Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK 2006. godine Poslovnom dnevniku dao je intervju u kojem je prilično precizno predvidio kako će se odvijati stvari na tržištu nekretnina u Hrvatskoj.

"Cijene nekretnina su prenapuhane, a prodaja je pala čak 20 posto", rekao je tada našoj novinarki Suzani Varošanec.

Cijeli intervju pročitajte u nastavku:

Ranilović: Cijene nekretnina prenapuhane, a prodaja pala čak 20 posto

Postoji stotinjak stranih agencija koje nisu registrirane u Hrvatskoj, no iako ovdje ostvaruju prihod prodajući hrvatske nekretnine, ne plaćaju porez

Predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama i suvlasnik agencije Kastel-Zagreb d.o.o. Dubravko Ranilović u razgovoru za Poslovni dnevnik sažima sve devijacije do kojih u posljednje vrijeme dolazi pri informiranju o zbivanjima na hrvatskom tržištu nekretnina. Kaže da su kontraproduktivne za tržište ponude i potražnje nekretnina. Ranilović tvrdi da dok se medijski najeksponiranijim prodajama samo jedne vile u Dubrovniku, po cijeni od 20.000 eura po kvadratu bogatašu svjetskog glasa, pumpa umjetni cjenovni “boom” koji ne odgovara stvarnom prosječnom stanju, cijene nekretnina u Hrvatskoj nerealno rastu, a moralo bi doći do njihove stagnacije. Mjereno, pak, prema broju akvizicija nekretnina, u 2005. je došlo do značajnog pada prometa. Broj prodanih nekretnina u 2004. je iznosio 106.000, a lani je pao na 87.000. Tržište nekretnina, kako kaže Ranilović, lani je zabilježilo pad od 20 posto te procjenjuje da će nastaviti padati i u 2006. ako se ne počnu artikulirati odgovarajuće građevinsko-stambene politike.

Ususret pregovorima o režimu liberalizacije tržišta nekretnina sve su učestalije špekulacije da je već velik broj stranaca kupio nekretnine u Hrvatskoj. Je li moguće da je više od 40.000 stranaca kupilo ovdje svoju nekretninu?

– Stvarne brojke su sigurno nekoliko puta niže. Na službeni podatak da je oko 3,5 tisuće stranaca nekretnine kupilo na temelju suglasnosti ministarstava, treba dodati najviše 15-ak posto. To se uglavnom odnosi na državljane onih zemalja s kojima Hrvatska nema utvrđen reciprocitet pa oni kroz osnivanje hrvatskih pravnih osoba kupuju nekretninu. Podaci koje dobivamo od Ministarstva vanjskih poslova kasne u prosjeku šest mjeseci. Kupci iz onih država s kojima je ugovoreno načelo reciprociteta sklapaju ugovore i konzumiraju taj pravni posao te traže suglasnost koja bude izdana, u prosjeku, pola godine kasnije.

Ako zasad nema više od 6000 stranaca koji su kupili nekretnine, kako se u branši komentiraju te informacije o prijetnji rasprodaje nekretnina strancima?

– Hrvatsko tržište nije u stanju ponuditi toliko nekretnina koliko se onda spekulira da su stranci mogli masovno kupiti. No mnogo je veći promet s nekretninama napravljen kroz privatizacijski proces u kojem su stranci stekli mnogo veću vrijednost nekretnina nego što to mogu strane fizičke osobe. Kada bi se izbrojio ukupan broj nekretnina koje se sada prodaju na Jadranu, radilo bi se o svega nekoliko tisuća nekretnina.

Koliko je istine u informacijama da ovdje nelegalno djeluju strane agencije koje prodaju nekretnine strancima?

– Postoji oko 100 takvih agencija. Uglavnom nisu registrirane u Hrvatskoj, no iako ovdje ostvaruju prihod prodajući hrvatske nekretnine, ne plaćaju porez u Hrvatskoj.

Imate li kontakte s njima?

– Te agencije stupaju u izravan kontakt s nama samo kad je to neophodno. Izravno se oglašavaju i izravno kontaktiraju s vlasnicima. Udruženje se ne može boriti s nelojalnom konkurencijom nego bi ih trebale nadzirati državne službe.

