Procjena vrijednosti nekretnine i njeno oporezivanje je terminologija koja puni medijske stupce ovih dana. Što zapravo predstavlja procjena i zašto se pojavljuju problemi?

• Stižu nova pravila koja će odrediti budućnost hrvatskog tržišta nekretnina

Procjena vrijednosti nekretnine predstavlja prikaz njezine stvarne (tržišne) vrijednosti u novcu u trenutku procjene. Fraza „procjena vrijednosti“ sama po sebi znači da se vrijednost predmeta (ovdje: nekretnine) određenom metodom utvrđuje, što ima za posljedicu da ista ne mora biti sasvim točna i „objektivna“ (pogotovo ako postoje pozadinski interesi).

Pri procjeni nekretnine najbitniju ulogu ima, naravno, procjenitelj. To je osoba čije bi bitne osobine trebale biti objektivnost, znanje i iskustvo.

Objektivnost pretpostavlja nepristranost nekoj od mogućih strana (?!). Znanje i iskustvo prepostavljaju odlično poznavanje problematike vrijednosti nekretnina, potkovanost u građevinskom smislu (nikako priučenost), te neupitno dugogodišnje radno iskustvo u radu s nekretninama i praćenjem tržišta.

Danas u RH imamo ozbiljan problem s utvrđivanjem stvarne vrijednosti nekretnine, a još veći problem sa sustavom oporezivanja iste, koji neće biti riješen još godinama, bez obzira na „brzopotezne“ Uredbe ili Pravilnike. Oni su samo posljedica Direktive koja nalaže donošenje nacionalnih propisa za procjenu vrijednosti nekretnina. Podsjetimo, Direktive su obvezajuće za države članice, međutim u pogledu načina i metoda provedbe iste, države članice su slobodne u odabiru.

Mišljenja sam kako bi se za relevantan nacionalni sustav procjena nekretnina trebalo temeljito pristupiti problemu, koordinirati rad stručnjaka s prekograničnim iskustvima, te se ugledati na praksu zemalja koje su visokouređene po pitanju tržišta nekretnina (npr. Nizozemska). Naravno, preuzimajući pritom samo one institute koji se mogu primjeniti i provoditi kvalitetno u praksi u RH,  nikako ne prepisujući iste samo radi zadovoljenja obveze provedbe direktive.

Zaključno, moguć je ( i vjerujem da će još dugo biti moguć)  nastanak bitnih oscilacija u procjeni vrijednosti nekretnine. Za sprječavanje bitnih oscilacija, a pogotovo poreznih posljedica (po meni) RH tek treba uvesti određene mehanizme za kvalitetnu provedbu u stvarnim životnim situacijama.