Izostanak stambene politike doveo je do apsurdne situacije da je tržište rezidencijalnih nekretnina u Zagrebu i većim gradovima orijentirano turističkom najmu gurajući cijene kvadrata, pa nekretnine nisu dostupne lokalnom stanovništvu s prosječnim dohocima.

Struka uzaludno upozorava na problem i društvene reperkusije, no čini se da je ono čime bi se trebala baviti politika, privatni kapital prepoznao kao nišu.

Austrijska Erste grupa pokrenula je strateški projekt priuštivog stanovanja kojim će u regiji graditi 15 tisuća stanova i nuditi ih u priuštivi najam, uključujući i Hrvatsku. Lokalni projekt još je u povoju, a detaljniji obrisi modela trebali bi biti jasniji do kraja godine.

“Ideja realizacije priuštivog stanovanja vrlo je aktualna u okruženju rastuće inflacije i rasta cijena nekretnina u mnogim europskim zemljama, pa tako i u Hrvatskoj. Načelno govoreći, postoje pozitivni primjeri u drugim zemljama, poput primjerice Austrije, a takav model može biti i dobar generator suradnje lokalnih uprava i banaka koji doprinosi osiguravanju jedne vrste društvene stabilnosti”, kažu iz domaćeg Erstea.

Banka je u Hrvatskoj započela s pripremama u tom segmentu. “U ovom je trenutku još prerano za detalje te je za očekivati da će banka u razumnom roku, vrlo vjerojatno prema kraju tekuće godine, s javnošću moći podijeliti informacije”, kazali su nam. Neslužbeno doznajemo da bi projekt najprije mogao zaživjeti u Rijeci potom i u glavnom gradu, no tek treba osmisliti modele i razraditi suradnju s lokalnim vlastima.

Pritom će ključan biti regulatorni okvir koji je utro put realizaciji u drugim zemljama. U Austriji, s dugogodišnjom tradicijom priuštivog stanovanja, oko milijardu eura uloženo je u oko 6000 stanova za najam, u Češkoj je banka osnovala zasebno društvo za izgradnju priuštivih stanova, dok u Slovačkoj, gdje je suinvestitor vlada, već u 2022. na tržište stiže oko 200 stanova. U fazi pripreme su projekti u Mađarskoj i Rumunjskoj.

Niz je otvorenih pitanja na koja će se u idućim mjesecima tražiti odgovori počevši s adekvatnim modelom. Primjerice, hoće li to biti javno-privatno partnerstvo ili neka alternativa poput prava građenja.

Zakonski okvir trebao bi urediti tržište najma i međusobne odnose (i zaštitu) najmoprimaca i najmodavaca jer neuređenost tržišta redovno donosi horor priče o “gazdama” i “podstanarima” iz pakla pri čemu ispada da je ključni faktor najma – sreća. No, da bi cijena priuštivog najma bila, primjerice, 10 ili 20 posto niža od tržišne, ovisit će o poreznom tretmanu.

Po zakonu o porezu na dohodak moguća je penalizacija prodaje ili najma fizičkim osobama po cijenama nižim od tržišnih (na koje se obračunavaju dodatni porezi i doprinosi), pa bi trebalo urediti tretman priuštive rente jer ona po definiciji cilja biti niža od tržišne.

Willi Cernko, predsjednik Uprave austrijske Erste Group/Erste

Stanovanje je potreba
Naši sugovornici ističu da ne postoji mogućnost odbitka PDV-a prilikom izgradnje (ili stjecanja) ako je svrha davanje u zakup za stanovanje što posljedično napuhuje vrijednost investicije i rente.

Uz postojeće cijene najma, koje struka ističe kao jedne od najnižih u EU, developeri nemaju interesa za gradnju stanova za najam zbog dugih rokova povrata (20-30 godina) zbog čega će se inicijativa priuštive stanogradnje teško pomaknuti s mrtve točke bez suradnje države i lokalnih jedinica (od poreza do svih ostalih davanja).

Uz ogradu da mora vidjeti detalje modela, Dubravko Ranilović iz agencije za posredovanje nekretninama Kastel-Zagreb, ističe da Hrvatska ima specifičan problem da, primjerice, mladoj obitelji koja nije kreditno sposobna, stanovi nisu dostupni. “Načelno podržavamo sve inicijative. Nama trebaju socijalni programi da građanima stanovanje može biti dostupno jer je ono potreba”, kaže.

Tržište je preplavljeno stanovima za najam, ali turistički. Broj oglasa za turizam četiri puta nadmašuje ponudu dugoročnog najma uz prognoze da će se taj jaz širiti. Djelomični uzrok tome Ranilović vidi u preferencijalnom poreznom tretmanu koji je od “oporezivanja turističkog najma stvorio poreznu oazu” pa su se apartmani proširili i u stambena naselja oduzevši dio prostora u korist kratkoročnog najma, a situaciju dodatno otežavaju subvencije.

Porezna politika, koja zemlju postojano gura prema apartmanizaciji, dio je slagalice manjka smislene stambene politike.

Vlada ne odustaje od programa subvencioniranja stambenih kredita unatoč kritikama da on zamrzava cijene (ili ih čak gura prema gore) dok je dostupan samo manjoj skupini građana, dok svi ostali (oni sa slabijom kreditnom sposobnošću, stariji ili naprosto oni koji ne zadovoljavaju propisane uvjete natječaja) moraju plaćati višu cijenu.

Zanemareni srednji sloj
“Korporativni segment prepoznao je da je s postojećom dinamikom nekretninskog tržišta i divljanjem cijena zanemaren srednji sloj društva s dohotkom za koji cijena novih kvadrata i postojećih kvadrata stana nisu priuštive. Radi se o velikom segmentu društva, potražnja je velika i ostat će u budućnosti posebno u Zagrebu i sveučilišnim gradovima i tu očito Erste vidi stvaranje nove niše”, kaže Vedrana Likan iz Colliersa.

Problem detektira u manjku regulative ističući da domaći zakonski okvir ne poznaje termine priuštivog stanovanja ili, primjerice, stanovanja dostupnog starijoj populaciji, a da je to regulirano već bi tržište prepoznalo priliku.

“Priuštivo stanovanje ne mora nužno uključivati novogradnju, puno bi se učinilo kada bi se netko pozabavio postojećim stambenim fondom”, smatra Likan. Analiza Colliersa, primjerice, pokazuje da samo u vlasništvu grada Zagreba i gradskih firmi postoji 7074 stanova površine 410.600 metara kvadratnih koji bi se mogli iskoristiti upravo u svrhu priuštivog i socijalnog stanovanja.