O tome kako je pandemija utjecala na tržište poslovnih prostora, koji su novi trendovi i što je s investicijama u nekretninskom biznisu, razgovarali smo s Predragom Tutićem, country managerom CW CBS International Hrvatska koji je dio Cushman & Wakefield Alliance, vodeće svjetske agencije za nekretnine koja posluje s 51.000 zaposlenih u više od 70 zemalja širom svijeta.

Pandemija je mnogim gospodarskim granama potpuno promijenila sliku poslovanja. Kako se odrazila na tržište uredskih i poslovnih prostora u Hrvatskoj?

S obzirom na sve izazove i promjene koje su uslijedile, sve veći broj tvrtki razmatra organizacijske promjene u okviru svojih uredskih prostora te povećanju fleksibilnosti i dizajnu radnih mjesta, ali bitno je naglasiti da to nužno ne znači i smanjivanje potrebne površine uredskog prostora.

I dalje, bez obzira na sve te promjene, tržište uredskih prostora u Zagrebu je ostalo je vrlo stabilno s najnižom stopom slobodnih prostora u regiji koja iznosi svega 5 posto.

Neka istraživanja pokazuju da je hrvatsko gospodarstvo ušlo je u krizu COVID-19 u znatno boljem stanju od krize 2008. Kako to komentirate?

Fundamentalna razlika je ta što je kriza izazvana COVID-19 prije svega zdravstvena, a ne uzrokovana poteškoćama u financijskom sektoru kao ona iz 2008. godine, iako je imala za posljedicu zastoj u ekonomskim aktivnostima diljem svijeta.

U ovom trenutku imamo stabilan financijski sustav s visokom razinom likvidnosti te niz mjera koje su pružene i od strane EU i Hrvatske prema gospodarstvu, a koje su znatno ublažile ovaj udar te je većina gospodarskih subjekata nastavilo s normalnim poslovanjem osim turističkog sektora i ugostiteljstva koji su najsnažnije pogođeni sektori.

Ali, bez obzira na sve prepreke, u turističkom sektoru i dalje vidimo izuzetan interes investitora, a imat ćemo uskoro i neke nove projekte u turizmu koji potvrđuju da je Hrvatska i dalje vrlo atraktivna regionalnim, pa i globalnim investitorima.

Ova je godina na polovici, kakav je bio interes zakupnika, popunjenost prostora kojima raspolažete i na čemu je bio glavni fokus?

Ukupna aktivnost zakupnika na tržištu uredskih prostora do sada dosegla je razinu od 70 posto u odnosu na prvu polovicu 2020., međutim s obzirom na nisku stopu raspoloživih prostora i manjka novih uredskih projekata na tržištu, možemo biti zadovoljni trendom.

I dalje su najatraktivniji projekti za potencijalne nove zakupnike moderne poslovne zgrade A i B klase koje imaju fleksibilne prostore za uređenje te pružaju razne mogućnosti u dizajnu i uređenju prostora, a i raspolažu s dodatnim zajedničkim sadržajima za zaposlenike i korisnike tih prostora.

Koji su trenutačno trendovi na tržištu u pogledu korištenja prostora?

Sve više vidimo da nije tako jednostavno potpuno zamijeniti rad iz ureda radom od kuće, ali svakako je došlo do promjene klasičnog korištenja uredskog prostora.

U tom smislu najvažniji trendovi su prilagodba prostora modernijem načinu rada, recimo s više zajedničkih zona koje zaposlenici mogu kreativnije koristiti, više manjih soba za sastanke umjesto jedne velike pritom vodeći računa da se osigura dovoljna distanca između zaposlenika.

Naravno, sve to prate i ulaganja u nova tehnološka rješenja poput aplikacija, cjelokupne informatizacije poslovnih procesa koja nam na kraju omogućavaju fleksibilniji rad te implementaciju sve popularnijeg hibridnog modela rada, gdje se zaposlenicima pruža mogućnost izbora kada će koristiti urede.

