S direktoricom Arena Centra Natašom Milašinčić razgovarali smo o trendovima na tržištu trgovačkih centara, radu u doba pandemije, promjenama navika kupaca te sinergiji online i klasične trgovine.

Trgovački centri su već dugo vremena puno više od same trgovine. Možete li nam ukratko pojasniti kako se radi optimalni omjer trgovine, zabave i drugih sadržaja koje suvremeni mall danas mora imati?

Tajna svake kvalitetne investicije leži u prepoznavanju i predviđanju želja i potreba tržišta te pronalaženju najboljeg odgovora na njih. Trgovački centri su velike i dugoročne investicije kod kojih je ključno voditi računa o budućem razvoju tržišta, predvidjeti kretanja i promjene te tražiti dugoročna rješenja, a ne samo reagirati na postojeće stanje.

Pri tom je trgovački centar jedna kompleksna zajednica koja ujedinjuje investitore, trgovce i kupce te je potrebno razviti projekt koji će zadovoljavati potrebe svih njih dugoročno.

U samom središtu strategije trgovačkog centra su uvijek kupac i lokalna zajednica čije želje i potrebe treba znati predvidjeti i adaptirati se njima kroz vrijeme te je nužno razmišljati nekoliko godina unaprijed.

U suprotnom, centar može jako brzo izgubiti korak s vremenom, prestati zadovoljavati očekivanja kupaca, a samim time i očekivanja trgovaca zakupaca čiji su ekonomski pokazatelji jedan od ključnih faktora uspješnosti svakog trgovačkog centra.

Tržište trgovačkih centara, kao i ekonomija i društvo općenito, značajno je evoluiralo u zadnjih desetak godina, a samim tim i preferencije kupaca. Kupcima je odavno prestalo biti dovoljno da imaju samo svoje omiljene dućane na jednom mjestu.

Oni žele sve na jednom mjestu. I kupnju i zabavu i priliku za druženje. Žele doživljaj, ugodu i zabavu uz ispunjavanje potrebe za kupovinom.

Koliko je pandemija Covida-19 u prethodnih gotovo dvije godine poremetila poslovanje trgovačkih centara te izazvala neke promjene danas i očekivane u postkoronskom razdoblju?

Pandemija je promijenila sve, i ljudske živote, i svjetsku ekonomiju, svaki njezin dio pa tako i trgovačke centre i sve one uključene u njihovo poslovanje, od zakupaca preko dobavljača i služba koje rade u centru. U trenutku prekida svih neesencijalnih djelatnosti prošlog proljeća svi u tom sustavu imali su ozbiljne poremećaje u poslovanju.

Mjerama koje je donijela država, ali i vlasnici trgovačkih centara, osigurala se opstojnost svih ekonomskih djelatnosti u centrima. Moramo naglasiti da smo mi, kao i ostali vlasnici trgovačkih centara, prepoznali situaciju te pomogli zakupcima konkretnim ekonomskim mjerama kako bi što lakše i brže prebrodili situaciju u kojoj smo se svi zatekli.

Upravo zahvaljujući suradnji sa zakupcima, prepoznavanjem situacije, komunikacijom i povjerenjem koje čine osnovu svakog poslovnog odnosa, našli smo poslovna rješenja koja su nam omogućila da zajedno prebrodimo iznimno zahtjevan period u kojem smo se našli, ali i one izazove koji su tek pred nama.

Iako je period lockdowna ubrzao razvoj internetske trgovine i doveo do promjene navika kupaca, po otvaranju trgovina, vrlo brzo se većina kupaca vratila svojim starim navikama i kupovini u trgovačkim centrima.

Mi kao upravitelj Arena Centra, ali i kao dio grupacije NEPI Rockcastle, vodeće investicijske grupacije u centralnoj i istočnoj Europi, brzo smo i odlučno reagirali na prve naznake dolaska pandemije na naše tržište.

Proveli smo sve mjere koje su preporučila mjerodavna tijela, ali smo napravili i korak više, te smo, uz propisane, uveli i mnoge dodatne mjere, a sve kako bi se naši zaposlenici, posjetitelji i kupci osjećali sigurno.

To je, uz uzajamno povjerenje, bilo ključno za brz i kvalitetan oporavak poslovanja i razlog zašto su se kupci tako brzo vratili starim navikama i kupovanju u Arena Centru, zbog čega očekujemo da ćemo 2021. godinu završiti na razini predpandemijske 2019. godine.

Na koji su način i koliko web trgovine, što zbog korone, a što zbog razvoja tehnologije i tržišta, poremetile neke uobičajene prakse u trgovini?

Web trgovine su počele mijenjati prakse u trgovini i prije pandemije, no ne nužno na gore. Online prodaja nikako ne isključuje kupovinu u fizičkim trgovinama. Štoviše, akceleracija tehnologije implementirala se i u fizičke trgovine i učinila ih boljima.

