U Osijeku se nekada, a to obuhvaća razdoblje od prije više od deset godina, gradilo između 500 i 700 stanova godišnje, posljednjih nekoliko godina samo 300-tinjak, i čini se kako je to osnovni razlog zašto u ovome trenutku na slobodnom tržištu nema slobodnih stanova. Odnosno, svi stanovi koje se trenutačno zidaju, ili čekaju “prvu lopatu”, već imaju poznatoga kupca. I u takvoj situaciji u kojoj je potražnja veća od ponude jasno je kako je cijena stambenog kvadrata – narasla.

– Ali ne u tolikoj mjeri da je ona prerasla cijenu kvadrata koja je na ovom tržištu bila prije pretkrizne 2008. godine. Što nije slučaj u Zagrebu, pa i cijelom pojasu uz Jadransku obalu, gdje se doista bilježi “nekretninski cjenovni rast”, kaže Pavo Đanić, vlasnik Fidusa, agencije za posredovanje u prometu nekretninama i pružanje usluga potrošačkog kreditiranja. Nedugo je, naime, bio sudionik nacionalnog Foruma poslovanja nekretnina održanog u Zagrebu, a jedna od tema je bila, s obzirom na porast cijena, može li se dogoditi nekretninski balon, odnosno da nakon velikog poskupljenja uslijedi nagli pad cijene stambenog kvadrata? Kupiti ili čekati?

– Za ovakvo kretanje cijena na tržištu ima više razloga, piše Glas Slavonije. Prvi je taj što je, uključujući i Osijek, potražnja veća od ponude. No opća je ocjena koja dolazi iz naše struke da je država ta koja je napravila određeni poremećaj sa subvencioniranjem kamata po stambenim kreditima. Jer slažemo se da subvencioniranje stanova treba, posebice kada nije tolika potražnja. A ona je daleko veća upravo zbog subvencija. Tako su ove subvencije jednim dijelom utjecale na povećanje cijene nekretnina, pa kada se napravi usporedba između onoga što se dobije kroz subvenciju u odnosu na povećanje cijene, kupci nisu naročiti profitirali. Stoga je razmišljanje kako je ranija mjera oslobađanja od poreza na kupnju prve nekretnine bila mnogo bolja opcija od ove – kazuje naš sugovornik. Ipak ne dovodi u pitanje kako su subvencije, kako APN-a tako i subvencije Županije i Grada oživjele i tržište kuća koje postaju sve traženije. No još značajni razlog povećanja cijena je i u kamatama. U situaciji u kojoj su banke došle do velike količine novca, istodobno su smanjile kamate na štednju koje su sada na razini od 0 ili 0,5 posto, uz naznaku kako će u dosljedno vrijeme možda biti i negativne. S druge strane smanjile su i kamatu na stambene kredite i ljudi se sada lakše zadužuju, ali plaćaju nekretnine skuplje. Treća stvar zbog koje su cijene otišle gore je taj što je Osijek definitivno studentski grad. I svi oni koji imaju novac u banci na štednji zbog niskih kamata – investiraju u kupnju stana. Jer ako se izračuna prihod koji će dobiti od najma stana, a on se kreće godišnje oko šest do osam posto kamate na uložena sredstva – to je sasvim pristojno, pa i u situaciji u kojoj prema državnom aparatu platite sve obveze i davanja. No ipak je li nerealno to što je cijena kvadrata novogradnje u Osijeku na razini od 1400 eura? Hoće li dakle u određenom trenutku cijene nekretnina naglo pasti? Trebaju li kupci pričekati?

– Hoće li, dakle, doći do balona koji se dogodio 2018. godine? Mišljenja stručnjaka se razilaze, no moje mišljenje je da do njega u slučaju Osijeka neće doći. Naime, dok je u ranijem slučaju na razini Hrvatske postojao višak stanova na tržištu, u Osijeku ih jednostavno – nema – kaže Đanić te ne zaboravlja još jedan razlog koji je doveo do povećanja cijena, a to je rast plaća radne snage u građevini i cijena usluga koje prate stanogradnju. Đanić to ilustrira primjerom cijene postavljanja kvadrata keramičkih pločica. Prije se mogao postaviti između 35 i 50 kuna, sada to stoji 75 do 100 kuna, i još k tome ne može se naći majstora!

– Dakle, svi elementi su ispunjeni, veća potražnja, rast cijene radne snage, naposljetku i investitor je u obvezi prema državi plati obvezu od 25 posto, pa ni on nema velikog prostora za sniženje cijene kvadrata. A opet, s pozicije logike, zašto sniziti cijenu ako je stan prodan i prije nego što se počne graditi. Ne trebamo se u Osijeku bojati nekog velikog balona, potražnja će jednostavno potrajati. Kvalitetnih stanova više nema, postoji lista čekanja, a neki se stanovi čak i ne oglašavaju. I traženi su stanovi u svim dijelovima Osijeka, što ranijih godina nije bio slučaj. Stanovi koji su u ponudi duže od godinu dana, definitivno je tada riječ o prevelikom očekivanju prodavatelja, ili je u pitanju lošija pozicija i kvaliteta samog stana – kazuje zaključno Pavo Đanić.