Koliko često hrvatski građani kupuju nekretnine u inozemstvu?

– Imali smo svega nekoliko takvih slučajeva. U tom smislu reciprocitet ne postoji.

Najavili ste uvodno loše vijesti s tržišta nekretnina da se promet smanjio za 20 posto. Kako je to moguće?

– Posljednji podaci Porezne uprave za 2005. pokazuju da se prodaja smanjila za petinu, a to je Udruženje i predviđalo. Sa 106.000 realiziranih prodaja nekretnina u 2004., lani je palo na 87.000 prodanih nekretnina. Promet je pao, a podizanje cijena zbog velikog utjecaja medija nije se pozitivno odrazilo na ukupnu prodaju. Problem je u tome što kupovna moć nije porasla, cijene nekretnina rastu, a velika većina su kupci nekretnina do 100.000 eura. To se posebno odnosi na stanovanje. Kupci isključivo kupuju male stanove jer za više nemaju novca. Tako da se povišenje cijena prije svega odrazilo na smanjenje stambenog prostora. Ne proizvodi se dovoljno novih stanova da bi se zadovoljile tržišne potrebe za stanovanjem, a jedan od razloga tome je što nedostaje sustavna stambena politika. Primjerice, ne postoji uopće socijalno stanovanje i planiranje takvog stanovanja.

Je li taj pad izravno povezan i s napuštanjem projekta poticajne stanogradnje?

– POS je bio dobar projekt i njegov nedostatak će se svakako osjetiti. Ne može stambena politika i cijela stanogradnja ovisit o bravurama pojedinih investitora koji ne grade nekretnine za prosječni džep.

Postoje li, ipak, razlike po regijama?

– Iako je interes velik, prodaja na Jadranu ne ide tako dobro kako se prikazuje. Uspješno se prodaju samo vrlo jeftini mali apartmani i nekretnine na izuzetno atraktivnim lokacijama. Stranci bi, kao i domaći, rado kupili jeftinu nekretninu uz samo more, a za male novce. Istra je stabilno tržište na kojem cijene ne osciliraju, postoji konstantan interes koji je realan. Što se tiče velikih gradova, to su deficitarna tržišta što se tiče stanovanja zbog pomanjkanja stambenog prostora. Problem je još velika migracija selo-grad koja i dalje ljude vodi prema gradskim centrima Zagrebu, Rijeci, Splitu, Osijeku i Puli i slično. Zbog velike migracije prema Zagrebu prigradska naselja kao što su Velika Gorica i Sesvete ušli su među najveće gradove u Hrvatskoj. Manji gradski centri odumiru, a selo je u rasipanju. To dovodi do paradoksa da na 30 kilometara od Zagreba možete kupiti imanje s kućom za 30.000 eura, dok u Zagrebu ne možete s tim novcem kupiti ni stan na najlošijoj lokaciji. No slovensko iskustvo nakon ulaska u EU nam pokazuje da trebamo zaštititi one nekretnine koje su trenutno jeftine, a koje ne štiti cijena. To su svakako nekretnine na selu. Stranci, prije svega Englezi, pokupovali su jeftina seoska imanja u Prekomurju. Razlog je bila prije svega niska cijena jer stranci kupuju nekretnine do 20.000 eura. I to pokazuje da stranci mahom nisu kupci skupih nego jeftinih nekretnina. Nisu ugrožene nekretnine na Jadranu, gdje je već prilično visoka cijena, nego jeftine nekretnine u manje razvijenim područjima Hrvatske.

Kako se u struci komentira najava Vlade da će ograničiti stjecanje vlasništva stranih državljana u određenim područjima kao branu od rasprodaja?

– U pregovaračkom timu imamo ljude koje su u stanju ponuditi kvalitetna rješenja za Hrvatsku. Trebaju postići što duži period odgode mogućnosti kupnje poljoprivrednih i šumskih zemljišta i posebno zaštititi nacionalne parkove, kulturna dobra i stare gradske jezgre. No ne podržavam zaštitne mjere u pogledu stjecanja komercijalnih nekretnina i stambenih prostora.

