Posljednje tri godine nisu bile lake: globalna pandemija i koronakriza, pucanje svjetskih dobavnih lanaca, dva silovita potresa, rat u Ukrajini, eksplozija cijena energenata, dvoznamenkasta inflacija, raste cijena svega. Svega. Pa tako i nekretnina. Spominju se postoci poput – rast od 30 posto, 35 posto.

U javnome prostoru smo u posljednje vrijeme imali prilike čitati naslove poput – cijena ‘kvadrata’ stoji 5000 eura, ‘Tko ovo može platiti – cijene stanova odletjele u nebo’… Međutim, to baš nije tako. Razlika između tražene cijene stana i one realizirane kreće se oko 20 posto. To su rezultati istraživanja kupoprodaje stanova u Zagrebu od početka ove godine do sredine listopada. I kada spomenute postotke dovedemo u korelaciju, ispada da je zapravo realan rast oko 10 posto. Možemo zaključiti da je to zdrav ekonomski rast koji je posljedica uvođenja eura kao valute i ulaska u Schengen.

Dvoznamenkasta inflacija koja je spomenuta na početku teksta uzrokovala je enorman poremećaj, ne samo u realnom životu nego i na financijskim tržištima. Središnje banke diljem svijeta počele su masovno podizati referentne kamatne stope kako bi potaknule poskupljenje novca, više kamatne stope na kredite i samim time povratak na ravnotežu.

Iako je taj povratak u ravnotežu dobrodošao, on je destimulirajući i jako utječe na ponašanje kupaca nekretnina. Dosadašnje razmišljanje ‘kupujem odmah’ pretvara se u ‘kupujem kada situacija bude bolja’. A za razliku od prijašnjih vremena, više nema toliko pozitivnim momenata – niske kamatne stope, veća ponuda, subvencionirani stambeni krediti.

To je dovelo do usporavanja. Naime, prema podacima iz sustava e-nekretnine u kategoriji stanovi, na području grada Zagreba od 1. siječnja do 20. studenoga 2022. godine bilo je 9379 transakcija (ukupan broj kupoprodaja te godine iznosio je 10.534), dok je u isto vrijeme ove godine bilo 6771. To je znatan pad. Govorimo o korekciji od 27 posto.

Hoće li se ovaj trend nastaviti? To ne možemo egzaktno tvrditi. No, ono čemu se nadam i vjerujem da će se početi sve češće događati jest da se pri plasmanu nekretnine na tržište bude realniji nego sada, da tražene vrijednosti budu bliže onim koji se u konačnici i postignu svi koji se profesionalno bave nekretninama i tim tržištem znaju da se svaka nekretnina mora segmentirati i gledati kao zasebna cjelina. To, naravno najviše vrijedi za bolje razvijene gradove u Hrvatskoj.

Iduće godine svi se nadamo da neće biti vanjskih geopolitičkih i energetskih šokova, doduše imat ćemo unutarnji šok: superizborna godina je i to znači da ćemo se nagledati svega. Ono što je ključno jest da će iduća godina biti zanimljiva, nadamo se da će se dogoditi smirivanje ‘nabrijane situacije’ oko nekretnina, iduća godina trebala bi biti ‘čistilište’. Pod pojmom ‘čistilište’ smatra se realnije postavljanje prodajnih cijena (a ne da se ‘lupi’ cijena od 150.000 eura, neki agent kaže da može prodati za 180.000 eura, a na kraju se prodaja realizira na 120.000 eura).

Nekretnine u Hrvatskoj su pomalo napuhani balon (neki će reći da je prilično napuhan), još uvijek su porezno nedovoljno ‘oblikovane’, ali su stabilne. Da, cijene mogu varirati kao u kod svake robe na tržištu, no u slučaju nekretnina ne toliko. Neka iduća 2024. godina bude stabilna, manje napuhana i realnija.