Postupci državne izmjere građevinskog područja ukupne površine 600.000 hektara u cijeloj zemlji ove se godine u četvrtom kvartalu dodatno liberaliziraju kroz donošenje dodatnih pravila u sklopu izmjena i dopuna Zakona o državnoj izmjeri i katastru nekretnina.

S predstojećim izmjenama tako se unapređuje zakonodavni okvir koji je ključan za efikasnu provedbu Višegodišnjeg programa katastarskih izmjera građevinskog zemljišta do 2030., te kreiranje i upravljanje prostorom. Također, distribucija podataka o nekretninama kroz mrežne servise omogućit će građanima, javnom i privatnom sektoru dostupnost podataka u realnom vremenu, a sve to pridonijet će razvoju poduzetništva i javne uprave koji će koristiti podatke o nekretninama dostupne digitalnim putem.

Angažman stotina stručnjaka

Temeljem Godišnjeg programa katastarskih izmjera građevinskih područja za 2022., pod nadzorom Državne geodetske uprave provode se izmjere u 14 županija, 28 jedinica lokalne samouprave i 60 katastarskih općina. “U okviru geodetskih izmjera angažiramo geodetske i pravne stručnjake i pripremamo podatke na način koji će omogućiti ubrzanje postupka kako na geodetskoj, tako i na pravnoj strani”, kaže za početak glavni ravnatelj Državne geodetske uprave (DGU) Antonio Šustić dodajući da na poslu radi oko 25 geodetskih tvrtki i oko 400 geodetskih stručnjaka.

Na javnom se nadmetanju uvjetuje da nijedna tvrtka ne može dobiti više od tri ugovora, jer se tako osigurava da u ugovorenim rokovima stignu realizirati ta tri ugovora.

Prosječna vrijednost ugovora je oko 5 milijuna kuna, dakle maksimum je oko 15 milijuna kuna, no da bi tvrtka dobila sva tri ugovora kao najpovoljniji ponuđač, mora ponuditi točno određeni broj ljudi koji će biti aktiviran u tom poslu. Na tržištu postoje kapaciteti, a u DGU žele da se među njima stvore sposobne tvrtke, koje mogu akumulirati znanje, opremu i kapacitete, tim više što ovaj Vladin Višegodišnji program stvara višegodišnju perspektivu u njihovu poslovanju.

DGU na principima otvorenog postupka javne nabave odabire izvoditelja koji ima za cilj da se ugovor realizira u realnom vremenu, a ovisno o površini i broju parcela to može biti od tri do 12 mjeseci, koliko iznosi maksimalni rok. Ovim godišnjim programom obuhvaćeno je oko 200.000 čestica od ukupno njih 14 milijuna, a velika pozornost je posvećena Banovini radi pomoći u sređivanju evidencija. Odaziv stranaka je odličan i u Jadranskoj Hrvatskoj i ljudi su zainteresirani, Šustić naglašava, jer shvaćaju da tako mogu brzo, jednostavno i besplatno urediti svoju imovinu.

Antonio Šustić, ravnatelj Državne geodetske uprave/PD

Kad bi uređivali svoje parcele uz angažman geodeta i odvjetnika, a po konzervativnoj procjeni to stoji barem 1000 eura, posrijedi je vrijednost od oko 200 milijuna eura. Država će ovako kroz svoj aparat, odnosno DGU riješiti to na sustavni način i to za 35 milijuna eura. Katastarske izmjere poslovično su skupe i dugotrajne, no vremenska komponenta se značajno unaprjeđuje. Kroz 10 godina će se urediti dva milijuna čestica na 600.000 hektara, pa je to preračunato vrijednost od dvije milijarde eura, ali će u to država uložiti 400 milijuna eura, tek petinu te svote, odnosno toliko je povoljniji sustavni pristup.

Slikovito, u Hrvatskoj postoji oko milijun i pol registriranih automobila, pa ako vlasnici ulože u registraciju i servis u prosjeku oko 500 eura, to znači da svake godine Hrvati investiraju oko 750 milijuna eura u svoju omiljenu pokretninu, dok će 400 milijuna eura u njihovu nepokretnu imovinu investirati država, a uloženo će se na razne načine zapravo brzo vratiti. Zato se ove izmjere tretiraju kao generacijska prilika; kroz ne odveć skupo ulaganje donijet će 10 puta veći povrat te gospodarski procvat.

