Iako bi samo inflacija bila dobar motiv za kupnju nekretnina i generator rasta tržišta, neizvjesnost koju nosi ukrajinska kriza i poremećaj u opskrbi energentima kumovali su usporavanju tržišta nekretnina u Hrvatskoj, ali i ostatku Europe, što bi mogao potaknuti i rast kamata na kredite koje središnje banke koriste kao alat u suzbijanju inflacije.

Kad je u pitanju Hrvatska doduše, zamijećuju se razlike po regijama, pa je tržište, pogotovo stambenih nekretnina u Zagrebu, trenutačno mnogo manje aktivno nego na obali, doznaje Poslovni dnevnik.

Vodeće posrednike u prodaji i konzultante u području nekretnina pitali smo što će za kretanje tržišta značiti i usporavanje provedbe planiranih projekata izgradnje, te nas je zanimalo kako će se utjecaj inflacije osjećati na cijenama nekretnina, čak i kad stopa počinje padati.

Stabilizacija situacije

U Colliersu smatraju da će se većina projekata ipak provesti, te da je ovo tek privremena situacija. “Odustajanje od projekata ima negativan učinak na tržište, budući da se cijena prvenstveno formira odnosom ponude i potražnje. Uz padajuću ponudu, a stabilnu ili rastuću potražnju dolazi do rasta cijena.

Ipak, smatramo kako je navedena situacija privremena i očekujemo kako se će većina projekata nastaviti paralelno sa stabilizacijom cijena građevinskog materijala. O vremenskim okvirima je teško govoriti, budući da je situacija i dalje volatilna, ali vidimo kako se na svjetskom tržištu ipak stabiliziraju i padaju cijene nekih materijala – aluminij, čelik, drvo i bakar su pali preko 30 posto s najviših razina krajem prošle i početkom ove godine”, ističe Ivan Laljak iz Colliersa. Laljak ističe kako je teško prognozirati cijene u budućem razdoblju, s obzirom na kretanja inflacije.

“Nemoguće je raditi prognoze iz dva razloga. Na cijene nekretnina u svakom trenutku utječe više faktora od kojih je inflacija samo jedan, a drugi je razlog da se cijene nekretnina mijenjaju sporije, odnosno manje su elastične od nekih drugih klasa imovine. Za primjer se može uzeti prethodna velika kriza, kada su cijene od vrha 2008./2009. godine polako padale preko šest godina, da bi mjereno indeksom cijena stambenih nekretnina DZS-a, dosegnule dno tek u drugoj polovici 2015. godine. Međutim, za očekivati je da će, kada dođe do pada stope inflacije, ili čak do deflacije te padanja cijena materijala i energenata, to odraziti i na cijene nekretnina, pogotovo na sekundarnim lokacijama,” kaže Laljak.

Trenutačno je tržište u porastu s cijenama, iako treba uvijek razlikovati tražene od postignutih, na što redovito upozorava struka. Cijene stambenih nekretnina u EU i eurozoni porasle su u prvom tromjesečju najsnažnije u više od 15 godina, a u Hrvatskoj njihov je rast bio iznad europskog prosjeka, pokazalo je nedavno izvješće Eurostata.

Na godišnjoj su razini cijene nekretnina u EU u prva tri ovogodišnja mjeseca porasle 10,5 posto, najviše od kraja 2006. godine. Na kraju 2021. uvećane su 10,1 posto. U eurozoni cijene su u prvom tromjesečju poskočile 9,8 posto, najsnažnije otkada je Eurostat počeo objavljivati podatke 2005. godine.

U posljednjem prošlogodišnjem tromjesečju uvećane su 9,4 posto. Sve zemlje EU čiji su podaci bili dostupni Eurostatu bilježile su u prvom tromjesečju rast cijena na godišnjoj razini, u njih 17 stopa rasta bila je dvoznamenkasta.

Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK /S. Strukić/PIXSELL

Ključna će biti cijena novca

Iskusni agent Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja trgovaca nekretninama pri HGK i član uprave agencije Kastel Nekretnine, podsjeća da je i dalje na tržištu jako puno nepoznanica, prije svega zbog krize koju je izazvala invazija na Ukrajinu te poremećaja u opskrbi energentima, zbog čega čitava Europa strepi od jeseni i zime. Drži da će za trendove ključnu ulogu imati cijena novca.

“Imamo inflaciju koju središnje banke nastoje zaustaviti podizanjem kamatnih stopa, a s druge strane one se nastoje držati na razini na kojoj će krediti biti povoljni i dostupni onima koji se i dalje pokušavaju izvući iz problema u koje su upali u pandemiji. Inflacija tako potiče ulaganja u nekretnine, dok neizvjesnost i zbog cijene novca usporava optimizam. Stoga očekujemo usporavanje tržišta na jesen i zimu, no vidimo da je ono već usporilo, za Zagreb je u zadnje vrijeme prepolovljen broj upita”, kaže nam Ranilović.

