Izvor teksta: ZANE

Kojim je propisima regulirana kupoprodaja nekretnina od strane stranih državljana u Republici Hrvatskoj?

U Republici Hrvatskoj brojni su propisi koji uređuju stjecanje prava vlasništva nad nekretninama ili su na bilo koji način povezani sa stjecanjem nekretnina, a opći propis koji uređuje stjecanje prava vlasništva nad nekretninama od strane domaćih i stranih pravnih i fizičkih osoba je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

• Ovakve kuće u Hrvatskoj možete kupiti za milijun kuna

Propis možete pročitati u priloženom dokumentu.

Republika Hrvatska je potpisivanjem Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju preuzela obvezu liberalizacije tržišta nekretnina u odnosu na državljane Europske unije, u smislu njihovog izjednačavanja s hrvatskim državljanima (čl. 60, st. 2. Sporazuma), te je preuzete obveze implementirala u Zakon o vlasništvu i drugim pravnim stvarima.

Time su 1. veljače 2009. za državljane i pravne osobe iz država članica EU ukinuti posebni uvjeti (uzajamnost/reciprocitet i suglasnost ministra nadležnog za poslove pravosuđa Republike Hrvatske, ako zakonom nije drukčije određeno) te su oni izjednačeni s državljanima RH glede stjecanja nekretnina. Međutim, državljani EU i dalje ne mogu u vlasništvo stjecati nekretnine u izuzetim područjima (poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom i zaštićeni dijelovi prirode prema posebnom zakonu).

Strancima koji nisu državljani neke od država članica EU za kupnju nekretnine u Hrvatskoj potrebna je suglasnost Ministarstva pravosuđa, koju mogu dobiti samo državljani onih zemalja s kojima Republika Hrvatska ima potpisan ugovor o reciprocitetu.

Stranim državljanima izvan EU koji u RH imaju otvorenu tvrtku, nije potrebna suglasnost Ministarstva pravosuđa Republike Hrvatske, te oni mogu na ime tvrtke kupovati nekretnine u RH.

O davanju suglasnosti odlučuje se u upravnom postupku na zahtjev stranke (stjecatelja).

Za kupovinu nekretnine potrebno je uputiti zahtjev Ministarstvu pravosuđa RH, a zahtjevu se prilaže sljedeća dokumentacija:

– pravna osnova stjecanja vlasništva (kupoprodajni ugovor, darovni ugovor, ugovor o uzdržavanju ili sl.) u izvorniku ili ovjerenoj preslici,

– dokaz o vlasništvu prodavatelja/otuđitelja predmetne nekretnine, odnosno izvadak iz zemljišne knjige, u izvorniku ili ovjerenoj preslici, ne stariji od šest mjeseci,

– uvjerenje upravnog tijela lokalne uprave nadležnog za urbanizam i prostorno uređenje, prema mjestu na kojem se nalazi nekretnina, o pravnom statusu nekretnine (da li se nekretnina nalazi u granicama građevinskog područja predviđenim urbanističkim planom),

– dokaz državljanstva stjecatelja (ovjerena preslika putovnice i sl.) ili dokaz o statusu pravne osobe (izvadak iz sudskog registra), ako je stjecatelj strana pravna osoba,

– u slučaju da podnositelja zahtjeva zastupa punomoćnik, potrebno je dostaviti punomoć u izvorniku ili ovjerenoj preslici,

– ako podnositelj zahtjeva nije odredio punomoćnika koji će ga zastupati, a nalazi se u inozemstvu, obvezan je odrediti opunomoćenika za primanje pismena s prebivalištem u Republici Hrvatskoj.

– dokaz o uplaćenoj upravnoj pristojbi (za podnošenje zahtjeva 50,00 kn; za rješenje o stjecanju nekretnine 100,00 kn; za svaku eventualnu nadopunu zahtjeva 20,00 kn).

Za prodaju nekretnina čiji su vlasnici strani državljani nema posebnih zakonskih ograničenja, odnosno prodaja se odvija pod istim uvjetima kao i prodaja od strane hrvatskih državljana.