Generacijska prilika

U novom programiranom pristupu predviđa se, pored toga što bi katastarska izmjera i predočavanje tako prikupljenih podataka trajalo najviše godinu dana, i da bi sastavljanje zemljišnoknjižnih uložaka odnosno verifikacija podataka s predočavanja na strani općinskih sudova trajala od tri do šest mjeseci maksimalno.

Za to su ključni vremenski, ali i organizacijski okviri koji će zapravo omogućiti da se do 2030. izmjeri građevinsko područje na kojem se nalaze nekretnine koje su financijski najvrednije, gdje živi oko 80% stanovništva i gdje analize pokazuju da su to dijelovi Hrvatske s najvećim gospodarskim potencijalom. Stoga je najavljenim zakonskim izmjenama cilj da se još detaljnije propišu radnje u postupcima katastarske izmjere, te da se ovaj propis uskladi s odredbama Zakona o zemljišnim knjigama.

Naime, lani je zemljišna knjiga napravila svoj povijesni iskorak jer je u zadnjoj Noveli Zakona o zemljišnim knjigama propisano da će se rasprave za sastavljanje zemljišnoknjižnog uloška provoditi samo u onim situacijama gdje će sudac utvrditi da je to nužno potrebno. Sada se dopunjava okvir koji je lani krenuo i nova pravila tako se odnose na pozivanje nositelja prava, predočavanje i izlaganje na javni uvid podataka prikupljenih katastarskom izmjerom.

Sve to znači uvođenje dodatnih mehanizama koji će uporabom instituta javnosti osigurati brže stavljanje u službenu uporabu katastarskog operata i otvaranja zemljišne knjige. Odluku o stavljanju u službenu uporabu katastarskog operata katastra nekretnina donosi glavni ravnatelj DGU-a na temelju obavijesti nadležnog suda o danu otvaranja zemljišne knjige za katastarsku općinu ili njezin dio.

Dodatne intervencije u Zakonu potrebne su jer da bi se ostvarili ciljevi i do 2030. sredili podaci za 600.000 hektara, moralo se ići u prilagodbe propisa, kako bi se te postupke prilagodilo ovim rokovima. No, potrebne su i zato što se obnova katastra i zemljišne knjige, nakon provedene katastarske izmjere, provodi u objedinjenim postupanjima iz nadležnosti DGU-a i Ministarstva pravosuđa i uprave. Što to u prijevodu znači?

U praksi bi kod dosadašnjih izmjera katastarski referenti obradili podatke i predali ih zemljišnoj knjizi, a onda bi se ponovno za svaku česticu radila rasprava što je trajalo i po nekoliko godina. Ako u svakoj katastarskoj općini u prosjeku postoji oko 5000 parcela te ako se uzme da su po četiri člana u obitelji, na raspravu je trebalo pozvati 20.000 ljudi.

Po novim pravilima to neće biti potrebno, jer su posao odradili na terenu geodeti i pravni stručnjaci integriranim pristupom, a vlasnici zemljišta svojim su potpisom sve potvrdili. Sva prava će vlasnicima biti maksimalno pravno zaštićena, ali se kroz pojednostavljenje procedura omogućava da rezultat – obnova zemljišne knjige i katastra – više ne bude s velikim vremenskim kašnjenjem.

“U zajedničkom planiranju višegodišnjeg programa i godišnjeg programa stekli smo povjerenje da će ti podaci koji geodetski i pravni stručnjaci na terenu prikupe i obrade, a nositelji prava potvrde, pri čemu se 95% građana odaziva, s najvećom vjerojatnosti završiti u službenim registrima. Nema potrebe da katastarski i sudski referenti ponovo zovu građane, tako da će se rasprave provoditi kad sud ocjeni da to treba.

Međutim, kad suci budu imali potpis stranke da je suglasna, to znači da će se u najvećem broju slučajeva procijeniti da ne treba. Velika kočnica je nestala”, kaže ravnatelj. Dodaje da se sad stvorila generacijska prilika za iskorak da se u bržim rokovima izmjeri građevinsko područje, pa se stoga i pravila zemljišnoknjižnog postupka primjenjuju u postupku katastarskih izmjera kroz daljnje pojednostavljivanje procedura.

