Promjene oporezivanja nekretnina koja će nastupiti nakon 1. siječnja 2015. zahvaljujući promjenama PDV-a i poreza na promet nekretnina značajno će utjecati na tržište nekretnina, potvrđuju porezni stručnjaci Kristijan Cinotti i Andrija Garofulić iz tvrtke Mazars Cinotti. No, na efekte nastupajućih promjena zapravo neće trebati čekati da one stupe na snagu što je uobičajena pojavnost. Štoviše, za očekivati ih je ne samo nakon navedenog roka, odnosno od iduće godine, nego oni tvrde i prije toga. Porezne simulacije koje se izrađuju, naime, govore u prilog tome i, usto, kako proizlazi, rješavanje stambenog pitanja biti će jeftinije u 2014., kažu stručnjaci. 

• Kraj ere jeftinih stanova, zemljišta i poslovnih prostora

• Tko će zapravo imati problema zbog oporezivanja nekretnina

"Utoliko bi se mogli očekivati i nekakvi pomaci u aktivnosti na tržištu nekretnina", poručuju oni. 

U odgovoru, pak, na pitanje što navedene promjene znače za prosječne kupce mogu poslužiti prve porezne simulacije. Ove koje su sačinili navedeni porezni stručnjaci pokazuju što bi porezna promjena mogla značiti za sam trošak kupnje nekretnine. Pritom postoji i jedno prilično važno "ali", odnosno riječ je o ogradi jer nije, kako napominju, moguće predvidjeti koliko će se zaista poreznoga tereta moći prevaliti na finalnog kupca. To će, ističu, odrediti  samo tržište. 

Kupac fizička osoba

Za ilustraciju situacije kad je kupac fizička osoba uzeti su sljedeći parametri: kupuje se tek izgrađeni stambeni prostor od pravne osobe obveznika PDV-a, čija je ukupna vrijednost 100.000 eura, a od toga vrijednost zemljišta iznosi 20.000 eura.

*PPN = Porez na promet nekretnina

Dakle, tumači Cinotti, kada fizička osoba kupuje stambenu nekretninu prije 1. siječnja 2015. godine, platit će porez na promet nekretnina na zemljište u iznosu od 1.000 eura, te PDV na građevinski dio. S druge strane, ukoliko tu istu nekretninu kupuje poslije navedenoga roka, tada će na zemljište umjesto 5 posto poreza na promet nekretnina platiti 25 posto PDV-a.

"U toj situaciji, a radi navedenog, nekretninu će platiti 4.000 eura više (PDV na građevinski dio ostaje isti)", zaključuje on. 

Kupac pravna osoba – u sustavu PDV-a

S druge strane za situaciju kad je kupac pravna osoba koja radi u sustavu PDV-a ilustrativan je  primjer kupnje građevinskog zemljišta za potrebe, primjerice, izgradnje tvornice, pri čemu je njegova ukupna vrijednost 5.000.000 eura.

 
*PDV je u ovoj transakciji poreznom obvezniku neutralan jer će plaćeni PDV potraživati od države kao pretporez
** Ukupni financijski efekt za kupca će biti 5.000.000,00 kuna

Primjer pokazuje da će u slučaju kad osoba koja je u sustavu PDV-a kupuje građevinsko zemljište prije 1. siječnja 2015. godine platiti porez na promet nekretnina u iznosu od 250.000 eura. S druge strane, ukoliko tu istu nekretninu kupi poslije navedenog roka, tada građevinsko zemljište više neće biti predmet oporezivanja porezom na promet nekretnina, nego će se oporezivati u okviru PDV-a. 

"Sukladno navedenom, ušteda za kupca će biti na razini od 250.000 eura jer će izbjeći nepovratni porez na promet nekretnina", zaključuje Garofulić potvrđujući da se investitorima zapravo isplati pričekati da stupe na snagu navedene promjene. Naime, upravo je kod kupaca koji su pravne osobe u sustavu PDV-a sadašnji režim poreza na promet nekretnina jedna posebna vrsta investicijske prepreke. U pravilu izaziva probleme: taj porez svaki put tereti transfer nekretnine i podiže njezinu nabavnu vrijednost, pa tako iznos posebnog poreza – u navedenom primjeru on iznosi 250.000 eura, predstavlja nepovratni trošak stjecanja nekretnine. Prema njegovim riječima, PDV će postati prolazna stavka za transakcije između tvrtki koje rade u sustavu PDV-a, i što je najvažnije zbog gospodarske krize i sa stajališta ulagača, porezni porezi više neće predstavljati dodatni teret. Ipak, na umu treba imati i činjenicu da će kad neka nekretnina na kraju prijeći na finalnog kupca koji je fizička osoba, PDV će za njega postati dodatni teret. Drugim riječima, građani će ga platiti unutar cijene.