Globalni igrač na tržištu nekretnina Cushman & Wakefield proširio je ekskluzivnu suradnju s društvom CBS International radi ulaska na hrvatsko tržište početkom svibnja, što obećava nove projekte i investitore koji pokazuju sve jači interes za ulaganja u Zagrebu, na Jadranu, ali i drugim dijelovima zemlje. Cushman & Wakefield već pokriva regionalna tržišta Srbije, Makedonije i Crne Gore, a s ukupno 51 tisućom zaposlenika u više od 70 zemalja, među najvećim je tvrtkama specijaliziranim za komercijalne usluge tržišta nekretnina te prihodom od 8,2 milijarde dolara. S Predragom Tutićem, direktorom društva Cushman & Wakefield CBS International za Hrvatsku razgovarali smo o novom investicijskom ciklusu koji očekuje Hrvatsku i Zagreb, investicijskim projektima s najvećim potencijalom, cijenama nekretnina te zakonskoj regulativi u segmentu procjene vrijednosti nekretnina.

Zbog čega ste baš sad ušli na hrvatsko tržište?

Globalna strategija tvrtke je biti prisutan na tržištima na kojima su prisutni i klijenti. Dosad je to bilo organizirano tako da su se tržišta pokrivala iz regionalnih centara iz zemalja u okruženju. Tako je Budimpešta bila nadležna za ovaj dio Europe, a ured u Pragu je nadgledao operacije za cijelu jugoistočnu Europu. Pokazalo se da tako nismo mogli klijentima pružiti dovoljno snažnu lokalnu podršku, jer postoji potreba za lokalnim znanjem s obzirom da je tržište osjetljivo, a investitori su dosta precizni u traženju informacija. Tržišta jesu slična, no već vidimo razliku između zagrebačkog tržišta i Beograda ili Budimpešte, da ne spominjem Češku ili Slovačku, tržišta koja su znatno aktivnija.

Naši klijenti su banke i investicijski fondovi koji trebaju savjetovanje ili usluge procjene nekretnina, zatim tvrtke koje otvaraju nove urede te domaći ili strani developeri koji razvijaju projekte na stambenom tržištu ili tržištu komercijalnih nekretnina.

Je li vaš ulazak na ovo tržište pokazatelj jače dinamike na hrvatskom tržištu nekretnina?

Naravno, tržište je oživjelo u zadnje tri godine i dinamično je. Zagreb bilježi lagani rast transakcija u svim segmentima tržišta nekretnina i taj će se trend nastaviti, tako da će grad ostati atraktivan za investicije, uz obalu koja je oduvek privlačna za turističke investicije. Glavni razlozi oživljavanja tržišta nekretnina u Zagrebu svakako se mogu tražiti u oporavku gospodarstva uz nisku razinu nezaposlenosti, te porast plaća i osobne potrošnje. Uz to, banke su vrlo likvidne i kreditiranje je povoljno. Sve je to rezultiralo većom potražnjom za svim proizvodima na tržištu nekretnina, znamo da je većina trgovačkih centara promijenila vlasnika, a bilo je odličnih investicija i u turizmu. Stambeno tržište je već tri do četiri godine vrlo dinamično, raste broj transakcija, novi projekti su dobro osmišljeni i odgovarali su potrebama tržišta pa investitori nisu imali problem s prodajom.

Što se može očekivati u budućnosti, na što računate?

U narednom razdoblju očekujemo novi investicijski ciklus koji će donijeti moderne projekte s novim sadržajima, no da bismo došli do toga moramo raditi na razvoju infrastrukture i urbanizma, na razini grada Zagreba te i u drugim gradovima. Treba kvalitetno definirati gradske zone i pripremiti lokacije za nove tipove projekata koji će svojim konceptom i sadržajem pružiti drugačiji tip iskustva, bilo u uredima ili u stambenom segmentu. Promjene na tržištu su vrlo brze, mijenjaju se modeli poslovanja i investitori to moraju pratiti. U zemljama okruženja takvi projekti postoje već godinama i Hrvatska je za njih sada pripremljena.

U Zagrebu je niska stopa slobodnih uredskih prostora, a cijene stagniraju.

Stopa slobodnih prostora je sada ispod 5 posto, što vrlo jasno pokazuje da je tržište spremno za nove projekte. Očekujemo da će cijene zakupa ostati stabilne, no budući projekti koji će biti definirani novim standardima postizat će i nešto veće cijene. Dosad su generatori rasta na tržištu nekretnina bile IT tvrtke koje se brzo šire i među prvima su počele implementirati nove standarde u korištenju svojih poslovnih prostora kako bi motivirali i zadržali svoje zaposlenike u poticajnoj radnoj atmosferi.

Primjećujete li veći interes stranih ulagača u Hrvatskoj?

Apsolutno postoji velik interes stranih, ali domaćih investitora i developera koji već neko vrijeme analiziraju tržište i razmatraju sve mogućnosti za investiranje u Hrvatsku. Dosad je bilo nekih pokušaja investitora, ali sada je definitivno trenutak za uloviti taj val. Treba definirati projekte i zone ulaganja na kojima oni mogu realizirati svoje ideje. Mi im u tome pružamo podršku u svim koracima, od samog definiranja projekta, njegovih obilježja, pripreme projekta za tržište, analize same lokacije s ulagačem, do sudjelovanja i praćenja različitih stupnjeva razvoja projekta te na kraju samog plasiranja na tržište.

