Dok domaće tržište kapitala s nestrpljenjem iščekuje uvrštenje dionica IT tvrtke Span, idućih mjeseci na Zagrebačkoj burzi osvanut će još jedna dionica kroz koju su obvezni mirovinski fondovi, bez mnogo medijske pompe, ušli na tržište Hrvatima omiljene investicijske klase – nekretnina.

U to ih je “natjerala nevolja” u obliku velikog pada zarade od obveznica, no nekretninski stručnjaci kažu da su u taj sektor trebali ući mnogo ranije s obzirom na to da domaće tržište komercijalnih nekretnina već nekoliko godina pruža vrlo atraktivnu dobit.

Najnoviji ulazak mirovinaca u nekretnine zbio se kroz dokapitalizaciju tvrtke Quattro logistika u koju su prošloga mjeseca društva za upravljanje mirovinskim fondovima PBZ/CO i Erste Plavi te Croatia osiguranje ubrizgali ukupno 325 milijuna kuna.

Podsjetimo, Quattro logistika preuzela je Poslovni park Zagreb (PPZ), skladišno-logistički kompleks u Svetoj Nedelji koji se prostire na ukupno 230.000 četvornih metara. Uvrštenje Quattro logistike na ZSE očekuje se u narednim mjesecima.

Akvizicije PPZ-a ne bi bilo da nije bilo dokapitalizacije, a mirovinski fondovi Erste Plavog sudjelovali su s petinom iznosa, kazao je Andrija Hren, direktor direkcije upravljanja imovinom tog mirovinca. PBZ/CO ubrizgao je 60 posto novca, stoji u dokumentu na stranicama tog fonda.

Inače, to je već drugo ulaganje mirovinskih fondova kojim se oni izravno izlažu nekretninskom tržištu. Naime, 22. srpnja na Zagrebačku je burzu uvrštena dionica tvrtke Primo Real Estate (M7 Primo) u kojoj 99 posto udjela drže obvezni i dobrovoljni mirovinski fondovi AZ-a.

Taj je mirovinac krajem prošle godine M7 Primo dokapitalizirao sa 161 milijun kuna, a novac je iskorišten za preuzimanje logističko-distributivnog centra Alca u Svetoj Heleni.

Bez sumnje, ulazak mirovinaca u komercijalne nekretnine inicirao je pad prinosa na najzastupljeniju klasu u njihovim portfeljima, obveznice, koje već neko vrijeme daju – u najboljem slučaju – simbolične prinose. Naime, u domaćim državnim obveznicama mirovinci drže 74,3 milijarde kuna, odnosno 58,8 posto ukupne imovine.

S obzirom na nisku razinu kamatnih stopa, razumno je očekivati da će se postupno smanjivati izloženost obveznicama te povećavati ulaganje u ostale klase imovine.

Nekretninski sektor postaje logičan izbor jer nudi značajno veće prinose od obveznica, relativnu stabilnost prihoda, a djelomično ima i komponentu zaštite od inflacije. Stope povrata ovise o više faktora, no vjerujemo da će biti visoki jednoznamenkasti” kazali su iz PBZ/CO fonda.

Andrija Hren kaže kako Erste Plavi očekuje tekući prinos u obliku dividende i očuvanje vrijednosti ulaganja.

“Quattro logistika trenutačno je jedino ulaganje ovakve vrste, ali dugoročno vidimo potencijal za daljnja ulaganja u ovom području u Hrvatskoj, ali i inozemstvu, osobito u uvjetima rastuće inflacije i niskih kamatnih stopa”, ističe predstavnik Erste Plavog.

Na pitanje kolika je izloženost fonda nekretninskom sektoru, u PBZ/CO-u kažu da izloženost Quattro logistici iznosi 0,9 posto portfelja fonda kategorije B i 2,6 posto fonda kategorije A.

„Dugoročni cilj nam je postupno povećati izloženost kompanijama koje imaju izloženost nekretninama, odnosno nekretninskom sektoru“, naglašavaju iz tog mirovinca.

