Aktivnosti kao što su promet nekretninama i stanogradnja, kao i razvoj turizma i destinacija, u cijeloj Hrvatskoj i dalje se događaju bez strateškog planiranja i jasnih ciljeva, zbog čega su i dalje spori procesi gentrifikacije ili brendiranja kvartova, koji bi mogli ojačati identitet gradova te tako  osnažiti lokalno gospodarstvo.

O tome koji zagrebački kvartovi imaju najveći potencijal za takvu transformaciju, koji kvartovi su "propali slučaj", te kako na tržište nekretnina utječe turizam, razgovarali smo s arhitektom Damjanom Geberom, osnivačem i kreativnim direktorom agencije Brigada. Iako je Brigada posvećena interijerima i dizajnu, njihovi projekti često zadiru u urbanizam i prostorno planiranje te brendiranje čitavih gradskih četvrti, a Geber je dobar dio karijere posvetio upravo proučavanju procesa urbane migracije, gentrifikacije i socijalnog brendinga te njihova utjecaja na tržište nekretnina.

Osim poticanih kredita i rasta turizma, postoje li još neki faktori koji utječu na tržište nekretnina i  što će se događati s tržištem u budućnosti?
"U tijeku je prvi značajan val stanogradnje od kraja devedesetih godina, i uskoro ćemo doći u fazu  u kojoj će tek novoizgrađeni stanovi doći na tržište. Investitori grade i diktiraju cijene koje pomalo rastu, čemu pomažu i poticani krediti. Pitanje je što će se dogoditi kad se te sve stotine kvadrata popune, kao i što će biti sa stanovima u kojima su oni bili do tada. Kad je u pitanju dugoročni najam, tu se vidi ogromna nestašica koja se pojavila uslijed rasta turizma. Pokazat će se s vremenom koja je isplativost toga, te hoće li prevelika ponuda u odnosu na potražnju srušiti cijene najma u Zagrebu, što se već dogodilo na Jadranu. Ipak, jačanje kratkoročnog najma spasilo je agente za nekretnine u periodu slabe potražnje za nekretninama, jer su u centru grada to ranije bili zapušteni stanovi koje nitko nije htio kupovati niti ih unajmljivati dugoročno. 

U kojem smjeru ide to tržište najma? može li se zbog svih tih trendova očekivati da se kratkoročni najam krene transformirati u dugoročni?
Tržište će se svakako pročistiti u idućih par godina i na tržištu kratkoročnog najma ostat će većinom profesionalni iznajmljivači, tvrtke koje imaju infrastrukturu, ljude, procese kojima pune smještaj. Jedan dio amatera prepustit će upravljanje profesionalcima, a dobar dio shvatit će da im se više isplati dugoročni najam u koji je potrebno znatno manje ulaganje. Profitirat će oni koji će za iste novce dobiti u najam puno bolje uređene stanove nego ranije, prije procvata kratkoročnog najma. Pritom moramo računati i na bar još godinu dana značajnog turističkog rasta uslijed predsjedanje Hrvatske EU, što će također povećati potražnju za najmom, jer će trebati te tisuće EU činovnika negdje smjestiti.

Možemo li reći da su neki dijelovi prošli gentrifikaciju?
Kod nas se na žalost sve samo događa, bez strategija i planova. Turistička zajednica grada Zagreba odradila je super posao, oni su Zagreb stavili na turističku mapu, no na njima nije da rješavaju prateću industriju i ostatak ekonomije. Privatni sektor je izrastao oslanjajući se sam na sebe, često u želji za lakom zaradom. Stoga se pravi proces gentrifikacije, a to podrazumijeva promjenu cijele zone s ciljem poboljšanja kvalitete života i izvan kvadrata stana, u Zagrebu pa i cijeloj Hrvatskoj još uvijek događa jako slabo, gotovo ga i nema. Kad se neki kvart transformira i dobije novu kvalitetu žiovota, a to uključuje neke sekundarne i tercijarne usluge, onda se i turizam kvalitetno razvija. Zato je turizam i došao u neke kvartove. To treba imati na umu i kad pričamo o  razvoju turizma na kontinentu, što neće uspjeti ako se jednostavno ubace turistički sadržaji, već ti gradovi i mjesta prvo trebaju izgraditi neki kvalitetan i privlačan život za svoje stanovnike, i onda će im doći i turizam. 

