Piše: Dražen Nimčević, Partner u Deloitteu, Odjel poreznog savjetovanja

Sva složenost razumijevanja tržišta nekretnina, odnosno razumijevanja interdisciplinarnosti koje sačinjavaju makroekonomske, demografske te psihološke čimbenike, u hrvatskom se slučaju svodi na vrlo jednostavnu činjenicu – slom građevinskog sektora.

Pad zaposlenosti od čak 40%, drastično smanjivanje volumena izgradnje te gotovo polovičan udio loših kredita još uvijek nisu dovoljni kako bi predstavnici do nedavno tako unosne djelatnosti priznali poraz. No, kako priznati poraz i pristupiti posljednjoj alternativi u obliku rasprodaje zalihe nekretnina kada se na obzoru krije potencijalni spasitelj čiji je dolazak najavljen za 1. srpanj 2013. godine.

Kako to inače biva u ekonomskom prognoziranju, dolazimo do sučeljavanja dvaju potencijalnih scenarija. S jedne strane nalaze se negativne posljedice napuhavanja balona građevinskog sektora dok se u obliku optimizma nazire nova potražnja u liku bogatih europskih kupaca. Nije potrebno vraćati se u davnu 1776. godinu kako bismo shvatili da je za nesmetano funkcioniranje tržišta nužna usklađenost ponude i potražnje. Kao mehanizam usklađivanje nameće se varijabla vrijednosti, odnosno cijena nekretnine. U situaciji u kojoj ponuda nekretnina značajno premašuje potražnju za očekivati je korigiranje cijene prema dolje radi poticanja potrošnje kupaca koji su ionako pod značajnim opterećenjem gospodarske krize. U Hrvatskoj očekivani efekt izostaje zbog pozadinske udjela cjenovne strukture izgradnje. Naime, visoke cijene zemljišta čine udio od 20-30% vrijednosti projekta izgradnje što dovodi do ekonomske neefikasnosti smanjivanja cijena koja stvara okružje u kojem netko mora podnijeti udarac manifestiran značajnim gubicima. Rješenje, odnosno poticaj prema rješavanju problema se potencijalno krije u obliku poreza na nekretnine. Druga strana medalje, odnosno scenarij u kojem građevinari uspijevaju izbjeći odgovornost napuhavanja balona može probuditi samo rasprodaja nekretnina na obali europskim kupcima koji će kompenzirati mrtvi kapital kontinentalne Hrvatske. Nažalost, cijene nekretnina su znatno prije hrvatskog priključenja dosegnule europsku razinu što će rezultirati daljnjom stagnacijom tržišta.

Sama najava poreza na imovinu, odnosno poreza na nekretnine, u javnosti stvara negativan stav koji je opravdan strahom od dodatnog oporezivanja. Međutim, shvatimo li porez na nekretnine regulatorom tržišta nekretnina koji bi napokon uveo red u sustav, kratkoročne posljedice postaju lakše prihvatljive. Osnovana ideja ove vrste oporezivanja je mobilizacija kapitala koji je doveo do formiranja trenutnih neodrživih cijena. Uostalom, pravilnom implementacijom se napokon pokreće proces regulacije tržišta nekretnina koje već godinama vapi za promjenama.

Ulazak Hrvatske u Europsku Uniju ne znači automatsko uređenje sustava koji godinama gradi put neuspjeha. Promjene je potrebno inicirati iznutra raznim, u javnosti nepopularnim, mjerama regulacije. Za razliku od ostalih sektora, tržište nekretnina je odavno dosegnulo europski cjenovni standard, no tromost sustava generira samo još jedan neostvareni potencijal hrvatskog gospodarstva. Hrvatskoj nije potrebna europska potražnja kako bi se pokrenulo tržište nekretnina, štednja građana kontinuirano raste, ali zahvaljujući velikim apetitima još većih interesnih skupina štednja ostaje samo broj na računima banaka koja polako blijedi uz rastuće stope inflacije.