Tako će se kroz ubrzanja postupaka obnove katastra i zemljišnih knjiga osigurati suvremen i učinkovit sustav zemljišne administracije, a on će doprinijeti povećanju pravne sigurnosti u postupanju s nekretninama, poticanju i ubrzanju ulaganja te poboljšanju funkcioniranja tržišta nekretnina.

Prema riječima zamjenice glavnog ravnatelja DGU-a Maje Pupačić, način dostave poziva u postupcima katastarske izmjere usklađuje se sa Zakonom o zemljišnim knjigama. Pozivanje se podiže na višu razinu, a koriste se metode iz upravnog postupka i preuzimaju se metode posredne dostave. To je poziv koji ima dostavnicu, a ako se osobu ne zatekne na adresi, poštar poziv može ostaviti i punoljetnom članu domaćinstva.

Ako se ne zatekne nitko, poziv se ubacuje u poštanski sandučić, a taj detalj o urednoj dostavi je bitan zbog odlučivanja suca. Novost je i sistematiziranje podataka prikupljenih u okviru katastarske izmjere, jer ih se uvrštava u popisne listove koji imaju i elemente vezane uz katastarsku česticu, ali i elemente vezane uz vlasništvo, a isti se predočavaju nositeljima prava.

Je li vlasnik Pero ili Mate?

“Nakon što geodeta izradi elaborat katastarske izmjere, prostorne podatke predočava geodetski stručnjak, a podatke vezano uz vlasništvo i terete predočava pravni stručnjak kojega je ovlašteni geodeta angažirao. Nakon toga se izrađuje konačni elaborat koji ide sudu na potvrdu, uz potpis nositelja prava tako da su svi podaci temelj za sastavljanje zemljišne knjige. Također, točno se zna tko je sudjelovao u postupku, a ti zapisnici s radilišta zajedno sa prikupljenim ispravama o vlasništvu se dostavljaju sudu za potrebe sastavljanja zemljišnoknjižnih uložaka, a nakon što se zemljišna knjiga obnovi, postaju arhivski materijal”, kaže Pupačić.

Na svakom terenu gdje će se izmjere provoditi vlasnici se pozivaju da obilježe međe na svakoj svojoj parceli u katastarskoj općini, i to je tema razgovora i s građanima i sa susjedima, pa ako se ne slože, jednostavno, takva se međa označi. No to je vrlo rijetko slučaj, kako se pokazuje u praksi, jer građani jako brzo shvate da im je bolje da se dogovore ako postoji nesuglasje, nego da se čestica izdvoji u posebne sudske predmete i postupke koji oni sami financiraju.

Tako se izrađuje elaborat katastarske izmjere koji u sebi sadrži popisni list koji ima sve elemente prednacrta ZK uloška koji će sud u svom postupku, bez pojedinačnih rasprava, oslužbeniti. Ako je situacija životno takva da nema ljudi ili da se do njih ne može doći, sazvat će se rasprava i u sudskom postupku će se odlučiti je li vlasnik Pero ili Mate.

Priča se pojednostavljuje u bitnom dijelu jer se građane ne maltretira da nebrojeno puta dolaze na nekretninu i da non-stop pred nekim drugim potpisuju, nego je iz dokumentacije razvidno da je svaki prethodni korak napravljen ispravno u smislu zaštite njihovih prava.

Dodatno se uređuje obavještavanje, odnosno pozivanje stranaka tako što će u novim odredbama propisati za sve one stranke koje su upisane u propisane evidencije da dobiju poziv. Ako se neće moći doći do ljudi, ustrojena je oglasna ploča, a uvodi se i mehanizam javnosti za sve ljude koji su odselili i do kojih se ne može doći. Provode se i kampanje informiranja javnosti na samim lokacijama u trajanju nekoliko mjeseci, pa ako se nitko ne javi, podaci se prepisuju.

Ako je Marko u Južnoj Americi, ali je upisan u katastar, on će biti prepisan, no država će sve napraviti da netko od Markove rodbine omogući da se kroz niz kanala dođe do Marka. Osim obavještavanja putem poziva, da bi svima informacija bila dostupna, izmjere se objavljuju u službenom glasniku i lokalnim glasilima te se svako radilište označava pločom na kojoj se ispisuje da se provodi katastarska izmjera sa svim pripadajućim informacijama.