Ipak postoje neki kvartovi koji imaju neku perspektivu da se promijene?
Pa recimo Martićeva je prije sedam osam godina bila ulica automehaničara i praznih lokala i tada se tamo mogla dobiti nekretnina po znatno nižoj cijeni nego danas. Tko je tada kupio stan u Martićevoj, ili je ušao u dobru investiciju, ili je dobio vrlo pristojno mjesto za život. Ljudi su prije 20 godina tražili isključivo kvadrate, i tada je zbog niza okolnosti kultura urbanog života bila zanemarena, danas se traži ambijent, ljudi traže ljude, mjesta za okupljanje. To međutim današnji investitori u stambenoj izgradnji još uvijek ne prate ni ne uvažavaju. Zato su se dogodili i Trešnjevka, dijelovi Maksimira i Sesvete u koje su se natrpale hrpetine kvadrata, a isti ti ljudi i dalje traže život u centru grada. Slično se projektirao i Novi Zagreb koji je usprkos visokoj kvaliteti urbanog planiranja godinama bio spavaonica. Noviji primjer je naselje Jelkovec, koje ima samo osnove i ono još nije zaživjelo kao kvart. Ne može se reći da je kvart spreman za život ako ima školu, vrtić i tramvajsku stanicu. To treba biti tek osnova.

Kako se gradi ambijent u kvartu?
Pa za početak ambijentu se mora dati prilika da se izgradi, što ne znači da ćemo izgraditi hrpetinu zgrada bez javnog prostora u prizemlju, kao što je to bilo u Novom Zagrebu kojeg je iz statusa spavaonice izvukao Avenue Mall ili Bundek centar. Vrbane je pak izvukao Point i blizina Jaruna. Naše prostorno planiranje još uvijek se naime zasniva na funkcionalnosti, a sociološko i emotivno planiranje se uglavnom stavlja u drugi plan. Dovoljno je da ima parkinga, zraka, vrtića…to nije tako samo kod nas, imate primjere američkih predgrađa koja su imala sve, osim života i socijalne interakcije koja se morala tražiti negdje drugdje. Često se opet improvizira nekim kafićima koji se uguravaju tamo gdje im možda nije niti mjesto.

Kako procijeniti je li neki kvart u procesu gentrifikacije?
To se najbolje vidi ako u taj kvart dolaze ljudi koji tamo lokacijski ne pripadaju. Svi ćemo doći u centar, to je neki dnevni boravak grada, ali nećemo iz Trešnjevke doći u recimo Martićevu na večeru ili druženje ako tamo ne postoji neki ambijent, neka vibra koja nas tu vuče. Ista stvar je sa Sigečicom u koju ja nisam imao potrebe ući do pred godinu dana. Danas kad razmišljamo gdje ćemo, polako Sigečica ulazi na mentalnu mapu grada kao destinacija na koju bismo nas nekolicina iz drugih kvartova mogli doći na neku filmsku večer, neki kviz, piće ili neku promociju.