Sa svim navedenim također imamo promjene trendova u opremi samih prostora pa time primjerice radni stolovi postaju sve manji i dijele se na više zaposlenika, sve više se uređuju zajedničke prostorije u smislu multifunkcionalnosti da se osigura i kolaboracija zaposlenika te potakne kreativnost, ali ipak se pazi da te promjene ne utječu na privatnost zaposlenika.

Ako uzmemo u obzir zakupnike prostora prema vrsti poslovanja, koji je sektor trenutačno najzastupljeniji i zašto?

Već nekoliko godina zaredom je IT sektor taj koji zapravo predvodi trendove i najviše ulaže u svoje nove uredske prostore pa je tako u 2020. godini činio 55 posto ukupno svih transakcija u Zagrebu, a sa sličnim trendom smo ušli i u 2021.

Zbog pandemije su mnoge tvrtke bile primorane organizirati rad od kuće. Koji su glavni izazovi poslovnih timova koji nisu zajedno u uredskom prostoru? Jesu li ljudi produktivniji ili manje produktivni kada rade od kuće?

Prije svega, došlo je do preklapanja granice između rada i privatnoga, gdje više nemate radno vrijeme do 16 ili 17 sati već se posao produži i znatno duže, a što je počelo utjecati i povećavati razinu stresa jer jednostavno nemate klasično vrijeme za odmor.

Prema našem posljednjem istraživanju iz svibnja ove godine, 80 posto ispitanih tvrtki vidi problem kod evaluacije zaposlenika ili organiziranja sastanaka, što utječe na brzinu protoka informacija između zaposlenika i timova.

Dodatno, u određenim zemljama u EU, pojedini sektori gospodarstva svjedoče značajnom pad produktivnosti, što smatram da se događa i kod nas i zato svjedočimo sve bržem povratku u uredske prostore.

Što je s investicijama na tržištu uredskih prostora?

Nažalost, u odnosu na regiju, Zagreb ima vrlo nisku aktivnost u smislu novih investicija u uredske prostore. U ovom trenutku imamo samo jedan projekt u Zagrebu, gdje će prva faza biti gotova krajem godine, a i on je već većinom iznajmljen, tako da ćemo i u 2021. imati veći interes zakupnika u odnosu na broj novih kvadrata koji će biti dostupni na tržištu.

Investicijski gledano, povrati na našem tržištu su i dalje visoki u odnosu na primjerice Beč, Prag ili Budimpeštu i kreću se između 7,5 do 8 posto, ali radi ograničenog broja nekretnina koje bi potencijalno bile na prodaju i nemogućnosti formiranja portfelja, nemamo značajnije transakcije na tržištu.

Je li pandemija usporila građevinske aktivnosti na tržištu uredskih prostora?

Mislim da nije stvar u pandemiji; jednostavno su naši domaći investitori više orijentirani na stanogradnju nego na uredske prostore a nemamo prisutne regionalne developere specijalizirane za taj segment tržišta i to je već godinama tako.

Trenutačno na tržištu imamo svega oko 600.000 kvadrata, odnosno 40 posto ukupne ponude uredskih prostora koji se mogu kategorizirati kao A klasa. Međutim, niti to nije dovoljan poticaj investitirima da se okrenu prema tom tržištu.

Dodatno, i dalje imamo vrlo visoke troškove komunalnih doprinosa prilikom gradnje novih projekata u odnosu na okolne zemlje te vrlo kompleksnu proceduru izmjena urbanističkih planova.

Kako se situacija s radom od kuće odrazila na cijene najma uredskih i poslovnih prostora?

Cijene zakupa modernih uredskih prostora su stabilne i nisu se mijenjale niti je rad od kuće posebno utjecao na taj segment radi svega prije navedenog.

Za prvoklasne uredske prostore cijene zakupa se i dalje kreću između 13 do 15 eura po kvadratu, dok se za B klasu kreću između 10 do 12 eura po kvadratu i tako očekujemo da će ostati tijekom ove godine.

* Sadržaj omogućio CW CBS Croatia