U sklopu jedinstvenog projekta urbane regeneracije u zemlji zainteresirani investitori uskoro mogu očekivati raspisivanje međunarodnog natječaja za razvoj lokacije Batižele – nove šibenske četvrti na 20 hektara uz more.

Projekt je od iznimne vrijednosti za budućnost Šibenika: osigurat će nove sadržaje od javnog interesa za građane, dok će nova ulaganja koja se procjenjuju na više od pola milijarde eura otvoriti nove perspektive i zapošljavanja.

Prvi konkretniji koraci, primjerice analize, program sanacije, izvješća o provedbi programa i slično pokrenuti su prije više od 10 godina, pa kako se u javnosti stječe dojam da ovaj projekt jako dugo traje gradonačelnik Šibenika Željko Burić skreće pozornost na činjenicu da projekti poput ovog uobičajeno traju 10-15 godina, sve kako bi se osigurala potpuna spremnost za realizaciju, ali i ono najvažnije – njihova dugoročna održivost i korist.

“U samom smo finišu izrade konačnog nacrta natječajne dokumentacije potrebne za raspisivanje međunarodnog natječaja. Nacrt natječajne dokumentacije bit će uskoro dostupan vijećnicima Gradskog vijeća Grada Šibenika koji će o istome raspravljati na tematskoj sjednici Gradskog vijeća. Tražimo partnera koji razumije šire ambicije Grada i voljan nas je podržati i pratiti u tome”, kaže Burić.

Ovdje se radi o privlačenju značajnih investicija, tijekom izgradnje ali i tijekom operativnog razdoblja, a na vrijednost projekta za Grad gleda se kroz tri perspektive. To je vrijednost ulaganja privatnog sektora, čime će se stvoriti nova radna mjesta tijekom izgradnje i tijekom operativnog razdoblja, zatim vrijednost sadržaja bitnih zbog javnog interesa koje će investitor isporučiti kao dio Ugovora o partnerstvu, dok financijski prihodi povezani s plaćanjima investitora tvrtki Batižele, tijekom trajanja projekta za djelomično stjecanje zemljišta i prava građenja, pripadaju poreznim prihodima povezanim s gospodarskim aktivnostima.

“To sve skupa doprinosi povećanju kvalitete života u gradu i okolici. Zbog povijesnog vlasništva nad lokacijom, imamo uključenost i podršku RH tijekom razvoja projekta i pripreme za natječaj.

To je važno jer vodimo jedinstven projekt za Hrvatsku, iskorištavajući prednosti naše regije. Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, a sada Ministarstvo financija, Centar za restrukturiranje i prodaju, te Fond za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost izravno su uključeni u pripremu projekta te pružaju kontinuiranu podršku realizaciji. Uz njih potporu pružaju vrhunski konzultantski timovi uključeni u projekt kroz posljednje tri godine”, navodi Burić.

Burić ističe i da odabir partnera za razvoj projekta nije temeljen isključivo na jednostavnom odabiru financijski najviše ponude. Kako u pripremi tvrtka Batižele za raspisivanje natječaja usko surađuje s EBRD-om te odabranim konzultantima, uz njihovo iskustvo i vještine pregovaranja, u Gradu su uvjereni da će moći odabrati ponuditelja koji će ponuditi najbolje rješenje za Šibenik i stanovnike na području Batižela.

Kroz projekt se namjerava osigurati značajna količina javnih sadržaja od strane investitora kao dio ugovora o partnerstvu, tako da će pri odabiru dodatne bodove ostvariti prijedlozi koji imaju višu razinu javne vrijednosti. Usto, direktorica Batižela Nina Kursar napominje da se od investitora očekuju standardi gradnje i dizajna javnog prostora u skladu s hrvatskim zakonodavstvom uz postizanje standarda zelene i održive gradnje.

Dvije faze
Složenost projekta je višeslojna. Primjerice, prvo je bilo potrebno pravno regulirati status prethodnog pravnog subjekta, a potom nove tvrtke Batižele. Nakon restrukturiranja, imenovana je navedena direktorica koja u provedbi Faze 2 surađuje s udjeličarima, konzultantima i EBRD-jem. Sad je i ažurirano izvješće o stanju zemljišta, mora i morskog sedimenta na području lokacije Batižela koje je izrađeno prema međunarodnim standardima i metodologiji uzorkovanja, obrade i analize dobivenih vrijednosti.

Ključni nalazi provedenih analiza istodobno s nacrtom natječajne dokumentacije bit će predstavljeni gradskim vijećnicima te će biti javno dostupni. Radi se o prostoru koji je prethodno korišten za proizvodnju elektroda i ferolegura, a u razdoblju od 10 do 15 godina prema Buriću poduzet je niz radnji vezanih za provjeru i analizu stanja zemljišta, mora te morskog sedimenta. Sve to, kaže, kako bi se dobile “kvalitetne informacije o zemljištu, s ciljem smanjenja potencijalnog rezidualnog rizika povezanog sa stanjem zemljišta”.