No, napominje da se ova kretanja na tržištu nekretnina u potpunosti uklapaju u ritam ciklusa koji se ponavljaju svakih 7 do 8 godina s fazama rasta i stagnacije ili pada. Tako je nakon pada 1994. godine uslijedio rast 2001., potom je išla kriza 2008. godine, a novi rast je krenuo nakon 2015. godine.

Pritom treba imati na umu da je u Hrvatskoj specifična situacija zbog i dalje velike potražnje za nekretninama na obali, iako se tu najviše radi o ulaganjima za potrebe turizma, a značajno manje za stambene nekretnine. Također, pitanje je kako će na daljnja zbivanja i u tom dijelu tržišta utjecati kriza u Njemačkoj kao i podizanje kamatnih stopa, upozorava Ranilović.

Naime, stranac je skoro svaki treći kupac nekretnina na obali, a sve više i u Zagrebu kao najživljem dijelu kontinentalnog dijela Hrvatske. Potražnja za nekretninama u Hrvatskoj među kupcima iz inozemstva u konstantnom je porastu posljednjih godina, posebno je porasla u pandemiji, jer su stranci otkrili Hrvatsku kao poželjnu i za ulaganja i za second home opciju.

Boro Vujović iz Operete nedavno je istaknuo da se ulaskom u eurozonu i Schengen očekuje i jačanje tog trenda. Istaknuo je da unazad desetak godina oko 30 posto prometa nekretninama rade stranci, i to je uglavnom na obali. Kada povučemo tu statistiku, na obali su možda 60 ili 70 posto kupaca stranci, a ostatku Hrvatske su više domaći kupci.

Nijemci, Poljaci, Austrijanci, Česi žele kod nas imati vikendicu ili čak nekretninu u koju bi preselili, a takvi stanovnici dramatično dižu lokalne ekonomije. Međutim, oni imaju visoke kriterije, žele sigurnu kupnju i kvalitetan proizvod, i imamo situaciju da nam je potražnja dramatično veća od ponude.

Jedan od razloga koji trajno ograničava stvaranje ponude je urbanistička politika i legislativa u Hrvatskoj, koja onemogućuje izgradnju izdvojenih rezidencijalnih naselja bez turističke namjene. Umjesto toga najčešće imamo divlji urbanizam uz upitnu infrastrukturu.

Stranci traže određenu razinu

“Covid je kupcima iz ostalih zemalja EU onemogućio pristup tradicionalnim destinacijama, poput ljetovališta u Španjolskoj. Nisu imali kamo, pa su se okrenuli lakše dostupnoj Hrvatskoj, te se ugodno iznenadili ljepotom krajolika, čistoćom, lokalnom kulturom. Tako smo dobili velik broj kupaca koji su jako zainteresirani i imaju novac, recimo, Nijemce koji su sve manje zadovoljniji životom u Njemačkoj i vide Hrvatsku kao alternativu.

No, ti kupci su naučili na određenu razinu u smislu urbanizma, infrastrukture i sadržaja, a to Hrvatska još ne nudi. Naša legislativa ne dopušta razvoj novih rezidencijalnih naselja, već izvan postojećih omogućuje razvoj samo turističkih zona prvenstveno namijenjenih komercijalnoj aktivnosti, a ne stanovanju”, kazao je nedavno za Poslovni dnevnik Ivan Kovačić, predsjednik Uprave i partner u Remington Realtyju, ekskluzivnoj podružnici međunarodne kuće Christie’s International Real Estate.

To bi u budućoj dinamici transakcija nekretnina moglo imati znatnio veći utjecaj nego ulazak u eurozonu. “Uvođenje eura sigurno će imati pozitivan utjecaj budući da se smanjuju transakcijski troškovi i troškovi konverzije, tako da će strancima biti jednostavnije kupovati nekretnine u Hrvatskoj. Premda treba napomenuti kako su i do sada cijene nekretnina izražavane u eurima, a često se i plaćanje moglo vršiti u eurima, stoga ne očekujemo presudan značaj uvođenja eura”, ističe Ivan Laljak iz Colliersa.

Josip Tica, profesor zagrebačkog Ekonomskog fakulteta koji se bavi nekretninskim tržištem, nedavno je na Njuškalovu okruglom stolu upozorio upravo na ovaj fenomen dualnosti hrvatskog tržišta nekretnina, te model koji se očito iscrpio i treba tražiti novi.

Prema Ticinu tumačenju, Hrvatska ima dva tržišta nekretnina. Jedan je naslonjen na turizam gdje se projekti ne kupuju iz plaće, već su investitori fokusirani na kupce s visokim primanjima i strance, a drugi je manjak stambenog tržišta za one ljude koji u Hrvatskoj žive od plaće. Postojeći poslovni modeli nisu se prilagodili toj dualnosti, a od države nedostaju javne politike koji bi se usmjerile na rješavanje tog problema. Na tržištu nekretnina često se čuje da developeri i investitori govore o recesiji, no Tica ne vidi okretanje ciklusa, samo je postojeći model došao kraju.