U posljednje vrijeme tržište nekretnina je u značajnom padu, što predstavlja dobru priliku za investitore. Ovim člankom su obrađeni aspekti poreza na dohodak prilikom prodaje nekretnina, odnosno posebno su istaknute činjenice na koje treba paziti osoba koja prodaje nekretninu, ukoliko želi (zakonski) „izbjeći“ plaćanje poreza po ovoj osnovi ili želi platiti manje poreza.

Prije svega, potrebno je definirati da se otuđenje (prodaja, zamjena i drugi prijenos) nekretnina oporezuje porezom na dohodak od imovine. Dohotkom od imovine smatra se još i iznajmljivanje nekretnina. Uz navedeno, zakonski propisi „poznaju“ i dohodak od imovinskih prava (ustupanje autorskih prava, prava industrijskog vlasništva i drugih imovinskih prava), ali će se u okviru ovog članka obraditi isključivo oporezivanje prilikom otuđenja nekretnina.

Oporezivanje pri otuđenju nekretnina

Kako je prethodno navedeno, otuđenjem se smatra prodaja, zamjena i drugi prijenos nekretnine. Zakonom je propisano da se dohodak od otuđenja nekretnina oporezuje ako je otuđeno više od tri nekretnine iste vrste u razdoblju od pet godina.

Samim time, prodaja prve tri istovrsne nekretnine u razdoblju unutar 5 godina jest neoporezivo. Što se događa kada se proda četvrta istovrsna nekretnina unutar 5 godina? U tom slučaju, predmet oporezivanja nije samo posljednja nekretnina već su oporezive sve četiri nekretnine.

Prilikom navedenoga, postavlja se pitanje što se smatra nekretninama iste vrste. Kod zemljišta, istovrsnim nekretninama smatraju se poljoprivredna, građevinska, šumska i druga zemljišta. Nadalje, istovrsnim građevinama se smatraju stambene, poslovne i druge zgrade, te dijelovi zgrada (garaže, spremišta i sl.).

Bitno je skrenuti pozornost na bitnu činjenicu, a to je da ako se otuđuje zgrada s više stanova ili poslovnih prostora, te s druge strane, ako se otuđuje građevinsko zemljište ili više zemljišnih čestica, jednom nekretninom smatra se svaki stan, poslovni prostor, gradilište ili zemljišna čestica. Drugim riječima, ako se prodaje zemljište koje je podijeljeno na npr. tri čestice, smatra se da se da je prodano tri nekretnine.

Porezna osnovica prilikom otuđenja nekretnine je razlika između tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku otuđenja i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda (inflacija). Na tako dobivenu osnovicu se zaračunava porez od 25%.

Kako platiti manje ili zakonski „izbjeći“ plaćanje poreza?

Porez na dohodak od imovine se ne obračunava ako se prodaje nekretnina koja je služila za stanovanje. Također, nema oporezivanja ako je otuđenje izvršeno između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji, npr. „na relaciji“ roditelji – djeca.

Prilikom prodaje zemljišta koje se sastoji od više čestica, možda bi se isplatilo da ga se prethodno okrupni te tako eventualno proda kao jedna nekretnina. Vjerojatno bi se tako mogla prodati 2 zemljišta unutar 5 godina, a da isti ne budu oporezivi u okviru poreza na dohodak.

Nadalje, ako je prethodno prodano 3 istovrsne nekretnine u razdoblju od 5 godina, a planira se daljnja prodaja, savjetujemo, ako za isto postoji mogućnost, odgodu naknadne prodaje dok od prodaje prve nekretnine ne prođe 5 godina.

Bitno je istaknuti da se u tri istovrsne nekretnine ne ubrajaju nekretnine koje je otuđila država (izvlastila) radi šireg društvenog interesa (prilikom gradnje autoceste, bolnica i sl.)

Prilikom svega navedenoga, snažno savjetujemo izbjegavanje poslovne konstrukcije kao što su neoporezivo darovanje nekoliko nekretnina djeci i supružniku „u prvom koraku“, te „u drugom koraku“ daljnju prodaju istih nekretnina jer će Porezna uprava to sigurno okarakterizirati (i lako dokazati) kao prividni pravni posao kojim se želi izbjeći plaćanje poreza.

Zaključak

U svjetlu više rashodovne strane i deficitu državnog proračuna, naglasak se, među ostalim, stavlja na povećanje prihodovne strane proračuna. Stoga, pojačana je aktivnost Porezne uprave kojoj je jedan od ključnih zadataka prikupljanje poreza. Porez na dohodak od imovine možda nije „najaktualniji“, ali je svakako predmet kontrole Porezne uprave.

Građanska dužnost je plaćati poreze te svakako preporučujemo pridržavanje zakonskim propisima koji nalažu oporezivanje prilikom određenih poslovnih transakcija. Ipak, cilj je da  platite državi točno onoliko je potrebno, odnosno da ne platite više od toga, stoga u našim člancima upoznavamo s obvezama, ali i „pravima“ prilikom plaćanja poreza.

Članak napisao Mazars Cinotti Consulting

Mazars Cinotti Audit, Mazars Cinotti Consulting i Mazars Cinotti Accounting su specijalizirana društva koja počivaju na principima profesionalnosti, te pružanja vrijednosti za novac našim klijentima.

Društva Mazars Cinotti su specijalizirana za pružanje revizijskih, poreznih, financijskih te računovodstveno – knjigovodstvenih usluga. Pokrivamo cijeli spektar usluga s navedenih područja te za iste posjedujemo potrebne licence te višegodišnje međunarodno i domaće iskustvo. Mazars Cinotti društva su članovi Mazars grupe. Mazars je međunarodna, neovisna organizacija specijalizirana u područjima poreza, revizije, računovodstva te pravnog i poslovnog savjetovanja (www.mazars.hr i www.mazars.com).

Tekstovi su informativnog karaktera te se isti ne bi trebali koristi za donošenje poslovnih odluka.