U protekle tri godine svjedočimo naglom rastu cijena nekretnina u Hrvatskoj i za do 30 posto gore, što još nije zabilježeno u novijoj povijesti.

No, trenutno svi pokazatelji upućuju na to da se tržište stambenih nekretnina smiruje, ističe Filip Brkan, direktor tvrtke Imperium Immobiliare u razgovoru za Poslovni dnevnik, koji prije svega očekuje konačno smanjenje jaza između traženih i realiziranih cijena, te samim tim i ubrzanje dinamike transakcija.

Bilježimo rekordne cijene nekretnina, možemo li očekivati smirivanje i o čemu će to ovisiti?
Očekujemo smirivanje tržišta pogotovo u segmentu starije gradnje, jer su prodavatelji primorani korigirati cijenu ukoliko žele prodati svoju nekretninu. Uvjeren sam, ukoliko dođe do smirivanja cijena, da će to oživjeti tržište, što će u pozitivnom kontekstu utjecati i na prodavatelje i na kupce.

Ne mislim tu na pad cijena, već o tome da će cijene napokon biti realne tržišne, gdje više nećemo svjedočiti da prodavatelj traži za nekretninu staru 15 i više godina istu cijenu kao i investitor koji je tek sagradio novu zgradu po suvremenim standardima.

Naime, razlika između tražene i ostvarene cijene u nekim je slučajevima zbilja velika, mi svaku nekretninu procjenjujemo usporednom metodom, pa znamo odmah u startu koliko pojedina nekretnina zbilja vrijedi.

Ponuda je trenutno šarolika, prodavatelji nisu obeshrabreni i još očekuju dobiti za svoje nekretnine onoliko koliko žele, no primijećujem da se skraćuje rok od one početne željene cijene do one realne tržišne cijene. Mi kao agencija pokušavamo za naše prodavatelje postići što bolju cijenu na tržištu, no ukoliko to okolnosti ne dopuštaju, nastojimo ljude educirati i objasniti zašto ne mogu dobiti zamišljenu cijenu.

Kakve stambene nekretnine se traže?
Kroz maštovitost kupaca došlo je i do novih trendova, pa tako svjedočimo da su jako popularne manje parcele s malim objektima koji se obnavljaju ili ruše, pa rade novi. Također su postali jako popularni i okolni dijelovi grada Zagreba kao što su Zaprešić, Samobor, Velika Gorica i slično, gdje je priuštivost stanovanja na još normalnoj razini. Kad govorimo o primorskim krajevima, možemo reći da su trendovi godinama isti.

Novitet je jedino da se primjećuje pojačana aktivnost u luksuznom segmentu koji zapravo nedostaje na Jadranu, pogotovo na dalmatinskom predjelu. Tako vidimo da u Dalmaciji niče sve više i više luksuznih objekata, što vila, što modernih manjih stambenih zgrada. Naravno, na Jadranu prevladavaju stranci kao kupci, no dosta njih je hrvatskih korijena.

Kakva je dinamika transakcija i možemo li očekivati uobičajeno jačanje sad na jesen, nakon turističke sezone?
Prema statističkim podacima Porezne uprave, realizacija je u ovoj godini za oko 20 posto manja nego 2022. godine, što svakako ukazuje na to da više kupci ne kupuju pod svaku cijenu, nema APN-a i rekordno niskih kamatnih stopa, pa su i sami kupci usporili.

Ako uzmemo u obzir medijske natpise i informacije koje dobivamo od turističkih djelatnika koji tvrde da je sezona bila nešto slabija, mislim da bi se mogao očekivati i slabiji interes kupaca s mora, koji su inače “veliki” kupci nekretnina nakon turističke sezone. Već sad tu vidimo manji interes za kupnju nekretnina u Zagrebu za investicijske potrebe i potrebe stanovanja studenata. Ne drastično, no vidi se razlika.

Do kad možemo očekivati rast cijena stambenih nekretnina?
Siguran sam da rasta više neće biti, ukoliko se ne dogodi opet neka neočekivana situacija na tržištu. Vjerujem da su naši prodavatelji svjesni situacije na tržištu i da će vjerovati savjetima nas posrednika te prilagoditi cijene tržišnim uvjetima. Očekujem da će se smanjiti ta velika razlika između tražene i dobivene cijene, čime će se smanjiti vrijeme plasmana, što je svakako koristan segment za prodavatelja.

Kolik je taj jaz između traženih i realiziranih cijena stambenih nekretnina i kako to utječe na tržište?
Nemam službeni podatak, upravo radimo na tome da usporedimo u postocima traženu i dobivenu cijenu, no imamo primjere gdje se nekretnina prodaje i po pet do šest mjeseci, kod kojih na kraju bude razlika između tražene i dobivene cijene čak i do nevjerojatnih 25 posto. To su još uvijek iznimke, no ima ih, što svakako nije dobro za tržište nekretnina.

