Iako se u hrvatskoj javnosti rast cijena vrlo često povezuje s konverzijom kune u euro, činjenica je da je inflacija zahvatila čitavu Europu, a u Hrvatskoj je euro, u najmanju ruku, samo taj trend učinio izraženijim. Uglavnom smo fokusirani na robu široke potrošnje i energiju, čijem rastu cijena svjedoče gotovo svi građani, no činjenica je da su još i više porasle cijene trajnih dobara, posebice nekretnina.

Kako pokazuje analiza konzultantske kuće Blue Rock Consulting (BRC), povećanje troška rada, energenata i građevnih materijala su uzrokovali da cijene gradnje u tri godine na razini Europske unije porastu za 20 posto, a u Hrvatskoj je to još izraženije s rastom od 33 posto. To je rezultiralo u konačnici i finalnim cijenama nekretnina koje su na razini EU porasle 24 posto,a u Hrvatskoj 31 posto.

Dinamika na tržištu

Denis Ćupić, predsjednik Udruge trgovine i logistike i partner u tvrtki Redserve, koja se bavi uslugama u segmentu ulaganja u nekretnine, smatra da se radi o ujednačavanju cijena u Hrvatskoj s ostalim tržištima u EU jer su još uvijek cijene građevinskih radova, ali i samih nekretnina, u našoj zemlji niže.

“Dok je tijekom pandemije korone gotovo čitava EU bila u stanju neke hibernacije, hrvatsko tržište nekretnina je bilo živo, posebice ono u Zagrebu te Jadranu jer auto turisti nisu bili toliko ograničeni kao oni u avionskom prijevozu.

Ulazak u Schengen je bio dodatni motiv za mnoge strance iz bliže i dalje EU regije da kupe nekretnine u Hrvatskoj, posebice na Jadranu, a taj trend će se nastaviti. S druge strane, inflacija i nepostojanje poreza na nekretnine su mnoge domaće ljude ponukale da svoju ušteđevinu, u iščekivanu konverzije u euro, pretvore u nekretnine”, kaže Ćupić.

Za naredno razdoblje očekuje daljnju dinamiku na tržištu jer je za očekivati da će troškovi rada, a onda troškovi energije i posljedično sirovina i dalje imati značajan utjecaj na cijene. “Prije godinu dana smo imali situaciju s drastičnim rastom čelika i cementa na globalnom tržištu, a što je kasnije nivelirano, prvenstveno zbog velikog rasta kapaciteta u Turskoj koja je, na bazi jeftinih ruskih energenata i sirovina, glavni dobavljač čelika, a i stabilizator tržišta cementa, u centralnoj i jugoistočnoj Europi.

No, potres koji je prošlog tjedna pogodio tu zemlju bi mogao imati itekakav utjecaj na cijenu građevnog materijala jer je izvjesno da će Turskoj u naredne tri do četiri godine trebati enormne količine čelika, cementa i svih ostalih građevnih materijala za obnovu. Stoga se bojim da investitori i u Hrvatskoj koji neće u narednih mjesec do dva zaključiti cijene svojih investicija, nakon toga će imati velikih problema s rastom cijena, rokovima dobave i slično”, smatra Ćupić.

U međunarodnoj tvrtki za usluge u nekretninama i upravljanju investicijama Colliers naglašavaju da na cijenu nekretnina, kako stambenih, tako i komercijalnih, utječe niz faktora, među ostalim: inflacija, koja se u slučaju nekretnina prvenstveno ogleda kroz cijenu građevinskog materijala i energenata, a zatim i odnos ponude i potražnje. Vedrana Likan, direktorica Colliers Hrvatska, Slovenija i BiH naglašava da trebamo uzeti u obzir da je potražnja u segmentu komercijalnih nekretnina najveća za modernim, novo-izgrađenim kvadratima A klase, i da lokacija kao takva igra veliku ulogu.

”Primjećujemo da Zagreb s trenutnom ukupnom površinom uredskog prostora od 1,5 milijuna metara četvornih ne zadovoljava postojeću potražnju, a slična kretanja vidimo i u Splitu gdje potražnja također višestruko nadmašuje ponudu. Dostupni su samo kvadrati u segmentu ‘starijih nekretnina’. Nije ovo novi trend na tržištu.

Dapače, godinama smo svjedoci neujednačene ponude i potražnje na tržištu komercijalnih nekretnina, a najnoviji faktor koji dodatno utječe na ovaj odnos je svakako i veliki porast troškova izgradnje u posljednje dvije godine. Da bi se isplatila gradnja novih modernih uredskih zgrada po trenutnim troškovima gradnje, prosječna mjesečna renta bi trebala biti 15 eura po metru kvadratnom”, kaže Likan.

Dodaje da, usporedbe radi, cijena zakupa u uredskim zgradama A klase do sada je iznosila 12,50 eura mjesečno po metru kvadratnom. Ta se cijena već godinama nalazi na istoj razini, što svakako nije u skladu s tržišnim trendovima. Ono što možemo očekivati, navodi, u razdoblju koje nam predstoji je blagi, ali znakoviti rast renti uredskog prostora.