Trgovine su tako proširile svoju ponudu i poslovanje uvodeći niz novina kao što su, na primjer, pick-up pointovi dostave online kupovine, a self-service naplata u prehrambenim lancima danas je uobičajena. To su samo neki novi momenti koji su tu da ostanu.

Fizičke trgovine nipošto nisu postale samo izložbeni prostori, kako se nekad predviđalo, već su postale mjesto kupnje koje djeluje u sinergiji s online trgovinom i nadopunjuje ju.

Činjenica jest da su tvrtke koje imaju i fizičke trgovine i web trgovinu uspješnije i zbog samog iskustva kupovine koje kupci i dalje žele, a i zbog povjerenja koje je veće u brick-and-mortar trgovine.

Imate li kakve, barem okvirne, procjene koliko posjetitelja vašeg trgovačkog centra dolazi isključivo zbog zabave, hrane, druženja, kupnje i slično?

Kroz istraživanja tržišta znamo da većina naših posjetitelja i kupaca dolazi u Arena Centar primarno zbog kupnje. Arena Centar je ipak najbolji trgovački centar u Zagrebu koji sa svojih 200 trgovina može ponuditi svojim kupcima najbolji izbor. No sama kupnja nije jedini razlog njihova posjeta. U istraživanjima kupci ističu dobru atmosferu u Arena Centru kao bitan razlog odabira.

Zabava, foodcourt, kafići, različite usluge, prigodna događanja, poseban ugođaj, a u posljednje vrijeme i sigurnost – sve su im to ključni faktori prilikom odabira destinacije.

Naša je prednost u tome da je Arena Centar destinacija koja nudi sve što kupcima treba i sve što kupci žele, i to na jednom mjestu. I zato smo višestruko nagrađivani – Superbrands, Qudal, BestBuy, Women’s choice, Coolest brands – samo su neke od nagrada koje smo zaslužili odabirom naših posjetitelja.

Koji su trendovi u segmentu trgovačkih centara, koji su možda već aktualni u SAD-u i zapadnoj Europi, a za koje je očekivati da će postati u narednom razdoblju aktualni i kod nas?

Ne treba uspoređivati američke trgovačke centre s europskima, kao što ne treba uspoređivati američki način života s europskim. Neke bitne značajke američkih trgovačkih centara su poprilično različite od europskih. Najveći generatori protoka ljudi u američkim centrima su inicijalno bili robne kuće (department storeovi), dok su u europskim trgovačkim centrima to supermarketi.

To je bitna razlika u svakodnevnom toku ljudi kroz centre. Ono što je globalni, a ne samo američki trend, jest povećanje segmenta zabave, implementacija tzv. ‘mixed use’ segmenata koji su orijentirani upravo na promjene u preferencijama potrošača.

Tu se svakako ubraja i trend co-working prostora, koji je dodatno ojačao u vremenu pandemije, trend brige o zdravlju kroz uvođenje fitness i wellness centara te inovativni segmenati zabave kao što su virtual reality i gaming. To su segmenti koji će svakako rasti i na našim tržištima kroz vrijeme koje dolazi.

No važno je trendove prihvaćati strateški, postaviti pravi omjer svih tih kategorija ovisno o lokaciji, demografiji, ekonomskim pokazateljima i trenutnim preferencijama potrošača, pri čemu treba predvidjeti buduće trendove, a sve kako bi shopping centri ostali atraktivne destinacije koje su, ipak, primarno bazirane na maloprodaji i uslugama.

Naša osnovna djelatnost, naš core business se mijenja u svojim bitnim elementima i Arena Centar će se mijenjati kako se bude mijenjalo i tržište, ali esencija, još uvijek, ipak ostaje trgovina.

Već i prije korone su se mogle čuti analize da Hrvatska, a posebice Zagreb, imaju previše “trgovačkih kvadrata”. Kako Vi vidite tu problematiku?

S trenutnih 400.000 kvadratnih metara iznajmljivog prostora u trgovačkim centrima na manje od milijun stanovnika, tržište Zagreba i okolice je definitivno prenapučeno, i to nije novost. I ostatak Hrvatske je i više nego dobro pokriven kvadratima trgovačkih centara te trenutno smatramo da nema potrebe za novim, velikim projektima.

No to ne znači da s vremenom neće doći neki novi projekti kao i da će to, posljedično, imati utjecaj na sve ostale. Neki će se sudionici na tržištu prilagoditi bolje, a neki lošije. Slobodno tržište ima svoje jasne postulate, ali uređeno tržište ima svoja pravila.

U Kataloniji, na primjer, dobra regulatorna politika ne dopušta neplansku izgradnju. Regionalna vlada, koja izdaje dozvole, izdaje ih po jasno definiranim uvjetima; lokacija, infrastruktura, broj stanovnika u zoni obuhvata, demografija itd. To omogućava optimalan razvoj tržišta i osigurava opstojnost svih sudionika, a posebice malih lokalnih trgovaca i franšizera.

* Sadržaj omogućila Arena Centar