Sama priprema projekta obuhvatila je dvije faze. U Fazi 1 izrađena je studija međunarodne savjetodavne tvrtke ARUP sa suradnicima, a prihvaćena je na sjednici Gradskog vijeća. Vijeće je izglasalo nastavak projekta, a potom su Grad i RH dogovorili da će EBRD u okviru Faze 2 pružiti tehničku podršku za pripremu natječaja.

Gradonačelnik Šibenika Željko Burić/D. Jaramaz/PIXSELL

To uključuje izradu tehničke dokumentacije i pripadajućih podloga kako bi se osigurao odabir najboljeg ulagača, i to kroz dva koraka. Po raspisivanju natječaja, u prvom će se pozivati ulagači da dostave iskaze interesa i potvrde kvalificiranost. Odabrani ponuditelji imat će priliku u drugom krugu dostaviti ponude prema jasno utvrđenim evaluacijskim kriterijima.

“Važno nam je odabrati ponuditelja čiji projekt predviđa najviše koristi za grad i stanovnike, a da je istovremeno održiv, pouzdan, provjeren i financijski stabilan kako bi se osigurala kompletna realizacija projekta u za to predviđenim rokovima. Po završetku natječaja, očekujemo da pobjednik natječaja s Batiželama potpiše Ugovor o partnerstvu, čime investitor preuzima obvezu izrade prijedloga Urbanističkog plana uređenja (UPU) za koju je potom potrebno ishoditi suglasnosti nadležnih tijela.

Postojeći GUP, koji ne zahtijeva izmjene, temelj je za izradu UPU-a, a lokalno stanovništvo će imati prilike dati komentare i primjedbe na UPU. Takvo će sudjelovanje lokalnom stanovništvu dati priliku da se postave prioriteti lokalnog razvoja”, navodi Burić. Proces koji u Šibeniku slijede već se primjenjuje u nekim od najuspješnijih svjetskih inicijativa urbane regeneracije.

Urbana regeneracija, navodi zamjenik gradonačelnika Danijel Mileta, zahtijeva redizajniranje postojećeg prostora jer njegov oblik i uporaba više nisu prikladni, pa se pružaju mogućnosti za stvaranje novih društvenih centara, redizajniranje i dobro održavanje zelenih rekreacijskih područja, nove stambene jedinice, nove prostore prilagođene svim društvenim i starosnim skupinama, medicinske i zdravstvene objekte, vrtiće i škola za djecu, sportska igrališta, kreativne radionice, muzeje, umjetničke galerije, radionice za mala i srednja poduzeća, podzemna parkirališta…

Rezidencijalno i komercijalno
“Niz je uspješnih projekata urbane regeneracije na području Europe i po svijetu, koji su omogućili razvoj upravo navedenih sadržaja. Primjer je King’s Cross Central u Londonu – zemljište veličine 27 hektara na kojem je bio smješten glavni željeznički i logistički terminal u Londonu za veze Sjeverne Engleske i Škotske. Zemljište je sastavljeno i preoblikovano kako bi se osigurala željeznička veza Eurostarom do Pariza.

U realizaciji su zajednički sudjelovale željeznica i država, dok su ponuditelji iz privatnog sektora odabrani primarno temeljem kvalitete i s kapitalom namijenjenim dugoročnom ulaganju putem mirovinskih fondova, zajedno sa snažnom ulogom vodstva općine domaćina London Borough of Camden u pregovaračkom postupku”, kaže Mileta dodajući da je od prvih planova prenamjene 1996. do prvih “stanara” University of the Arts London proteklo 15-ak godina, nakon čega se prostor puni raznovrsnim sadržajem.

Iznosi i primjer Nordhavn u Kopenhagenu – prostor veličine 100 hektara, koji će kroz vrijeme biti povećan na 200 hektara, na kojem je nekad bio glavni europski lučki objekt i pripadajuće industrijsko zemljište. Rezidencijalni razvoj se širi izvan gradske jezgre, a industrijsko zemljište uklonjeno je ili izmješteno te projekt ima dvije ključne komponente: rezidencijalnu i komercijalnu.

Zanimljiv kopenhagenški primjer je i – Carlsberg City. Radi se o prostoru bivše tvornice piva, veličine 2,5 hektara, blizu centra, a četvrt Carlsberg City u vlasništvu je i razvija ga privatna razvojna tvrtka Carlsberg Byen P/S. Prihodi se generiraju prodajom rezidencijalnih stanova i prinosima od uredskih/prodajnih prostora prije prodaje, te prodajom komercijalne imovine nakon što se prihodi stabiliziraju.

“U svim navedenim projektima proces urbane regeneracije trajao je 10-ak i više godina. U proces su bili uključeni brojni dionici, u nekima je bilo potrebno za početak okrupniti zemljište, osnovati pravni subjekt koji će biti zadužen za razvoj i realizaciju projekta, provesti postupak sanacije, utvrditi najprimjereniji model prenamjene, osigurati privatna i javna sredstva i druge potrebne resurse kako bi se osigurala održivost rezultata proizašlih iz projekata. Na tim iskustvima, i mi oblikujemo razvoj Batižela”, poručuje Mileta.