Što se tiče izlaganja na javni uvid i stavljanja u službenu uporabu katastarskog operata, stranka koja je bila više puta uredno pozvana, ali se nije se odazvala, u navedenog fazi izlaganja nema pravo prigovara, već će moći u redovnom postupku, dakle naknadno kroz prigovor riješiti pitanje svojih vlasničkih prava. Upisat će se onaj koji se odazvao i onaj koji je dokazao svoje vlasništvo na temelju dokumentacije (rješenje o nasljeđivanju, darovni i kupoprodajni ugovor, izjava svjedoka itd.), a isto tako i prepisat će se onaj koji je upisan.

Interes građanina koji je vlasnički upisan da se na poziv odazove proizlazi iz činjenice da se stvara nova vlasnička evidencija, pa će i on biti pozvan, ali ako je u pojedinačnim postupcima već proveo izmjere i neće se odazvati, jer zna da će ga po zakonu štititi država, ti će se podaci preuzeti. Međutim, ako je od susjeda kupljeno, primjerice, tri četvorna metra parcele, a to nije uredno provedeno, naknadne promjene u parcelama koje nisu evidentirane sad će biti, uz potvrdu susjeda.

“Dodatno se precizira sadržaj samog elaborata u smislu da će imati popisni list koji ima sve elemente prednacrta zemljišnoknjižnog uloška, a tvrtke koje provode katastarske izmjere već rade na ovaj način jer su ključni elementi pozivanje, obilježavanje i predočavanje već propisani da bi se moglo pratiti ostvarenje ciljeva u realnom vremenu. Stvorili smo praksu u ovoj godini, a to sad ulazi u zakon, a tamo gdje su podaci uređeni, podaci su u pravnom prometu i nisu mrtvi kapital. Veliki udio transakcija na Jadranu kroz promet nekretnina ne znači da su katastarski sređene, jer je sad prostor bitan, točno gdje se nalazi čestica”, kaže Šustić.

Nemjerljiv značaj za razvoj

Sređenost, naime, ima dvije komponentne, knjižnu i prostornu koja je postala jako važna, a sukladno regulatornom okviru iz domene DGU-a, Hrvatska će na 10 posto svog teritorija, u svim građevinskim područjima dobiti sređene, usklađene i istinite zemljišne evidencije. One su od nemjerljivog značaja za gospodarski i društveni razvoj, kako države i društva u cjelini, tako i jedinica lokalne samouprave. Postoji čitav niz benefita – nova katastarska izmjera građanima donosi trajno rješavanje pitanja granica svojeg vlasništva, razvrgnuće suvlasničkih odnosa te legalizaciju neevidentiranih dogovornih nagodbi, zamjene, kupoprodaje, nasljeđivanja, ali i raščišćavanje i prijenos, odnosno registraciju prava vlasništva.

Što se jedinica lokalne samouprave tiče, one su najveći korisnici, jer kad katastar i zemljišne knjige obnove svoje evidencije i krene njihova uporaba, sve eksponencijalno raste. Primjer toga je Grad Virovitica koji je na osnovu obnove tamošnjeg zemljišnika, dakle i prije višegodišnjeg programa na osnovu provedenih izmjera po ranijem modelu uz sufinanciranje gradskim novcem, u svojoj blagajni bilježi 52 posto veći prihod od komunalnih naknada i komunalnog doprinosa.

Kako su stvoreni dobri temelji za pravnu sigurnost u prometu nekretnina, isti je bitno povećan, pa im rastu i ti prihodi, a nezaposlenost se smanjuje i na ažurnim prostornim podlogama kroz novu prostorno-plansku dokumentaciju što privlači nove investitore i njihove projekte, a gospodarski razvoj poduprijet je europskim novcem.

Ukratko, sve se na ovaj način mijenja, a novi potencijal u tamošnjoj gradskoj upravi čine osposobljeni vlastiti zaposlenici koji rade na privlačenju EU sredstava. Višegodišnji program katastarskih izmjera građevinskih područja za razdoblje 2021.-2030. zaslužuje pažnju javnosti jer je riječ o krucijalnom projektu za unapređenja gospodarskih aktivnosti i osiguravanje pretpostavki da nekretnine uđu u financijske tokove države, a ne da budu mrtvi kapital.