Na hrvatskom tržištu nekretnina postoji velik potencijal za ulaganja u logističke nekretnine, a za njegovu punu realizaciju potreban je veći angažman državnih i lokalnih službi, stoji u najnovijem biltenu ZANE-a, Specijaliziranog trgovačkog društva za poslovanje nekretninama u 100%-tnom vlasništvu Zagrebačke banke.

Naime, konkurentnost logističkih nekretnina na tržištu, posebice u globalnim razmjerima, usko je vezana uz prometnu politiku i infrastrukturu, na koju investitori ne mogu samostalno utjecati. Angažman je, navodi se u biltenu, potreban i u dijelu troškova javnih davanja potrebnih za realizaciju investicije koja predstavljaju preveliki trošak za potencijalne investitore.

"Logističke nekretnine vrsta su industrijskih nekretnina koja se na tržištu pojavila nešto kasnije od ostalih tipova nekretnina, kao potpora nagloj globalizaciji trgovine. U skladu s modernim trgovačkim trendovima, sirovine i proizvodi svakodnevno se prevoze na relacijama dugim više tisuća kilometara, a tijekom prijevoza na više se destinacija obavlja njihovo skladištenje i/ili prekrcavanje. Osim toga, današnji veliki trgovački centri nude i desetke tisuća različitih proizvoda na jednom mjestu pa bi distribucija pojedinog proizvoda izravno od proizvođača do pojedinog lanca bila izrazito neučinkovita. Zbog toga su se razvile logističke nekretnine čija je isključiva namjena skladištenje i organizacija daljnjeg prijevoza robe, a najčešće su skladišne i transportne zgrade integrirane u jednu industrijsku nekretninu – logistički centar.

Osnovna je djelatnost koja se obavlja u logističkim centrima zaprimanje robe, sortiranje, skladištenje i organizacija distribucije do krajnjeg odredišta. Skladištenje se prakticira kod određenih tipova roba koje se ne mogu dostaviti u kraćem roku, a za sve ostale tipove robe
poželjna je što brža otprema prema krajnjem odredištu", navodi se u biltenu.

Osim navedenih djelatnosti, u logističkim centrima može se obavljati i oplemenjivanje proizvoda, što uključuje završnu obradu i pripremu proizvoda za tržište (testiranje, pakiranje, etiketiranje, lijepljenje deklaracija i sl.), poručuju iz ZANE-a.

Ostatak teksta iz biltena prenosimo u cijelosti i bez izmjena: 

Lokacija, lokacija, lokacija

Kao i kod svih drugih tipova nekretnina, lokacija je iznimno važna za uspješno poslovanje logističkih nekretnina, no zbog specifičnosti namjene poželjne lokacije za logističke nekretnine razlikuju se od poželjnih lokacija ostalih tipova nekretnina. Ključni je parametar za odabir lokacije dobra prometna povezanost, po mogućnosti različitim tipovima prometa.

Budući da je riječ o nekretninama k oje zauzimaju veliku površinu, jedinična cijena zemljišta također mora biti pristupačna. Oba uvjeta ispunjavaju periferne lokacije koje su znatno jeftinije, ali i bolje prometno povezane od središnjih gradskih lokacija. Na konačnu odluku o lokaciji logističkog centra utječe i postojeća mreža distributera i veličina tržišta koje će se opskrbljivati iz logističkog centra. Za regionalne centre, iz kojih se distribucija obavlja u više država, bitan je lokacijski čimbenik i kvaliteta i cijena radne snage.

Za ispunjene nekih uvjeta nužni su i ja vni poticaji, npr. infrastrukturno opremanje perifernih lokacija na trošak lokalnog proračuna, osnivanje bescarinske zone, obavljanje djelatnosti uz smanjenje poreza i slično. Zbog velike udaljenosti koju roba prelazi od početnog do
završnog odredišta, prijevoz putem jedne vrste prometa nije učinkovito rješenje pa se u zemljama s r azvijenom logistikom većina prometa robe ostvaruje intermodalnim načinom prijevoza, odnosno kombiniranjem prijevoza zrakom, kopnom i morem, a za taka v se prijevoz najčešće koriste intermodalne jedinice – kontejneri. Ne čudi stoga što su najpoželjnije lokacije za smještaj logističkih nekretnina upravo u neposrednoj blizini morskih i zračnih luka, velikih željezničkih kolodvora i križanja važnih cestovnih smjerova.

Izvrstan lokacijski potencijal

Preuzeto iz najnovijeg biltena ZANE-a.

S obzirom na to da se nalazi na razmeđu istočnog i zapadnog dijela Europe i izvrsno je povezana kopnenim, brodskim i zračnim linijama sa svim dijelovima Europe i svijeta, Hrvatska ima izvrstan lokacijski potencijal za razvoj logističkih nekretnina. Unatoč tomu, tržište logističkih nekretnina ner azvijeno je i relativno ograničeno. Visoki troškovi stjecanja zemljišta i doprinosa rezultirali su manjkom novih investicija u moderne logističke centre, a zbog manjka novih investicija tražene cijene zakupa nešto su više od prosječnih europskih cijena.