Koliko kupoprodaja nekretnina izvrše strani državljani u Hrvatskoj?

Prema podacima Porezne uprave u Hrvatskoj je 2010. ukupno 5.445 stranih državljana steklo nekretninu, a u 2011. broj kupoprodaja pao na 5.087.

 Kretanje prometa nekretninama od strane stranih državljana prati negativne trendove hrvatskog tržišta nekretnina, pa je tako prema prvim i nepotpunim podacima Porezne uprave u odnosu na 2011. u 2012. zabilježeno cca 35% manje kupoprodaja od strane stranih državljana, no za očekivati je da će po dovršetku izdavanja rješenja Porezne uprave razlika biti nešto manja.

Treba imati na umu da su gore navedenim podacima obuhvaćene samo one transakcije za koje je Porezna uprava izdala porezno rješenje, odnosno obuhvaćene su transakcije samo onih državljana koji po načelu reciprociteta smiju stjecati vlasništvo nad nekretninama u Hrvatskoj.

Statističkim podacima nije pokriven nepoznat broj kupoprodaja od strane drugih stranih državljana, koji za stjecanje nekretnina u RH koriste „rupu u zakonu“ koja im dozvoljava da kupnjom tvrtke steknu i nekretninu koja je upisana u temeljni kapital te tvrtke i na taj način izbjegnu pravne zapreke i trošak poreza na promet nekretninama.

Treba imati na umu da su gore navedenim podacima obuhvaćene samo one transakcije za koje je Porezna uprava izdala porezno rješenje, odnosno obuhvaćene su transakcije samo onih državljana koji po načelu reciprociteta smiju stjecati vlasništvo nad nekretninama u Hrvatskoj.

Statističkim podacima nije pokriven nepoznat broj kupoprodaja od strane drugih stranih državljana, koji za stjecanje nekretnina u RH koriste „rupu u zakonu“ koja im dozvoljava da kupnjom tvrtke steknu i nekretninu koja je upisana u temeljni kapital te tvrtke i na taj način izbjegnu pravne zapreke i trošak poreza na promet nekretninama.

Državljani kojih država su najčešći kupci nekretnina u Hrvatskoj?

Prema podacima Porezne uprave, najviše nekretnina u Republici Hrvatskoj u protekle tri godine, od ukupno 13.883 stečene nekretnine stekli su državljani Slovenije – čak 40,86% ukupnog stjecanja od strane stranaca, slijede Nijemci s 12,66% i Talijani s 11,34% od ukupnih kupoprodaja.

 Graf: Pregled država čiji su državljani najčešći kupci nekretnina u Hrvatskoj – ukupan broj kupoprodaja od 2010. do 2012. 

Osim gore navedenih, agencije za nekretnine kao česte i jako zainteresirane kupce spominju ruske, no statističkih podataka o njihovom broju nema, s obzirom da za ruske državljane ne vrijedi načelo reciprociteta te se kupoprodaje odvijaju kroz kupnju tvrtki.

Kakve su nekretnine poželjne strancima?

Interes za ulaganjem u nekretnine u Hrvatskoj postoji i za poslovne sadržaje, turističke objekte, ali i za gradnju apartmanskih i stambenih prostora.

Strani državljani, baš kao i domaći kupci, traže povoljnu nekretninu na privlačnoj lokaciji. Top pozicije se traže bez obzira radi li se o zemljištu, već postojećem objektu ili starijoj kući koja zahtijeva temeljitu obnovu. Bitno je da je cijena realna, pa kupci angažiraju posebne konzultante koji detaljno analiziraju tržište, lokaciju, okolnosti, mogućnosti.

Ovisno o namjeni kupnje nekretnine, razlikujemo dvije vrste namjena kupnje koje određuju nešto različitiji kriteriji:

1. strani državljani koji kupuju u svrhu investicije  – ozbiljnije pristupaju potrazi nekretnine, u kontakt s ponudom dolaze uz pomoć agencija koje angažiraju za potražnju, te samostalno pretražujući ponudu na portalima, u tiskanim medijima, kroz privatne kontakte i direkno pregledom preferiranih lokacija na terenu ispitujući koje su nekretnine na prodaju, a najčešće tražena nekretnina od strane takvih kupaca je u priobalnom području s turističkim potencijalom ili stanovi i poslovni prostori u centru većih gradova.