Kad pogledamo tržište rabljenih automobila, tko god je kupovao rabljeni automobil u životu, zna da je normalna korekcija cijene 5 do 10 posto, što je daleko od okvira u kojem se naše nekretninsko tržište nalazi. Stoga mi kao stručnjaci u tom području moramo raditi na edukaciji naših stranki kako bi što skorije taj raspon umanjili. Kroz visoko postavljenu traženu cijenu tržište se usporava.

Vidite li neke pomake na tržištu najma?
U Zagrebu je tržište dugoročnog najma raznovrsno, rekao bih da je zabilježen rast cijena najma u posljednje 3-4 godine kao i kod prodaje do 30 posto, ovisno o područjima. Kad govorimo o turističkom najmu, iz godine u godinu zagrebačko područje dobiva sve više i više apartmanskog smještaja, što jasno ukazuje da polako ali sigurno Zagreb prestaje biti tranzitni grad već postaje ozbiljna turistička destinacija kao i drugi glavni europski gradovi.

Kod gradova na moru je slično, apartmana ima sve više i više, no oni imaju problem s dugoročnim najmom koji je najpotrebniji studentima i mladim ljudima, koji nažalost radi profitabilnijeg kratkoročnog najma nemaju opciju dugoročnog najma, pa je ponuda loša ili su cijene jako visoke.

S obzirom na potražnju, preporučujete li investitorima da ulažu u nekretnine za najam i zašto toga nema više?
Definitivno. Jasno da na tržištu ne postoji puno projekata koji mogu zadovoljiti kriterije 10-godišnjeg povrata investicije, no mislim da su tu jako bitni posrednici koji barataju informacijama o dobrim prilikama, te mogu investitoru ponuditi projekt koji zadovoljava povrat.

Mi svakodnevno radimo na takvim projektima i imamo dugogodišnje stranke koje samo od nas kupuju i grade nove stambene jedinice koje potom plasiraju na tržišta najma ili možda prodaju. Rekao bih da smo dobri u greenfield investicijama, u kojima investitor uz našu pomoć kupi zemljište, a mi pomognemo u strategiji razvoja i raspodjele stambenih jedinica, nakon čega one idu u dugoročni najam.

Mislim da je to win-win situacija, a budući da dosta stranki nije iz Hrvatske, od nas imaju punu podršku kroz sve procese realizacije. Bogato iskustvo nam daje mogućnost da možemo stranke savjetovati u svim portfeljima, od analize isplativosti investicije preko pronalaska zemljišta, gradnje, pa sve do plasmana na tržište.

Kakva je potražnja za poslovnim nekretninama i rastu li cijene zbog niske ponude?
Definitivno da je i cijena poslovnih nekretnina porasla, no i dalje nam nedostaje poslovnih objekata A kategorije. Stoga svi takvi prostori mogu tražiti više cijene nego ostatak tržišta, te će ih i dobiti jer je ponuda jako mala u tom segmentu. Već dugi niz godina objekti B kategorije idu u revitalizaciju, obnavljaju se i plasiraju na tržište, kako dolaze novi prostori A kategorije tako veće korporacije odlaze u nove prostore, a stari prostori se daju u zakup drugim manjim tvrtkama ili se pretvaraju u coworking prostore, što je u posljednje vrijeme jako popularno.

Kad govorimo o poslovnom segmentu, mislim da je najživlje tržište logistike i skladišnih prostora, u zadnjih godinu dana bilježimo veliki interes za zemljištima u okolici Zagreba za potrebu gradnje logističkih centara, hala i slično. Upravo radimo na jednom velikom projektu logističkog centra inozemne kompanije koja i u drugim okolnim državama ima više logističkih centara, što jasno ukazuje na to da je Hrvatska postala još zanimljivija za takvu vrstu ulaganja.

Filip Brkan, direktor tvrtke Imperium Immobiliare, jedan je od panelista na Stručnom skupu Tržište nekretnina 2024: trendovi i financiranje kupnje koji Poslovni dnevnik održava 24. listopada 2023. u Hotelu Zonar u Zagrebu. Prijavite se na vrijeme i poslušajte što eminentni stručnjaci kažu o potencijalima stambenog kreditiranja u okolnostima neizvjesnosti na tržištu nekretnina i rasta kamatnih stopa, održivoj gradnji, novim trendovima u nekretninskom te građevinskom businessu koji će definirati stanovanje 2024. godine.