije vlasnika agencije za nekretnine kao veliki praktični nedostatak iznajmljivanja na ‘crno’ ističe manjak pravne zaštite, jer tko podstanare ne prijavi ne može ni biti zaštićen kada se pojavi bilo kakav konflikt dvije strane.

“Ne mogu reći da je iznajmljivanje na ‘crno’ pravilo, ali primijetio sam od onih koji se žale da imaju problema s najmoprimcima, to su pretežito stanovi bez ugovora i od vlasnika koji ne plaćaju potreban porez”, kaže Brkan. Velik fond stanova koji ostaju izvan sustava nadzora i plaćanja poreza Hrvatska može ‘zahvaliti’ i veoma nereguliranom i nejasnom sustavu kontrole dugoročnih najmova.

“Iako su državne institucije zbog izbjegavanja plaćanja poreza i prireza najavljivale stroge kontrole nelegalnih najmova, do sada nije dogovoreno na koji način bi to način inspektori provjeravali neprijavljene podstanare. Prema postojećim propisima u stan može ući samo policija i to s nalogom. Porezna uprava u cijeloj je problematici igra malu ulogu. Ona je samo posrednik u prikupljanju poreza i prosljeđivanju novaca na gradove i općine’’, kaže Ivana Budimir, ovlaštena porezna savjetnica iz TPA Hrvatska.

Istoj situaciji, sa strane vlasnika agencija za nekretnine, svjedoči i Brkan: “Problem je nadzor koji mi imamo. Nismo ni sofisticirani niti umreženi. Naše institucije nisu povezane i taj institucionalni dio je najveći problem”.