Na negativne trendove na tržištu industrijskih nekretnina utjecala je i ekonomska kriza pa je tako površina završenih zgrada industrijske namjene u 2011. bila 55 posto manja u odnosu na po vršinu zgrada industrijske namjene završenih 2007. godine. Kao osnovni problem investiranja u logističke nekretnine developeri navode visoke cijene doprinosa, koje se u pravilu ne razlikuju od cijena doprinosa za ostale poslovne zgrade, iako su ukupni troškovi, kao i prihodi koje takve nekretnine generiraju, manji od troškova i prihoda drugih poslovnih zgrada.

Nepoštivanje međunarodne prakse

Premda je međunarodna praksa da se takav tip nekretnina gradi za poznate kupce, domaći investitori u investicije nerijetko ulaze bez prethodnog ugovaranja s potencijalnim korisnicima i bez provedene analize tržišta, što rezultira neodgovarajućim projektima.

Na razvoj logističkih nekretnina pozitivno bi moglo utjecati prošlogodišnje 50 posto smanjenje vodnog doprinosa te smanjenja komunalnih doprinosa koje su pojedini gradovi uveli u proteklom razdoblju. Navedena smanjenja rezultat su stupanja na snagu zak ona kojim
se regulira ozakonjenje nezakonito izgrađenih zgrada, no smanjenjem su osim nelegalnih zgrada obuhvaćene i nove investicije. Zbog olakšanih troškova poslovanja, najpoželjnije su lokacije za smještaj logističkih nekretnina u Hr vatskoj poduzetničke i slobodne zone.
Poduzetničke zone osnovane su u jedinicama lokalne i regionalne samouprave putem projekta Vlade Republike Hrvatske, a u njima se nude r azne pogodnosti malim i srednjim poduzetnicima pri gradnji poslovnog prostora na potpuno infrastrukturno opremljenom zemljištu.
Poduzetničke zone lokalnog su karaktera, a osim potpune infrastrukturne opremljenosti, mjerodavna općina ili grad u takvim zonama omogućuje različite dodatne pogodnosti.

Trenutačno je u Hrvatskoj osnovano ukupno 114 poduzetničkih zona koje se rasprostiru na oko 3500 ha površine zemljišta. Veličina pojedine zone varira od 1 ha do čak 549 ha, kolika je površina na kojoj se prostire poduzetnička zona Podi u Šibensko-kninskoj županiji.

Više pročitajte u najnovijem biltenu ZANE-a.
Poduzetničke zone koje posluju s najviše poduzetnika i zaposlenika jesu Kukuljanovo u Primorsko- goranskoj županiji, Dugopolje u Splitsko-dalmatinskoj županiji i Zabok u Krapinsko-zagorskoj županiji.

Osim poduzetničkih zona, za djelatnost transporta i trgovine robe poželjne su i slobodne zone u kojima se gospodarske aktivnosti obavljaju uz primjenu olakšica, a među najvažnije djelatnosti slobodnih zona spadaju upravo proizvodnja, skladištenje i oplemenjivanje
robe, trgovina na veliko i sl. Poduzetnici koji posluju u slobodnim zonama obično plaćaju niže poreze, a ako sudjeluju u gradnji i izgradnji infrastrukturnih objekata u zoni, mogu na određeno razdoblje biti i oslobođeni plaćanja poreza. Dodatno, za robu smještenu, rabljenu ili
potrošenu u slobodnoj zoni ne primjenjuju se neke mjere gospodarske politike, npr. ne plaća se carina, PDV i dr.

Ključne prepreke novim investicijama u logističke nekretnine

Kod realizacije investicije u logističke nekretnine udio troškova doprinosa u ukupnim troškovima investicije veći je od udjela troškova doprinosa u ostale građevinske investicije iako je kod ulaganja u logističke nekretnine rok povrata investicije nešto dulji, a inicijalni troškovi investicije su manji. Osnovni je problem u neodgovarajućoj kategorizaciji građevina koja se koristi kod obračuna te u samom načinu obračuna u kojem su jedinične cijene iskazane prema volumenu zgrade koja se gradi.

Valjana uredba o visini vodnog doprinosa sve poslovne nekretnine, osim proizvodnih, svrstava u istu kategoriju pa su kod obračuna doprinosa logističke nekretnine izjednačene s ostalim poslovnim nekretninama za koje je jedinična cijena vodnog doprinosa najviša.

Slična je situacija s komunalnim doprinosima, o čemu odlučuju jedinice lokalne samouprave, a u velikoj većini općina i gradova logističke nekretnine u istoj su kategoriji kao i sve druge poslovne nekretnine. Još veći problem predstavlja način obračuna doprinosa, kod kojega se za bazu izračuna koristi volumen zgrade. Budući da je etaža logističke zgrade zbog manipulativnog prostora ponekad i trostruko viša od etaže poslovne nekretnine druge namjene, a povrat investicije vezan je isključivo za neto korisnu površinu nekretnine, jasno je da opterećenje doprinosima na logističke nekretnine višestruko nadmašuje opterećenje doprinosima na druge tipove nekretnina.