2. strani državljani koji kupuju za vlastito korištenje – ležerniji su u potrazi nekretnina, češće kupuju stihijski, u kontakt s nekretninom najčešće dođu direktnim putem, tijekom putovanja svidi im se neka lokacija, pa je počnu pretraživati i raspitivati se o mogućnostima kupnje nekretnine, ili alternativno, odluče se za kupnju u nekoj zemlji, pa počnu pretraživati ponudu putem agencija i portala.

Najveći broj nekretnina koje strani državljani kupuju nalaze se na našoj obali, prvenstveno su to vile u kuće u Dubrovniku, Splitu, Opatiji, na otocima. Istra je već godinama sinonim za luksuz i elitni turizam, a interes za kupnju nekretnina u ovoj regiji posebno iskazuju Rusi, Englezi, Talijani i Slovenci.

Općenito, strane osobe tražene luksuzne vile, prvi red do mora, na prostranim parcelama s prekrasnim pogledom i zelenilom, bazenom, teniskim terenom i drugim sadržajima.

Osim obale, strancima je atraktivan i Zagreb kao glavni grad, političko, financijsko, i trgovačko središte, te se u njemu najviše odlučuju za kupnju poslovnih prostora. Vrlo često osnivaju podružnicu tvrtke, te na osnovu toga stječu druge nekretnine.

Preko kojih agencija kupci pronalaze svoje nekretnine?

Većina kupaca do prvih podataka o nekretninama i ukupnoj ponudi dolazi putem internetskih portala i oglasa agencija.

Kod pretrage portala najbitnija je pozicija ponude s određenog portala na velikim tražilicama (Google, Trulia i slične), budući da je to najčešći način kako pretraga počinje.

Ponudu stambenih nekretnina domaće agencije osim na hrvatskim stranicama oglašavaju i na stranicama s internet domenama i na jezicima onih država čiji su državljani česti kupci hrvatskih nekretnina, a pojedine agencije imaju i fizičke podružnice u tim državama. Osim domaćih agencija, oglasi s ponudama nekretnina u Hrvatskoj pojavljuju se i na portalima koji pokrivaju područje cijele Europe, kao npr. Remax i sl.

Kupoprodaja i zakup poslovnih nekretnina najčešće se odvija putem tvrtki specijaliziranih za pružanje usluga na području komercijalnih nekretnina i upravljanja investicijama, koje otvaraju podružnice diljem svijeta, pa tako i Hrvatske, kao što su npr. John Lang La Salle, CBRE, Colliers International, Spiller Farmer i sl.

Koje su prednosti i mane Hrvatske u odnosu na konkurentske države?

S obzirom da strani državljani najčešće kupuju nekretnine na obali, konkurentskim državama možemo smatrati države s mediteranskom klimom. Zbog ekonomske krize nekretnine u Španjolskoj doživjele su vrlo izražen pad cijena, dok je pad cijena na hrvatskoj obali ipak blaži.

Trenutno je apsolutni hit na tržištu crnogorsko primorje, a Crnogoci su nešto otvoreniji prvilačenju investicija i stranih državljana.

U odnosu na ostale države, Hrvatska je lokacijski u prednosti s obzirom da se nalazi u centralnom dijelu Sredozemlja i odlično je povezana kopnenim, brodskim i zračnim linijama sa svim dijelovima Europe i svijeta. Dodatnoj popularizaciji kupnje nekretnina od strane stranih državljana svakako bi pridonijela nešto duža turistička sezona i veća sigurnost u hrvatski pravni sustav, koja bi se mogla postići boljom usklađenosti katastra i zemljišnih knjiga te bržim i jednostavnijim rješavanjem imovinsko-pravnih postupaka.