Zašto je to važno investitorima i tržištu nekretnina?
Ekonomija kvarta je nužna da on raste, i ona se ne može kontrolirati odozgo, već jednostavnim, svakodnevnim kapitalističkim interesom za zaradom. Trebaju se pojaviti neki pioniri koji će primijetiti demografske promjene u kvartu koje upućuju da je počeo proces gentrifikacije, poput Starbucksa u Americi koji počinje vrtiti proces i vući druge, što je posredno i povećalo cijene nekretnina. Ulogu Starbucksa u Sigečici je odigrala Hub Cooltura Pub, koja je počela privlačiti ljude iz ostatka grada, svojim sadržajima, svojom otvorenošću i pristupom. Uz Coolturu se onda otvorilo još par lokala, počeo se uređivati obližnji javni prostor, i to će sada vući i druge da se uključe jer tu vide ekonomski interes. Cijeli taj proces utječe na interes kupaca, a time i na cijenu nekretnina. Primjer je bio Peckham u Londonu koji je uvijek bio tu, imao jeftine stanove, dok sad odjednom nije postao zanimljiv i to će polako dizati cijene. New York je uvijek imao Brooklin koji je ranije bio opasan, pun loših stanova, danas je jedan od najljepših kvartova, gotovo bolji od Manhattana. Brendiranje kvartova u nekim gradovima potaknuli su ljudi koji su imali interes u nekretninama, kako bi povećali interes kupaca i cijene. Primjer je Njujorški Soho koji nema administrativni početak ni kraj, već ga uglavnom definira identitet stanovnika. Identitet grada je ono od čega svi proftiraju, ali u to treba ulagati.

Znači trebaju nam hrabri pioniri koji će u kvartove dovlačiti novac i publiku izvana?
Da, trebaju nam hrabri poduzetnici koji neće igrati na sigurno i koji će dati karakter. Evo primjera kako se to može dogoditi. Kako mi uređujemo interijere, dolaze nam brojni vlasnici restorana iz centra grada koji žele otvoriti drugu lokaciju kako bi povećali prihod, i onda zajednički idemo u proces potrage za drugom lokacijom. To je dobar smjer, zato što su u centru grada digli svijest ljudi da postoje, a na drugoj lokaciji s puno manjom investicijom mogu imati puno veću zaradu. To se nama dogodilo s jednim restoranom (Umami) koji je krenuo u centru i na Vrbanima je otvorio drugu lokaciju, jer je procijenio da se radi o populaciji koja je prije gravitirala centru, no više im se ni ne da dolaziti toliko u centar i devet od deset izlazaka ostaje u kvartu. Il Secondo u Sigetu otvorio se kao gradski restoran, on ne računa samo na ljude iz kvarta.

Koji će kvart biti zagrebački Brooklin?
I dalje čvrsto vjerujem da je to Trešnjevka, do tržnice, od Cibone do Doma sportova, onaj dio koji devedesetih nije bio jako devastiran i koji ima jako puno lokala koji mogu pružiti sadržaje. Trešnjevka je već počela dovoditi ljude izvana, to su za sad Fabrika i Hub na prvom mjestu, pored toga se gradi još jedna nova poslovno stambena zgrada, to će dovući neke druge sadržaje koji će im biti potrebni, ugostitelje koji će dovući neke nove stanare, jer tamo ima stambenog prostora, i dovoljno je blizu centra.   

Koji kvartovi su u Zagrebu "propali" slučaj?
Podsljemenska zona je primjer, jer je nudila prekrasne kvadrate, ali ujedno lošu infrastrukturu i nedostatak života. Tamo ni danas nema poštenog dućana, nema pošteni kafić da s ekipom popiješ kavu, za sve treba otići u centar grada, gdje pak nema parkinga.

Strateško promišljanje

Može li javni sektor utjecati na gentrifikaciju?
Naravno, ali to mora biti strateški dugoročan cilj. Imamo primjer Buenos Airesa koji je odlučio podići zone grada tako da je dao porezne olakšice, u jednom dijelu grada kreativnoj industriji, u drugom tehnološkoj itd. London je isto tako odlučio da će Shoreditch biti centar njihove IT industrije, i to je potaknuo određenim olakšicama koje su im se nakon pokretanja biznisa vratile višestruko. Grad ne mora ništa posebno davati, samo strateški promišljati i ne računati na povrat u prvoj godini.