Kako će se dalje razvijati ta struka? Kada se očekuju prva okrupnjavanja među postojećih 500-tinjak tvrtki?

– Oko 90 posto agencija su male tvrtke s dva zaposlena. Trenutno postoji desetak tvrtki koje imaju više od pet zaposlenih. To što nije došlo do okrupnjavanja tvrtki pokazuje da je tržište nekretnina previše nestabilno da bi održavalo veće poslovne sustave. Nema toliko novca na tom tržištu koliko se previđa da bi trebalo biti jer se ozbiljni projekti niti ne planiraju. Gotovo da nema nijednog novog hotela ili green field investicije na Jadranu, a tržište stanovanja je u padu. Kako bi se u takvim uvjetima optimalno poslovalo, funkcioniraju samo obiteljske tvrtke kojima je taj način rada jedini isplativ. Nadam se da će stupanje na snagu Zakona o posredovanju i prometu nekretnina dovesti do okrupljavanja agencija koje će više zapošljavati i baviti se razvojnim projektima koji donose velik novac. To će značiti bitan razvojni skok jer će takve, bitno veće agencije više utjecati na tržište. Razvojem projekata nekretnina u klasičnom smislu bavi se lokalna uprava dok se na Zapadu time bave stručnjaci jer ovdje svi misle da sve znaju.
Možete li taj slučaj objasniti na konkretnom primjeru?

– Iako se poslovni prostori teško prodaju, posljednjih pet godina investitori inzistiraju na gradnji poslovnih prostora u tipično stambenim zonama. Ne konzultiraju se sa strukom, a urbanisti propisuju izgradnju poslovnih prostora na lokacijama koje nije moguće komercijalizirati. Zbog zakona koji propisuje stambeno-poslovne objekte mora se graditi u prizemlju, umjesto stana s vrtom, poslovni objekt za kojim nema tržišnog interesa.

Zakon o prodaji nekretnina

Što donosi Prijedlog Zakona o posredovanju i prodaji nekretnina Ministarstva gospodarstva koji uskoro ide na Vladu?
– Osnovna je poruka tog zakona da će se konačno utvrditi tko će se i na koji način moći baviti posredovanjem. Pravilima tog zakona regulirat će uvjeti pod kojima će se pružati te usluge, kao i pravila postupanja klijenata. Tvrtke će morati ispuniti određene uvjete poput, primjerice, obveznog osiguranja, položen stručni ispit i slično. Ministarstvo gospodarstva izdavat će suglasnosti za obavljanje tog posla, a Hrvatska gospodarska komora vodit će registar takvih tvrtki.

Pad cijena najma uredskog prostora

Što je novo s cijenama najma poslovnih objekata?
– Ako je riječ o uredskim prostorima, cijena pada jer se izgradilo puno uredskih prostora. Za prostor A klase cijena je s prosječno 23 eura po kvadratu došla na prosječnu razinu od 16 eura. Što se tiče trgovina, to ovisi o uspješnosti prodaje robe. Ono što se dobro prodaje utječe na formiranje cijene. Za razliku od ostalih tranzicijskih metropola, najuži centar Zagreba je zadržao atraktivnost. Tu su cijene najamnina porasle, a kreću se od 50 do 200 eura po četvornom metru, ovisno o veličini prostora. Tržište najamnina stanova stabilno je posljednjih godina. Kako je izgrađen priličan broj stanova koji se iznajmljuju strancima, i tu cijene stagniraju. Najamnina kvalitetnog stana iznosi prosječno između 7 i 10 eura.

Mešetarenje nekretninama

Pojavljuju li se mešetari?

– Iako ima nekih stranaca koji o tome spekuliraju, uglavnom su preprodaje statistički zanemarive. Visoke cijene nekretnina ne dozvoljavaju prekupcima zaradu. Osim toga, i zakon o porezu na dohodak propisuje porez za one koji preprodaju nekretninu. No od mešetarenja zemljištima najbolje se mogu zaštititi lokalne vlasti ako donesu urbanističke planove kako ne bi bilo prenamjena prostora preko noći.