Najatraktivnija logistika

Logistika je trenutno najatraktivniji nekretninski sektor, pojašnjava Filip Vučagić, partner u Colliersu. Dodaje kako odabir ulaganja u nekretnine, za hrvatsko tržište kapitala, ali i za same mirovinske fondove ima višestruko pozitivne učinke.

“Prije svega, ovo je izvrstan tip ulaganja za institucionalnog ulagača jer su komercijalne nekretnine kao investicijska klasa smještene negdje između obveznica i dionica. Upravo stabilnošću prihoda koja je zajamčena ugovorima o zakupu te kvaliteti samih zakupaca dobivamo sigurnost novčanog toka kao kod obvezničkih kupona, dok razni ‘upside’ i elementi dodane vrijednosti omogućuju aktivno upravljanje nekretninom i ostvarivanje visokog povrata prilagođenog za rizik, usporediv s dioničkim tržištem.

Također, uslijed globalne situacije s jeftinim i dostupnim novcem te rizikom od inflacije pozicioniranje u segmentu nekretnina nudi odličnu zaštitu”, tumači Vučagić.

Prema njegovu mišljenju, mirovinski fondovi odlučnije su zakoračili u segment nekretnina zbog potražnje za prinosom koji se kreće od 7 do 9 posto, ali i jednostavnosti upravljanja.

“To posebno dolazi do izražaja kod logističkih centara koji zbog automatizacije, robotizacije i upotrebe umjetne inteligencije imaju smanjenu potrebu za radnom snagom”, dodaje Colliersov stručnjak.

Važan signal

S druge strane, prisustvo institucionalnih investitora u segmentu komercijalnih nekretnina unosi likvidnost i atraktivnost na tržište, potiče nova greenfield i brownfield ulaganja te šalje pozitivnu sliku stranim ulagačima, dodaje Vučagić.

“Što se tiče prinosa, Hrvatska unutar Europske unije nudi najviše prinose na ulaganja u komercijalne nekretnine.

No, dijelu ulagača sam prinos nije najbitniji faktor u izboru ulaganja, pa će izabrati radije, recimo, Češku koja je skuplja, ali nudi druge prednosti, poput veće likvidnosti tržišta, snažnije prisutnosti globalnih kompanija, većih volumena potražnje, odnosno snage cjelokupnog gospodarstva i investicijske klime”, pojašnjava Vučagić.

Alca LDC i PPZ tako su prva prava nekretninska ulaganja mirovinskih fondova, ako izuzmemo hotele koji su već godinama na njihovoj meti. No, da od hotela i dalje ne odustaju svjedoči i prošlotjedni primjer promjene vlasnika gotovo 90 posto dionica Ville Dubrovnik.

Naime, turski Dogus jedan od najluksuznijih dubrovačkih hotela prodao je Erste Plavom. Hoteli su, uz trgovačke centre, unutar sektora nekretnina najzahtjevniji oblik upravljanja i ulaganja, kaže Filip Vučagić.

„Prije svega, potrebna je vrlo kompleksna struktura zaposlenika – od visoko kvalificiranog kadra odgovornog za strategiju i upravljanje, pa do radne snage potrebne za održavanje, čišćenje i ugostiteljstvo. Hoteli su kapitalno vrlo zahtjevni jer su potrebna česta i redovna ulaganja u nekretninu i opremu kako bi se zadržala željena tržišna pozicija i imidž.

Stabilnost novčanih prinosa svake je godine vrlo niska i podložna mnogim vanjskim faktorima na koje rijetko možete utjecati: geopolitičke tenzije ili sukobi, zdravstvene krize, ekološke katastrofe, nepovoljna vremenska prognoza ili neadekvatna infrastruktura do lokacije“, nabraja Vučagić.

„U konačnici, možda i malo nerazumno, hoteli su nerijetko relativno skuplja imovina, pa možemo zaključiti da su uredski prostori i logistika kroz prizmu povrata prilagođenoga za rizik danas, a i u posljednjih 5 do 10 godina, od svih investicijskih kategorija jedan od najboljih izbora“, zaključuje ovaj nekretninski stručnjak.