Vodeće domaće banke ponudile su povoljne kamatne stope za stambene kredite uz državnu subvenciju, no financijski stručnjaci upozoravaju da konačna cijena koju će klijent platiti ovisi o nizu dodatnih troškova.

Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) prošloga je tjedna započela zaprimati zahtjeve za subvencioniranje stambenih kredita u sklopu petog po redu natječaja.

Naizgled isti izračun

Kolokvijalno poznate kao APN krediti nudi 14 banaka, a najviša efektivna kamatna stopa (EKS) kreće se od 2,12 posto u Hrvatskoj poštanskoj banci (HPB), do 3,50 posto u Croatia banci. Međutim, Vjeko Peretić, vlasnik Pro grupe za kreditno posredovanje i osiguranje, ističe kako za odluku o najpovoljnijem kreditu nije dovoljno samo usporediti EKS.

„Način izračuna EKS-a naizgled je definiran jednako za sve, ali se ne primjenjuje na identičan način, jer niti same komponente kreditnog ‘proizvoda’ nisu identične, iako su vrlo slične, pa reći da samo EKS pokazuje pravu ukupnu cijenu kredita i osnovu za najbolju usporedbu jednostavno tehnički nije točno.

Primjerice, EKS koji se službeno objavljuje uz ponudu mora predstavljati EKS za najlošiju kombinaciju, za najduži rok te najskuplja prateća osiguranja imovine i životno/riziko osiguranje dužnika“, naglašava Peretić.

„Osim troška kamate, koji pod pretpostavkom istog iznosa varira ovisno o nominalnoj kamati, duljini otplate i fiksnosti kamate po periodima, klijenti su obvezni platiti i troškove osiguranja koji se kreću od 200 do 600 kuna godišnje za osnovne police osiguranja imovine. Tu su još i troškovi solemnizacije ugovora o kreditu i kupoprodajnih ugovora koji se kreću prosječno između 2000 i 3000 kuna, a imate i ‘sitne’ popratne troškove, poput naknade za vođenje računa“, pojašnjava Peretić.

Dodaje da su procjene vrijednosti nekretnine plaćene od strane banaka, osim ako klijent ne angažira procjenu u „vlastitom aranžmanu“, zbog bojazni od premale procjene od strane banke. „Tada će vas to dodatno koštati od 1500 do 2500 kuna“, kaže Peretić.

U primjeru kredita uz valutnu klauzulu u eurima na iznos od 100.000 eura – maksimalni za subvenciju – i rok otplate od 30 godina, u HPB-u su izračunali da bi uz prosječan trošak police osiguranja imovine efektivna kamatna stopa iznosila 2,09 posto.

Uz trošak interkalarne kamate od 168,33 eura i prosječan iznos troška police osiguranja imovine od 26,50 eura godišnje, APN kredit bi klijenta ukupno stajao 134.446,11 eura. Nikolina Kolarić, direktorica Direkcije za razvoj poslovanja, istaknula je da HPB za potrebe ove kreditne linije u cijelosti snosi trošak izrade elaborata o vrijednosti nekretnine.

„Također, ponudili smo nisku nominalnu kamatnu stopu, te u suradnji sa našim partnerom Croatia osiguranjem, dogovorili popuste prilikom sklapanja obavezne police osiguranja nekretnine u iznosu od 30 posto. Uz kredite ne ugovaraju se nikakve dodatne police osiguranja koje bi povećale iznos EKS-a“, naglašava Kolarić. U prvoj tranši ove godine HPB je plasirao volumen APN kredita iznad 300 milijuna kuna, a očekivani volumen za drugu tranšu za rujan „iznosi nešto više od toga“, kaže Kolarić.

Najveća banka u zemlji, Zagrebačka banka, odobrila je najveći broj APN kredita na tržištu od početka subvencioniranja 2011., njih više od 4500, što je gotovo trećina svih isplaćenih kredita. Za iznos kredita u od 100.000 eura na 30 godina, uz otplatu u anuitetima i EKS od 2,08 posto, ukupan iznos koji klijent treba platiti je 134.189,95 eura.

„Dodatni trošak za klijenta koji realizira APN kredit je trošak premije za obaveznu policu osiguranja od osnovnih opasnosti (požar i sl.) za nekretninu. Za stan od 60 četvornih metara u većim gradovima Hrvatske te uz popust od 30 posto na policu Allianz Zagreb, taj trošak iznosi 43,59 eura godišnje. Klijent snosi i troškove javnog bilježnika za solemnizaciju ugovora“, naglašavaju u Zabi.

Dodatno ističu kako za klijenta nema troška procjene vrijednosti nekretnine ako je procjenitelj Zane kao ni troška interkalarne kamate.

Podjednaki interes

Porast isplaćenih APN kredita ove godine očekuju i u Privrednoj banci Zagreb (PBZ). Uz pretpostavku subvencije od 30 posto za razdoblje od 7 godina za klijenta koji kupuje nekretninu u Zagrebu te ima dvoje maloljetne djece te efektivne kamatne stope od 2,24 posto, ukupni iznos koji treba vratiti iznosi 127.474,25 eura.

Navedeni iznos uključuje trošak polica osiguranja imovine od 40 eura godišnje, a trošak procjene nekretnine snosi banka, kažu u PBZ-u. OTP banci kroz 30 godina trebalo bi vratiti 136.864,27 eura. Tu su uključeni troškovi police osiguranja nekretnine u prosječnom iznosu od 30 eura godišnje, i kao takvi predstavljaju jedine dodatne troškove u kreditu, koji se dodatno umanjuju uz dodatnu pogodnost od 30 posto popusta, kaže glasnogovornica Silvija Bareša.

Uz EKS od 2,25 posto, ukupan iznos otplate u Erste banci iznosi 137.217,25 eura, pri čemu je obveza APN-a 6789,06 eura, a klijenta 130.428,19 eura. „Klijentima u izračun ulazi i polica osiguranja imovine, čija je prosječna cijena za stambene kredite oko 40 eura godišnje, odnosno 1200 eura na rok od 30 godina, čime bi EKS mogao iznositi 2,31 posto.

Također, u dodatne troškove ulaze i troškovi vezani za potvrdu/solemnizaciju ugovora o kreditu i drugi javnobilježnički troškovi te troškovi upisa hipoteke i vlasništva“, kažu u Ersteu. U četiri dosadašnje tranše Erste je odobrio oko 1800 APN kredita vrijednosti milijardu kuna, a interes sličan lanjskom očekuju i sada.

U Raiffeisenu su izračunali da bi kredit uz EKS od 2,18 posto, fiksnu kamatu prvih pet godina te godišnju premiju police osiguranja od 250 kuna klijenta stajao 136.036,43 eura. BKS banka ove godine planira plasirati 3 milijuna eura APN kredita.

U toj banci klijent će nakon tri desetljeća otplate vratiti 134.868,97 eura. BKS ne naplaćuje dodatne troškove, no realizacija stambenog kredita uvjetuje dodatne troškove kao što su trošak procjene nekretnine od 1000 kuna, trošak police osiguranja imovine od 200 kuna te trošak javnog bilježnika – solemnizacija ugovora i instrumenata osiguranja od 3568,75 kuna.

Istarska kreditna banka (IKB) ove godine planira plasirati 7 milijuna kuna APN kredita. Njezin izračun pokazuje da bi klijent trebao vratiti 130.650,03 eura, no izračun ne uključuje interkalarnu kamatu. Trošak solemnizacije u IKB-u procjenjuju od 4000 do 5000 kuna, a tu je i trošak police osiguranja.