Javna stambena politika počinje i završava na kreditnim subvencijama koje naposljetku koriste najviše bankama i graditeljima te preprodavačima nekretnina, piše Deutsche Welle u svojoj analizi.

Hrvatskom tržištu nekretnina prijeti slom uz razne negativne posljedice po širu nacionalnu ekonomiju. Ovu procjenu nije iznio samo Europski odbor za sistemske rizike, koju proteklih dana prenose brojni mediji u RH. Oko iste analize već mjesecima usuglašeni su i Hrvatska narodna banka, sindikati, političke stranke i analitičari s različitih pozicija. U biti, razlikuju se tek kod prijedloga za alternativni pristup javnoj stambenoj politici.

nekretninski balon

Cijene nekretnina ne prestaju divljati, ekonomski analitičar: Korisnici APN-ovih kredita su u najlošijoj poziciji

Upravo iz aktualnog državnog programa brige o stanovanju potječe, naime, jedan od glavnih generatora stanja na tržištu. Javnofinancijsko subvencioniranje uvedeno je još prije pet godina, a danas pokriva oko trećinu novih stambenih kredita.

Konačni efekt pokazuje, međutim, da glavnu korist pritom izvlače banke, agencije za trgovinu nekretninama i građevinski poduzetnici. Građani koji ne koriste subvencije ili su naprosto podstanari, ostaju u bitno nepovoljnijoj poziciji, izloženi umjetno poticanom tržištu koje iskazuje sve više cijene.

Individualna umjesto kolektivnih rješenja

Takva situacija gurnula je u prvi plan dosad zanemarivane napomene o zapuštenosti javne stambene politike.

Iva Marčetić, arhitektica iz zagrebačke nevladine udruge Pravo na grad, stoga upozorava da je Hrvatskoj potreban konceptualni zaokret u stambenoj politici:

“Hrvatska je razvijala svoje stambene politike na način da ili subvencionira iznose pojedinačnih kreditnih zaduženja ili, kao u slučaju društveno poticane stanogradnje POS i sličnih programa, da utječe na konačnu cijenu stambenih kvadrata koje pojedinačno kućanstvo otkupljuje.”

“Mi dakle usmjeravamo ozbiljna javna sredstva u pojedinačne kupnje nekretnina”, nastavila je Marčetić za DW, “i samim time definiramo okvire stambene politike unutar tržišta nekretnina i individualnog rješavanja stambenog pitanja.

Danas je već u potpunosti jasno da ovakve politike nemaju pozitivan utjecaj na priuštivost stanovanja, a ponekad čak izazivaju poremećaje na tržištu koji idu u prilog prodavačima, ne kupcima stanova.”

Po njezinu je mišljenju nužno, kad se već radi o javnim ulaganjima, da se o stambenoj politici počne razmišljati kao o kolektivnom, a ne individualnom pitanju.

Drugim riječima, da se krene u ulaganje u kupnju i, odnosno ili izgradnju javnih stambenih jedinica koje se ne prodaju, nego daju u dugoročni i povoljni najam.

“Isto tako, nužno je uložiti sredstva i vrijeme u razvoj upravljačkih mehanizama na razini jedinica lokalne samouprave koje dodjeljuju takve stanove, a pored toga nužno je na lokalnoj razini razviti politike raspolaganja javnim urbanim zemljištem tako da ono služi kao zalog za izgradnju jeftinijih stambenih kvadrata i razvoj inovativnih praksi stambenih ulaganja poput stambenih zadruga”, dodala je Iva Marčetić.

Neselektivnost javnog subvencioniranja

“Pored toga neophodno je da zakonodavno reguliramo najamne stambene odnose, kao i da tu regulaciju provodimo kako bismo uopće mogli razvijati održive stambene politike. Sve ovo što navodim sastavni je dio bilo koje zdrave stambene politike i nešto što su već oprobane i uspješne prakse kojima se cijena stanovanja stabilizira”, zaključila je ova arhitektica iz Prava na grad.

Donedavno su takve procjene zaista spadale pod autorsku kapu nevladinih aktivista i neovisnih stručnjaka. Ipak, još prošle godine je u krilu središnje banke u Hrvatskoj objavljena jedna znanstvena studija koja upućuje na praktično isti trag.

Ivan Žilić i Davor Kunovac tad su među ostalim ustvrdili kako program subvencioniranja podrazumijeva izrazito problematičan prekratki rok za stambenu transakciju, što izaziva poremećaje na tržištu. Također, veliki problem predstavlja neselektivnost pri dodjeli, jer su i vrlo imućna kućanstva mogla dobiti javnu subvenciju, a to svakako nije svojstveno socijalnim mjerama.

Neiskorištene alternativne prakse

“Iako subvencije nisu glavni uzrok rasta cijena stanovanja, na kraju je program subvencioniranja uzrokovao upravo suprotno onome čemu je namijenjen – stanovanje je postalo skuplje. Kućanstva koja su dobila subvenciju nemaju preveliku korist, jer im iznos subvencije otprilike pokriva porast cijene. Kućanstva koja nisu dobila, u lošijoj su poziciji jer im je potencijalna kupnja stana ili kuće sada skuplja”, rekao je za Deutsche Welle Ivan Žilić s Ekonomskog instituta u Zagrebu.

On podsjeća da ovo nije prvi put da hrvatska stambena politika pogoduje špekulativnom aspektu tržišta nekretnina, a uzima stambenom. Primjerice, porez na promet nekretnina je 2017. godine ponovno vraćen za kupnju prve nekretnine, dok je ukupna porezna stopa smanjivana. To znači da je u zadnjih pet godina zapravo pao porez na promet za kupnju druge, pete ili desete nekretnine, dok je porez na kupnju prve nekretnine narastao.

Žilić je potvrdio da alternative subvencijama stambenih kredita svakako postoje: “Od jačeg reguliranja tržišta najma, izgradnje javnih stanova, do uvođenja poreza na nekretnine. Prema popisu stanovništva iz 2021. godine u Zagrebu ima oko 770 tisuća ljudi te gotovo 383 tisuće stanova za stalno stanovanje, što je otprilike jedan stan na dva stanovnika. Istovremeno cijene nekretnina u Zagrebu, prema izračunu Državnog zavoda za statistiku, narasle su za više od 50 posto u zadnjih pet godina.”

Rentijerska srž hrvatske ekonomije

On ujedno naglašava da je ovo veoma teško pitanje, ne samo ekonomsko, već i političko, jer zahtjeva regulaciju i ograničavanje srži hrvatske ekonomije – rente.

“Hrvatska kao uslužna zemlja ima neobično blagonaklon tretman privatnog iznajmljivanja”, primjećuje Ivan Žilić, “i često se mogu čuti opravdane kritike kako se u RH više oporezuje rad no imovina. Upravo radi rentijerskog svjetonazora koji je pretočen u poreznu politiku pati tržište nekretnina, time i stanovanje. Stoga će reguliranje najma ili uvođenje poreza na nekretnine ovdje uvijek biti politički nepopularno.”

Od toga će izvršna vlast bježati jer se radi o korjenitim reformama, a koje nisu samo porezne, već i svjetonazorske. Sistemskom problemu stambene politike tako se i dalje ne nazire kraj, zaključuje Deutsche Welle.