Prije svega valja istaknuti da odredba ugovora o zajmu, kojim se dužnik obvezuje, za iznos tražbine prema vjerovniku, jamčiti cijelom svojoj imovinom, a da istodobno u samom ugovoru o zajmu nije dana izričita izjava (clausula intabulandi) kojom bi dužnik ovlastio vjerovnika da može na temelju te isprave izvršiti upis založnog prava (hipoteke) na nekretnini dužnika (točno određenih oznaka prema zemljišnoj knjizi, katastarska općina, katastarska čestica i zemljišnoknjižni uložak), ne predstavlja tabularnu izjavu, pa slijedom toga pravilno, na temelju takve izjave u ugovoru o zajmu, nije niti izvršen upis založnog prava u korist tužitelja, a na nekretnini tuženika.S obzirom na netom navedeno, potpuno je jasno da u trenutku podnošenja tužbe radi isplate, u korist tužitelja nije bilo upisano založno pravo. Stoga se u konkretnom slučaju niti ne može s uspjehom postaviti zahtjev iz hipotekarne tužbe. Naime, prema odredbi članka 336. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (u nastavku teksta: ZV) ako se zalogom osigurana tražbina ne ispuni o dospijeću, založni vjerovnik je ovlašten ostvarivati svoje pravo na namirenje te tražbine iz vrijednosti zaloga. U tom slučaju, prema stavku 2. istog članka, pravo na namirenje zalogom osigurane tražbine iz vrijednosti zaloga, založni vjerovnik ostvaruje putem suda, a prema pravilima određenim u tom Zakonu i na način određen propisima o ovrsi novčanih tražbina, ako što drugo nije određeno zakonom. Dakle, samo u slučaju ako je radi osiguranja tražbine upisano založno pravo, založni vjerovnik ima pravo od svagdašnjeg vlasnika založene stvari, a i od svakoga trećega, zahtijevati da trpi namirenje zalogom osigurane tražbine iz vrijednosti založene stvari, ako zakonom nije što drugo određeno. Valja naglasiti da se hipotekarna tužba podnosi sudu onda kad isprava na temelju koje je izvršen upis hipoteke nema svojstvo ovršne isprave, a što u konkretnom slučaju nije slučaj, jer ugovor o zajmu nema svojstvo ovršne isprave. Stoga se u konkretnom slučaju ne bi moglo udovoljiti zahtjevu iz hipotekarne tužbe, tj. da je tuženik dužan trpjeti da se tužitelj namiri iz vrijednosti nekretnine, i to njezinom javnom prodajom, a radi namirenja dužnog iznosa.Drugo pitanje koje je postavljeno jest pitanje: je li sud pravilno dopustio preinačenje tužbe? Mišljenja sam da u konkretnom slučaju nisu bili ispunjeni uvjeti za dozvolu preinake tužbe, a to stoga što dopuštena preinaka nije bila svrhovita za konačno rješenje odnosa između parničnih stranaka (čl. 190. st. 2. Zakona o parničnom postupku – u nastavku teksta: ZPP). Naime, zahtjev bi bio odbijen i ne bi predstavljao konačno rješenje odnosa između parničnih stranaka, pa je zbog tih razloga preinaka nesvrhovita. S obzirom na činjenicu da se u konkretnom slučaju, pa i preinačenom zahtjevu, ne radi o sporu oko knjižnog prava, sud je nepravilno odredio zabilježbu spora, budući da je prema odredbi članka 81. Zakona o zemljišnim knjigama (u nastavku teksta: ZZK) zabilježba spora upis kojim se čini vidljivim da je glede nekog knjižnog prava u tijeku spor koji može utjecati na postojanje, promjenu ili prestanak tog knjižnog prava. U konkretnom slučaju knjižno pravo – založno pravo nije niti upisano u zemljišnoj knjizi, pa je očito da se ne radi o sporu oko knjižnog prava, a isto tako niti spor radi isplate ne predstavlja vrstu spora koja se može zabilježiti u zemljišnoj knjizi.

Tko može biti upravitelj stambene zgrade

Namjera mi je da se kao fizička osoba bavim upravljanjem stambenom zgradom, no ne bih želio otvarati obrt, niti, pak, trgovačko društvo. Mogu li kao fizička osoba upravljati stambenom zgradom, odnosno tko može biti upravitelj stambene zgrade?

U samom pitanju postavlja se dvojba tko može biti upravitelj stambene zgrade. Mišljenja sam da Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (u nastavku teksta: ZV) ne ostavlja nikakvu dvojbu glede tog pitanja. Naime, prema odredbi članka 378. stavak 2. ZV-a, upravitelj može biti fizička ili pravna osoba koja je upisana za obavljanje tih poslova. Iz navedene odredbe mora se zaključiti da pravna osoba mora biti registrirana za obavljanje te djelatnosti i da ta djelatnost mora biti upisana u sudskom registru trgovačkog suda, dok fizička osoba mora biti ovlaštena obavljati takav posao. Ako fizička osoba želi obavljati posao upravitelja stambene zgrade, tada mora otvoriti obrt koji će biti registriran za obavljanje poslova upravljanja stambenim zgradama i ishoditi potrebno odobrenje nadležnog upravnog tijela. Stoga fizička osoba, koja posao upravljanja ne bi obavljala kao obrtnik, takav posao ne bi niti mogla obavljati.

Odgovara: Vanja Vargec, dipl. iur