Novi razvojni ciklus

”U skoroj budućnosti očekuje nas i razvoj novih projekata na dobrim lokacijama, što će zasigurno ublažiti razliku između ponude i potražnje. Pred nama je neko novo vrijeme razvoja uredskih nekretnina i početak novog razvojnog ciklusa. Sve je veći fokus na ESG-u, razvoju business parkova – inkubatora i poslovnih zona – gdje su predvodnici nove sofisticirane industrije – Tech i IT – koji će ujedno davati protutežu turizmu kao pre/dominantnoj, a ujedno vrlo volatilnoj gospodarskoj grani. Napokon vidimo osnaživanje tehnološkog sektora koji, u nekretninskom sektoru čini sve veću razliku s obzirom na to da je nekretnina i dalje hardware svake industrije”, kazala nam je Vedrana Likan.

Cijene gradnje u Hrvatskoj u odnosu na 2019. porasle su 33% dok 2023. ne bi trebala donijeti značajni rast u građevinskom sektoru, sugeriraju pokazatelji istraživanja hrvatskog građevinskog tržišta koje je predstavio Blue Rock Consulting. Bez obzira na tržišne nesigurnosti, navode, izazove u lancima dobave i ostale utjecajne faktore, građevinski sektor se brzo prilagodio promjenama na tržištu te bilježi bolje poslovne rezultate nego 2019. godine.

“Cijena gradnje u Hrvatskoj narasla je za 30 – 40% u odnosu na 2019. godinu, što je iznad prosjeka EU. Rast cijena gradnje negativno utječe na pokretanje investicijskih projekata u velikom broju industrija, odnosno pruža lošije rezultate studije isplativosti, pogotovo u uvjetima povećanih troškova financiranja. Zbog ovoga porast cijena gradnje i tendencija nastavka rasta cijena može dovesti do značajnih srednjoročnih i dugoročnih izazova na strani potražnje koji se očituju u smanjenom broju projekata”, navode iz BRC-a.

Dodaju da se značajan dio sektora oslanja na stanogradnju kao primarnu polugu rasta poslovanja. Tržište je prema trenutnim očekivanjima na putu prema relativnoj stagnaciji, očekivano kretanje tržišta iznosi +/- 5%, pa se uz usporavanje tržišta na strani potražnje očekuje da neće biti značajnijeg rasta za građevinski sektor u 2023. godini. Na razini EU rast cijena gradnje u tri je godine bio prosječno 20% te je jasno da je naša zemlja daleko iznad toga.

Najmanji rast, 12% zabilježila je Grčka, a vrlo blizu su Finska, Danska, Nizozemska te Italija. S druge strane, veći rast od Hrvatske je imala jedino Rumunjska s 36%. Iz BRC-a naglašavaju da je, prema analizi koju su napravili, rast cijena predstavljao odgovor na povećanje operativnih troškova od kojih su posebno izdvojeni troškovi rada, materijala i transporta, iako postoji realna mogućnost kako je povećanje cijena rezultat same tržišne potražnje, a ne samo prelijevanja troškova.

Tko će iskoristiti stagnaciju?

”Primjerice, za isto razdoblje indeks nominalnih plaća je rastao 20,8%, a indeks cijena građevinskog materijala 11,7%. Kao rezultat povećanja cijena očekuje se veća apsolutna profitabilnost ključnih igrača u sektoru u 2022. godini, uz pozitivna očekivanja. Naime, čak 69% dionika očekuje povećanje prihoda većeg od 5% u narednih tri godine.

No samo tržište je prema trenutnim očekivanjima na putu prema relativnoj stagnaciji jer je očekivano kretanje tržišta +/- 5%)”, kažu u Blue Rock Consultingu. Naglašavaju da je ovo za očekivati i zbog niže atraktivnosti velikog broja projekata uz današnje uvjete poslovanja. Za primjer navode projekte u turizmu koji uz dulje povrate i već visoke prosječne cijene na području Hrvatske imaju sada dodatno opterećenje u skupljem financiranju projekta, višim troškovima gradnje i višim operativnim troškovima.

Stagnacija tržišta predviđena je čak i u uvjetima značajnog povećanja izdanog broja građevinskih dozvola (13% veći nego u 2019. godini), no, ističu, to se može pripisati intenzivnijoj fazi planiranja projekata nakon razdoblja Covid-19 ograničenja u 2020. kao i prilika na tržištu za dobivanje subvencija.

Kao ključna poluga rasta sektora u narednih 2-3 godine očekuje se rast interesa za stanogradnjom i izgradnjom nestambenih objekata, uz manje oslanjanje na infrastrukturne projekte. Primarno opterećenje gradnje se očekuje na obali – Istarska, Zadarska i Splitsko-dalmatinska županija predstavljaju 34% ukupno izdanih građevinskih dozvola u Hrvatskoj te zauzimaju prva tri mjesta po broju izdanih građevinskih dozvola u 2022.

Iz BRC-a procjenjuju da će stagnaciju tržišta iskoristiti dominantno veliki igrači, kako bi se pokušala zadržati apsolutna razina profitabilnosti iz 2022. godine, no uz izazove s obzirom na to da se ne očekuje daljnji rast cijena gradnje, osim ako ne dođe dodatnih značajnih poremećaja na tržištu. U ovoj sektorskoj analizi BRC je koristio tvrtke s više od 40 milijuna kuna godišnjeg prihoda, a kakvih je u Hrvatskoj 172.