Po čemu se razlikuju tržišta u Zagrebu i Beogradu?

Zagreb je svoj investicijski ciklus i razvoj tržišta u svim segmentima započeo desetak godina prije Beograda, što je posebno uočljivo u segmentu komercijalnih nekretnina. Zagreb je već 2009. imao milijun kvadrata uredskog prostora, a Beograd će tu brojku dostići tek krajem 2020. U segmentu maloprodajnog prostora, Zagreb ima 650 m2 prostora na 1000 stanovnika, a Beogradu 230 kvadrata. S druge strane, Beograd je veći grad i veća je potreba za novim komercijalnim prostorima, što je jedan od razloga trenutne ekspanzije tržišta.

Koliko su tržišta Budimpešte, ali i Češke i Slovačke zasićena, što se tamo zbiva?

U pitanju su veća i mnogo razvijenija tržišta jer se po obujmu, ali još značajnije – po kvaliteti ponude značajno razlikuju u usporedbi s Hrvatskom, a odavno su na karti institucionalnih fondova. S druge strane, teško je govoriti o istom trendu za sve segmente tržišta jer se uglavnom događa da određeni prolaze kroz različite faze, jer uvelike ovise o ponudi i potražnji. Iz tog razloga, u ovakvim je zemljama ulaganje u kvalitetnije komercijalne ili stambene projekte koji će odgovoriti specifičnim nišama tržišta, kao i ulaganje u alternativne investicije poput ulaganja u studentske domove ili domove za starije, sve prisutnije.

Hoće li i dalje rasti cijene stanova?

U Zagrebu su zadnje tri godine cijene rasle, što je rezultat novih projekata koji su kvalitetnije definirani te su donijeli nove cijene. Kad pričamo o stanogradnji, moramo napraviti razliku između traženih i realiziranih cijena. Rekao bih da realizirane cijene stanova u narednom periodu neće baš drastično rasti jer ipak smo mi tržište s ograničenim kapacitetima. Imamo vrlo sličan broj transakcija u posljednje tri godine tako da tu ne očekujemo neke veće devijacije.

Vidite li mjesta za razvoj projekata dugoročnog najma?

Svakako, to je model koji se vani primjenjuje te će sigurno biti jedan od segmenata koji će se i ovdje početi razvijati, bilo da su to projekti generalno namijenjeni za stambeno tržište ili za smještaj studenata. Tržište dugoročnog najma kod nas se polako stabilizira. Poznato je da je velik broj vlasnika prenamijenio svoje nekretnine u kratkoročni najam na turističkom tržištu, no mislim da smo po ovom pitanju dosegnuli određeni maksimum te je vidljiv trend da se vlasnici stanova polako vraćaju tržištu dugoročnog najma. Bavljenje turizmom zahtijeva ozbiljan angažman, pripremu nekretnine i konstantno ulaganje kako biste na tržištu ostvarili konkurentnost i ostvarili prihod. Očekujem da će se tržište stabilizirati u naredne dvije godine, ali očekujem i nove investitore za dugoročni najam.

Čini se da vlada duboko neslaganje oko pitanja procjene vrijednosti nekretnina između države i struke. Što vi mislite o zakonu koji to regulira?

Hrvatska je pristupom EU-u morala uskladiti svoje zakona s EU direktivama te je tako donesen Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina. Zakon je donesen u vrijeme problema financijskog sustava sa NPL pozicijama i svakako je odradio veliki korak ka institucionaliziranju profesije procjenitelja. Međutim, možemo reći da ustrojenoj praksi nedostaje fleksibilnosti. EU direktiva definira neke stvari na koje se naš Zakon poziva, odnosno potrebno je osigurati pouzdane standarde vrednovanja nekretnina i uzeti u obzir međunarodno priznate standarde koje su razvile institucije kao što su Odbor za međunarodnu normizaciju i vrednovanje, Europska organizacija procjeniteljskih udruga i Kraljevska organizacija geodeta.

Naš zakon te standarde nije implementirao, dok ih u nekim od najvažnijih aspekata procjenjivanja nekretnina zakon isključuje, primjerice – kod odabira određene metode procjenjivanja vrijednosti nekretnine ili stopi kapitalizacije. Drugim riječima, zakon ne uvažava trendove koji su vrlo dinamični, a na tržištu se promjene događaju brzo te ih procjenitelj mora pratiti. Zakon je regulirao sam način procjene i to na našem tržištu nije primjenjivo, jer navodi procjenitelja da se koristi starim podacima umjesto da ga upućuje na pronalaženje ažuriranih informacija s tržišta.

Primjer je aktualna situacija u Ujedinjenom Kraljevstvu gdje su određeni nekretninski fondovi, zbog svih okolnosti oko Brexita, od procjenitelja tražili da svakog tjedna rade procjene cijena nekretnina. Prema našem zakonu, to ne bi bilo izvedivo.

Na Zakonu još treba raditi, treba uključiti sve strane i stručna tijela koja se u Hrvatskoj bave ovom tematikom. Zakon je donesen kao jedan od potrebnih koraka za reguliranje tržišta i procjeniteljske profesije, ali uvijek ima prostora za unaprjeđenje. Sve zemlje u okruženju – uključujući Srbiju, Sloveniju i Mađarsku – primjenjuju međunarodne standarde.