Modeli društvene stanogradnje i općenito društveno priuštivo stanovanje odgovor su na velik problem prvenstveno mlade populacije kojoj se tako može omogućiti veća dostupnost stanova.

Znakovito je da se u iznenađujućoj stambenoj krizi s time suočava čak i Nizozemska. Vladine politike godinama su stimulirale vlasništvo i prepustile izgradnju tržištu, a mnogi mladi danas ne mogu pronaći pristupačnu nekretninu za kupnju ili iznajmljivanje. Slika je to prilično podudarna sa stanjem u Hrvatskoj, ali u Nizozemskoj mladi prosvjeduju.

Na primjedbu 25-godišnjeg prosjvjednika koji se požalio da unatoč dobroj plaći i ušteđevini ne može pronaći nešto za kupiti, nizozemski ministar za stambena pitanja uzvratio je: “Jesi li razmišljao o tome da se obogatiš dečko”? Ironično pa više od toga.

Sistemska pogreška
U Hrvatskoj ‘recept’ za lukrativan biznis omogućuje sustav turističkog najma koji je ideju jednakosti u poduzetništvu stubokom okrenuo naopačke. Ne samo to; osobit problem je što njegov preferencijalni porezni status, po nekima nevjerojatna devijacija, zapravo vrlo ‘tvrd orah’.

Princip nejednakosti nije izražen samo u relaciji s dugoročnim najmom za koji se plaća oko 10% poreza godišnje, nego klasa bogataša na rentanju niza nekretnina čini duboki i bolni zagriz u proizvodni biznis svakog manjeg ili srednjeg poduzetnika.

U tim okvirima se poduzetničke i obrtničke asocijacije iscrpljuju za sad u jalovu poslu s apelima da se olabavi teret fiskusa na radu na uštrb navedenih biznis pozicija, a ponaosob poduzetnici i obrtnici mogu dvojiti zašto da se muče i k tome plaćaju silne poreze i doprinose. Stoga, razmišljaju li čak pojedini da je bolje dići ruke, sve prodati i kupiti niz nekretnina na Jadranu pa plaćati godišnje po krevetu ‘siću’ u vidu paušala koji se u nekoliko dana zaradi od turističkog najma, a višak nakrcati za nova takva ulaganja.

Ironija ove neprilične i nepravedne pozicije vrh je ledene sante problema preživjelog poreznog i radnog sustava, a krivac je sistemska pogreška. Za jednu djelatnost stvorena je porezna oaza – gotovo kao da je to naručio lobi u zemlji bez propisa o lobiranju, a nije tek jedan stranac prepoznao kod domaćih igrača kako se to radi, kupio nekretnine na Jadranu i razvio lukrativan biznis, dok se infrastruktura opterećuje i prostor devastira.

Jasno je da lokalna uprava ovo mora riješiti, ili čak država koja se treba umiješati. No, istodobno gradovi poput Zagreba, kao i Splita gdje je problem još izraženiji, srećom planiraju nove modele za priuštivo stanovanje.

Na istom cilju radi i Osijek, ali i država koja je najavila stambenu strategiju. U istom smjeru svoj projekt priprema i Erste banka. Dakle, dok je pravi problem uočen izvjesno je da socijalna pravednost dolazi na red, samo je pitanje koliko će mladih, to radno atraktivno stanovništvo koje kad prelomi brzo pakira kofere i odlazi, strpljivo čekati svoje bolje sutra.

APN zadnja prilika
Grad Zagreb namjerava povećati stambeni fond s ciljem omogućavanja povoljnijeg javnog najma i u tom smjeru razvija se i nova gradska stambena politika. Projekt nove stambene zgrade s 288 stanova u naselju Podbrežje je spreman. Izrađena je sva potrebna dokumentacija i ishođena građevinska dozvola te je moguće pristupiti natječaju za izvođača.

Međutim, zbog velike vrijednosti projekta (procjena je gotovo 42 milijuna eura), Zagrebački holding, koji je vlasnik građevne čestice i investitor, odlučio se obratiti razvojnim bankama ne bi li financijsku konstrukciju zatvorio kroz povoljni niskokamatni zajam. Izvođenje bi moglo započeti početkom 2024. i potrajati godinu dana.

Značilo bi to za oko dvije godine prve zagrebačke stanove po ovom modelu, dok će zgrada biti namijenjena svim skupinama korisnika. U njoj će se moći smjestiti oko 900 ljudi, a namjera je Zagreba ublažiti disbalans potražnje i ponude stanova na zagrebačkom tržištu najma, odnosno utjecati na cijene koje su posve izvan kontrole.

Grad Zagreb i Holding uredit će poslovni model kojim će stanovi u predmetnoj zgradi biti priuštivi, odnosno iznajmljivat će se po prihvatljivim cijenama. Hoće li to bili po uzoru na bečku cijenu koja je oko 100% niža od tržišne, preostaje vidjeti. Prosječna kuća u Nizozemskoj košta oko 425.000 eura, što je više od 10 puta više od medijalnog prihoda.

Dok je prosječni raspoloživi dohodak kućanstva porastao za 25% u razdoblju od 2015. do 2021., cijene nekretnina skočile su blizu 65%. Kretanja su to potaknuta niskim kamatama ali i velikim nacionalnim nedostatkom domova (390.000), dakle manjkom ponude što je i tipičan hrvatski problem.

Međutim, u Hrvatskoj se rast kamatnih stopa za stambene kredite zasad blago prelijeva na uvjete pod kojim se zadužuju mladi kupci prve nekretnine: aktualni APN-ovi subvencionirani stambeni krediti, iako nešto skuplji u odnosu na lani, problem očito neće imati ni na strani kupaca ni prodavatelja, no vjerojatno su zadnja prilika.

U perspektivi odlučujućima se čine modeli u korist kreiranja veće ponude, s naglaskom na priuštivo stanovanje u čemu bi lokalne vlasti i centralna zbog niza razloga, a glavni su slika demografije i potrebe razvoja gospodarstva, poučeni dobrim primjerima mogle uvezati zajednički interes.